Was muss beachtet werden, wenn Eigentümer ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden wollen?
Beim Erwerb einer Immobilie stellt sich oft auch die Frage, ein bereits vermietetes Haus zu kaufen und Eigenbedarf anmelden oder doch sein Glück mit einem leerstehenden Objekt zu versuchen. Beides hat seine Vor- und Nachteile. Ist das Haus vermietet und möchte der Käufer nach dem Immobilienkauf Eigenbedarf anmelden, sind bestimmte Regelungen und Fristen zu beachten.
Wann nach einen Hauskauf überhaupt Eigenbedarf angemeldet werden kann und welche Voraussetzungen dafür erfüllt werden müssen, soll im nachfolgenden Ratgeber erläutert werden.
Das Wichtigste zum Eigenbedarf beim Kauf eines vermieteten Hauses
Sind die neuen Eigentümer im Grundbuch eingetragen und liegt nachweislich Eigenbedarf vor, können diese eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.
In § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB ist definiert, für wen Vermieter Eigenbedarf anmelden dürfen. Das gilt auch, wenn nach dem Kauf das vermietete Haus genutzt werden soll.
Entweder müssen Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten oder sich an die im Mietvertrag vereinbarten halten, sofern diese nicht gegen die gesetzlichen Regelungen verstoßen.
Inhalt
Literatur zum Thema Eigenbedarf
Rechtlichen Grundlagen für den Eigenbedarf
Nach Paragraph 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bleibt für den Mieter zunächst alles so wie es ist. Hier wird der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ festgelegt:
Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Demnach übernimmt der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten des Vermieters. Wenn im Mietvertrag Klauseln zum Schutz des Mieters, wie zum Beispiel lange Kündigungsfristen, festgelegt sind, kann der neue Eigentümer diese nicht ändern. Das kann nach einem Hauskauf, den Eigenbedarf, beziehungsweise dessen Geltendmachung, erschweren. Schutzklauseln haben, laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes, auch nach dem Hauskauf Bestand.
Ist im Kaufvertrag nicht festgehalten, dass ein „leeres, mietfreies“ Haus übergeben wird, dann müssen die Käufer über alle bestehenden Mietverhältnisse informiert sein. Denn, ein Eigentümerwechsel hat erst einmal keinen Einfluss auf diese Mietverhältnisse.
Käufer, die ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden wollen, stehen oft auch vor der Frage, ob der Voreigentümer die Mieter bereits vor dem Kauf kündigen kann. Kann eine Kündigung durch Voreigentümer erfolgen?
Die Kündigung durch den Voreigentümer ist nur dann möglich, wenn das Verbleiben der Mieter im Haus einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil für den Verkäufer bedeutet und ein Verkaufshindernis darstellt. Allerdings ist der Fakt, dass das Haus vermietet ist, keine Hinderung einer angemessenen Verwertung. Verwertungskündigungen sind daher schwer zu begründen und führen meist zu keinem Erfolg.
Möchten Hauskäufer die Immobilie dennoch selbst nutzen, müssen sie das bestehende Mietverhältnis ihrerseits kündigen. Fragen wie „Das Haus ist gekauft.
Können wir Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?“ oder „Kann der Vorbesitzer nicht eine Kündigung wegen dem Hausverkauf aussprechen?“ tauchen dann auf, wenn sich die Käufer bezüglich Ihrer Rechte und der Rechte der Mieter nicht informiert haben.
Daher sollte sich jeder Käufer, wenn er ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden will, bereits vor dem Kauf gut über seine Möglichkeiten informieren.
Die Mieter kündigen wegen dem anstehenden Hausverkauf, kann ein Alteigentümer nicht. Der Hausverkauf ist kein zulässiger Grund Eigenbedarf gelten zu machen.
Eigentümer, die ein vermietetes Haus kaufen, können Eigenbedarf anmelden
Wenn neue Eigentümer ein Haus kaufen, können sie Mieter nicht einfach kündigen. Der neue Eigentümer muss Eigenbedarf anmelden, um die neu erworbene Immobilie auch selbst nutzen zu können.
Meist stellt sich die Frage, ab wann nach einem Hauskauf Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. Auch, ob der Grundbucheintrag hierfür eine Rolle spielt, muss der neue Eigentümer klären. Darüber hinaus sollte er sich auch informieren aus welchem Grund eine Kündigung den Mietern im Haus ausgesprochen werden darf.
Des Weiteren sollten die gesetzlich vorgegebenen Kündigungsfristen sowie ein etwaiges Widerspruchsrecht des Mieters in alle Überlegungen mit einbezogen werden. Wer Eigenbedarf nach dem Hauskauf geltend machen möchte, hat, wie bereits erwähnt, einige Anforderungen und Regelung zu beachten.
Der alte Eigentümer kann das Haus verkaufen, jedoch den Mietern deshalb nicht kündigen. Nach dem Hauskauf kann der neue Eigentümer erst dann eine Eigenbedarfskündigung wirksam aussprechen, wenn er im Grundbuch des jeweiligen Grundstückes, auf dem sich das Haus befindet, eingetragen ist. Der unterzeichnete Kaufvertrag oder eine Überlassungserklärung reicht für eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht aus.
Sobald die Eintragung im Grundbuch erfolgt, kann der Käufer nach dem Hauskauf Eigenbedarf den Mietern gegenüber geltend machen. Die Kündigung wegen Eigenbedarf nach dem Hauskauf muss schriftlich erfolgen und dem Mieter nachweislich zugestellt werden. Das Datum der nachweislichen Zustellung ist in Bezug auf die Kündigungsfrist bedeutend.
Der Eigenbedarf muss ausführlich und nachvollziehbar sein. Die Begründung muss bereits mit dem Kündigungsschreiben erfolgen, da die Kündigung sonst unwirksam ist und der Eigenbedarf nicht geltend gemacht werden kann. Der Käufer muss den Wunsch, das gekaufte Eigentum selbst zu bewohnen, eindeutig erklären und nachweisen können. Hierbei steht im Vordergrund, ob der Käufer das gekaufte Haus – hier mit Mieter – für sich und seine Familie oder Angehörigen benötigt.
Nach § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB muss der neue Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Dieses liegt vor, wenn:
[…]2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt […]
Grundsätzlich entscheiden Gerichte oft, dass der vom neuen Eigentümer angegebene Wohnbedarf zunächst zu respektieren ist. Jedoch muss dieser Wohnbedarf in der Eigenbedarfskündigung begründet werden. Der reine Wunsch der Nutzung des Hauses reicht für eine wirksame Kündigung aus.
Dazu muss der Käufer dann seine derzeitige Wohnsituation beschreiben und beschreiben, warum diese für seine Bedürfnisse, oder die seiner Familie, nicht mehr ausreichend ist. Er muss auch darlegen inwieweit das neu gekaufte Haus diese erfüllt. Wird zum Beispiel zusätzlicher Wohnraum benötigt, kann die Vergrößerung der Familie oder eine benötigte Haushaltskraft oder Pflegekraft als Begründung ausreichen.
Nachträglich, nach der Kündigung angebrachte Gründe werden nur dann berücksichtigt, wenn sie auch erst nach der Kündigung entstanden sind. Lagen die Gründe bereits vor der Eigenbedarfskündigung vor, werden diese nicht zugelassen. Daher sollten Käufer, die ein vermietetes Haus kaufen, den Eigenbedarf im Kündigungsschreiben so ausführlich wie möglich beschreiben und alle vorliegenden Gründe anführen.
Der BGH hat für eine Eigenbedarfskündigung entschieden, dass der Kreis der Angehörigen auf nahe Verwandte begrenzt ist.
Zu diesen gehören Kinder, Enkel, Eltern sowie Großeltern.
Auch Geschwister zählen hierzu (BGH, 09.07.2003, Az. VIII ZR 276/02). Darüber hinaus kann auch für Nichten, Neffen und Stiefkinder Eigenbedarf geltend gemacht werden (BGH, 27.01.2010, Az. VIII ZR 159/09).
Nach Hauskauf Eigenbedarf anmelden: Welche Kündigungsfristen sind zu beachten?
Eigenbedarf bei einem Hauskauf unterliegt, wie bereits erwähnt, gewissen Anforderungen. Dies sollten vom Vermieter auch eingehalten werden. Wohnen Mieter im Objekt zur Miete, kann dies immer bedeuten, dass die Nutzung durch den neuen Eigentümer nicht so einfach umzusetzen ist.
Ist der Hauskauf abgeschlossen und soll nun die Kündigung ausgesprochen werden, müssen Kündigungsfristen eingehalten werden. Diese sind im Mietrecht festgelegt und können nicht übergangen werden. Ob es zu sogenannten Sperrfristen kommt, hängt von der gekauften Immobilie ab und für welchen Wohnraum Eigenbedarf angemeldet wird.
Eine Kündigungssperrfrist entsteht gemäß § 577a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) nur dann, wenn eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus durch den Eigentümer zu einer Eigentumswohnung umgewandelt und diese dann an einen Dritten verkauft. Wird hier das Haus und auch die betroffene Wohnung als Eigentumswohnung verkauft, entstehen Sperrfristen von mindestens drei Jahren, in Gebieten mit Wohnungsknappheit bis zu zehn Jahren.
Beim Kauf eines vermieteten Einfamilienhauses besteht keine Kündigungssperrfrist. Hier müssen lediglich die gesetzlichen Kündigungsfristen je nach Länge des bestehenden Mietvertrages eingehalten werden. Nach Paragraph § 573c BGB, ist:
Die Kündigung […] spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. […]
Eine Ausnahme kann es bezüglich einer Kündigungssperrfrist für Einfamilienhäuser jedoch geben. Wenn das Haus zu einer Einfamilienhaussiedlung gehört und das Grundstück auf dem diese steht in Einzelgrundstücke aufgeteilt wird, gilt die gleiche Sperrfrist, wie bei einer Eigentumswohnung. Käufer, die hier ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf geltend machen wollen, müssen die Sperrfrist beachten.
Folgende Kündigungsfristen müssen dem Gesetz nach eingehalten werden:
- besteht der Mietvertrag weniger als fünf Jahre, gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten
- besteht der Mietvertrag länger als fünf Jahre, dann verlängert sich die Kündigungsfrist um drei weitere Monate, beträgt als dann sechs Monate
- besteht der Mietvertrag länger als acht Jahre, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate
Die Kündigung muss immer zum Monatsende ausgesprochen werden. Käufer, die ein vermietetes Haus kaufen, sollten sich bei Mietverhältnissen, die bereits eine lange Dauer haben, nach der genauen Dauer des Mietverhältnisses erkundigen. Werden Kündigungsfristen nicht eingehalten, kann die Eigenbedarfskündigung unwirksam werden oder sich die Fristen entsprechend verlängern.
Eigenbedarfskündigung nach Hauskauf: Widerspruchsrecht des Mieters
Eigentümer, die ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden, sollten auch darauf achten, dass dem Mieter ein Widerspruchsrecht zu steht. Stellt der Auszug für den Mieter, seine Familie oder Haushaltsangehörigen eine besondere Härte da, kann er Widerspruch einlegen.
Die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters ist im § 574 des BG geregelt:
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
Eine besondere Härte kann unter anderem der Fall sein, wenn es sich um ältere, kranke oder schwangere Personen handelt. Es kann sich zum Beispiel auch um einen Härtefall handeln, wenn der Mieter Kinder im Schulalter hat und diesen ein Schulwechsel nicht zumutbar ist. Auch ein unzureichendes Einkommen oder sogar ein bevorstehendes Examen können als Härtefall bewertet werden. Nicht immer kann also, wenn Interessierte ein Haus kaufen und die Mieter kündigen wollen, Eigenbedarf geltend gemacht werden. Der von einem Anwalt ist in diesen Fällen zum empfehlen.
Fazit:
Möchten Interessierte ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden, müssen einige Vorgaben beachtet werden.
- Der neue Eigentümer muss im Grundbuch eingetragen sein, bevor eine Eigenbedarfskündigung überhaupt ausgesprochen werden kann
- Neben den Kündigungsfristen, sollten sich neue Eigentümer auch über eventuelle Sperrfristen informieren
- Eigentümer können zwar ein Haus kaufen, mit Mietern, und auf Eigenbedarf kündigen, dieser muss jedoch auch ausreichen begründet werden
- Die Gründe müssen bereits im Küdnigungschreiben aufgeführt sein
- Der Mieter muss darüber hinaus auch über seine Widerspruchsfrist informiert werden
- Ein Widerspruch sollte immer überprüft werden, besonders wenn ein Härtefall angeführt wird
Weiterführende Literatur zum Thema Eigenbedarf
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- Hans Reinold Horst (Autor)
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- Albrecht, Jana (Autor)
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Wir wohnen schon als Mieter seit 12 Jahren und wir überlegen ob wir dieses Haus kaufen als unseren Eigenheim und nicht mehr als Mieter. Man kann mit dem Vermieter privat klären und was muß ich darauf achten ?
Den Dachboden ist ohne Schaumstoff gehämmt, usw… und wie funktioniert es auch mit Wert des Hauses (den wir schon 12 Jahren wohnen) wird das abgerechnet ?
Brauche ein paar Info !! Wäre es super !!
Hallo Melanie H.,
wie Sie den Vertrag aufsetzen und auf welche Punkte Sie achten sollten, klären Sie am bestem mit einem Berater der jeweiligen Bank oder auch einem Fachanwalt. Wir können keine rechtliche Beratung anbieten.
Die Redaktion von mietrecht.com
Guten Tag ans Redaktionsteam,
wir spielen mit dem Gedanken, ein 3-Familienhaus im selben Ort zu kaufen. Das Haus ist in drei etwa gleich große 3-Zimmer-Wohnungen aufgeteilt. Wir würden gerne in die Wohnung im Erdgeschoss einziehen und dafür dann Eigenbedarf anmelden.
Nun ist die Frage: Wie lässt sich dieser begründen? Wir sind eine 3-köpfige Familie und wohnen aktuell in einer 3-Zimmer Wohnung zur Miete. Die Wohnung im neuen Haus wäre rund 10qm größer und wir würden dadurch natürlich auch Geld sparen. Wirklich umziehen MÜSSEN tun wir nicht. Aber wozu kauft man als junge Familie auch ein Haus, wenn dies dann nicht dazu führt, dass man eben keine Miete mehr zahlrn muss??
Bin auf Ihre Antwort gespannt.
Viele Grüße
Hallo Sarah,
für einen Eigenbedarf kann es eine Vielzahl an Gründen gebe, die Eigentümer anführen können. Die Nutzung des Wohnraums durch diesen oder dessen Familie kann einer davon sein. Der Bedarf muss jedoch nachvollziehbar vorliegen und nachweisbar sein. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten, können wir nicht beurteilen inwieweit dies bei Ihnen der Fall ist. Lassen Sie sich am besten von einem Anwalt für Mietrecht beraten. Dieser kann Sie bei der Kündigung unterstützen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo,
nach einer Scheidung wohne ich seit 3 Jahren mit meinen Kindern in einem gemieteten Einfamilienhaus. Der Eigentümer will nun verkaufen – es gibt viele Interessenten, die alle gerne selbst einziehen möchten. Bin ich mit meinen vielen Schulpflichtigen Kindern ein Härtefall bei einer Eigenbedarfskündigung? Wohnraum für so viele Personen ist im selben Stadtteil (oder angrenzenden) zu gleichen Konditionen kann ich momentan auch nicht zu finden.
Hallo Sybille,
ob ein Härtefall vorliegt, ist immer eine Einzelfallbestimmung. Wir können dies rechtlich nicht beurteilen und daher auch keine Einschätzung abgeben. Wenden Sie sich am besten an einen Mieterverein oder einen Anwalt. Diese können Sie entsprechend beraten und Ihnen bei der Vorgehensweise behilflich sein.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo, wir wohnen seit 10 Jahren in einem großem Einfamilienhaus, das wir auch gewerblich nutzen (Büro + Lagerräume), zur Miete. Der Mietvertrag ist Privatvertrag, die gewerbliche Nutzung ist dort nicht aufgeführt. Nun wird das Haus verkauft, der neue Eigentümer möchte selbst einziehen. Es ist nicht möglich ein ähnliches für uns bezahlbares Objekt zu finden. Haben wir hier eine Chance auf Widerspruch?
Hallo Andrea B.,
die Möglichkeit eines Widerspruchs besteht im Regelfall jederzeit. Wir können jedoch nicht beurteilen wie hier die Erfolgsaussichten liegen. Am besten wenden Sie sich zwecks einer rechtlichen Beratung an einen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo, wir haben im Mai 2015 ein Bauernhaus mit Stall und Weide für unsere Pferde von einer GmbH gemietet. Nach kurzer Zeit stellten sich massive Mängel heraus die bis heute nicht behoben wurden. Daher haben wir nach Beratung unseres Anwaltes die mieten entsprechend gemindert. Die Gmbh reagierte erst Monate später und drohte mit Kündigung. Nach einem Brief unseres Anwalts , will die Gmbh jetzt das Haus durch einen Makler verkaufen. Müssen wir ausziehen wenn Privatleute kaufen und Eigenbedarf anmelden? Es ist fast unmöglich ein ähnliches Objekt zu bekommen.
Hallo Käthe,
bei einem Verkauf gehen alle bestehenden Mietverträge auf den neuen Eigentümer über. Eine ordentliche Kündigung, wenn die Mieter die Vertragspflichten nicht verletzt haben, ist dann in der Regel nur durch Anmeldung von Eigenbedarf möglich. Dieser muss nachweislich vorliegen und auch nachvollziehbar sein. Lassen Sie sich am besten vorsorglich vom Mieterverein oder von ihrem Anwalt beraten.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo, ich muss dringend was fragen. Am 01.09. bin ich in die Wohnung eingezogen, jetzt verkauft der Vermieter das Haus ( nur die Vermieter und wir (2 Personen) wohnen hier. Es kann ja kaum sein, dass das nicht vorher bekannt war. Müssen die Kosten des erneuten Umzugs von ihm übernommen werden? Der Käufer müsste ja Eigenbedarf geltend machen, wäre das möglicherweise eine besondere Härte, jetzt wieder umziehen zu müssen? Beide über 60 und die Kraft, schon wieder umzuziehen, habe ich momentan nicht.
Hallo Bärbel,
bei einem Verkauf gehen die bestehenden Mietverträge auf den neuen Eigentümer über. Eine ordentliche Kündigung wäre in diesem Fall tatsächlich nur durch eine Anmeldung Eigenbedarf möglich. Wird der Bedarf nach dem Kauf angemeldet, muss dieser bereits bestehen. Eine vereinfachte Kündigung ist nur dann möglich, wenn der Vermieter selbst im Haus lebt.
Sie haben immer die Möglichkeit Einspruch gegen eine solche Kündigung einzulegen. Lassen Sie sich am besten durch einen Anwalt oder Mieterverein eingehend beraten. Ob eine Härtefall vorliegt, ist immer eine Einzelfallentscheidung, daher können wir keine pauschale Aussage dazu treffen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo, ich wohne in einem Reihenmittelhaus zur Miete. Dieses, sowie das meiner Nachbarin wurde nun verkauft und der neue Eigentümer möchte uns beiden wegen Eigenbedarf kündigen. Sein Sohn möchte einen Durchbruch und somit zwei Häuser zu einem umwandeln und dann dort einziehen. Es werden also zwei Familien, mit Kindern und Tieren vor die Tür gesetzt, damit einer sich grösseren Wohnraum schaffen kann. Geht das
Hallo Angela,
bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs müssen die Gründe für diesen nachvollziehbar sein. Unter Umständen kann auch ein überhöhter Wohnbedarf angemeldet sein, dies kann zu einem unzulässigen Bedarf führen. Um dies beurteilen zu können, sollten Sie sich von einem Mieterverein oder auch einem fachkundigen Abwalt beraten lassen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo liebes Team,
mein Name ist R. und ich möchte ein 2 Familienhaus in LU kaufen. Beide Wohnungen sind vermietet. Nun hat sich herausgestellt, das die Mieter in der unteren Wohnung schwer Sucht krank sind. Gilt da die Härteklausel???
Vielen Dank und liebe Grüße aus LU
Hallo R. Prior,
da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, ist uns eine Beurteilung der Situation nicht möglich. Es kann durchaus sein, dass hier ein Härtefall vorliegt. Es empfiehlt sich in diesem Fall einen Anwalt zu kontaktieren und eine Beratung bezüglich des Vorgehens zu erhalten.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo,
den grundsätzlichen Unterschied zwischen Eigentumswohnung und Haus habe ich verstanden. Aber wie ist es mit einem Mehrfamilienhaus, das nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt wird? Konkret haben wir ein Haus im Auge, mit drei Gewerbeeinheiten und vier Wohnungen. Um für meine Familie genügend Platz zu haben, müsste ich drei Wohnungsmieter kündigen. Wie sind hier die Regeln zur Kündigungsfrist und kann ich frei wählen wen ich kündige?
Vielen Dank und beste Grüße
Marcel
Hallo Marcel,
in der Regel muss der Eigenbedarf ausführlich und nachvollziehbar sein. Benötigen Sie also eine bestimmte Größe an Wohnraum, können auch mehrere Mieter die Kündigung erhalten. Sie müssen diesen Wohnraumbedarf jedoch jederzeit nachweisen können.
Die gesetzliche Kündigungsfristen richten sich nach der jeweiligen Mietzeit der einzelnen Mietern. Sie betragen gemäß § 573c BGB mindesten drei (Mietdauer unter fünf Jahre) und höchsten neun Monate (Mietdauer über acht Jahre). Ist im Mietvertrag jedoch eine andere Kündigungsfrist festgelegt, gilt diese.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo,
ich wohne in einer 5er WG und uns soll nun nach Wohnungsverkauf wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Der jetzige Hauptmieter wohnt schon seit 8 Jahren in der Wohnung, hat jedoch erst seit 1,5 Jahren den Hauptmietvertrag. Vorher hatte er jedoch immer Untermietverträge, die auch laut Hauptmietvertrag genehmigt waren.
Meine Frage: zählen die Jahre in Untermiete auch zur Kündigungsfrist dazu?
Wenn ja: gilt diese verlängerte Frist dann für alle von uns?
Herzlichen Dank und viele Grüße
Stefanie
Hallo Stefanie,
in der Regel gilt bei der Kündigungsfrist der Hauptmietvertrag. Hier ist üblicherweise das Datum des Vertragsschlusses ausschlaggebend. Das Untermietverhältnis besteht zwischen Hauptmieter und Untermietern, sodass zwischen diesen die gesetzlichen Kündigungsfristen, falls im Untermietvertrag nicht anders geregelt, gelten. In Ihrem Fall ist es ratsam sich bei einem Mieterverein beraten zu lassen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo,
wir beabsichtigen eine Hausscheibe zu kaufen, diese ist aktuell noch vermietet.
Da ich diese aber selber bewohnen möchte haben wir die Absicht eine Eigenbedarfs Kündigung nach Erwerb und Grundbucheintragung auszusprechen.
Im obigen Artikel habe ich gelesen: „Eine Ausnahme kann es bezüglich einer Kündigungssperrfrist für Einfamilienhäuser jedoch geben. Wenn das Haus zu einer Einfamilienhaussiedlung gehört und das Grundstück auf dem diese steht in Einzelgrundstücke aufgeteilt wird, gilt die gleiche Sperrfrist, wie bei einer Eigentumswohnung. Käufer, die hier ein vermietetes Haus kaufen und Eigenbedarf geltend machen wollen, müssen die Sperrfrist beachten.“
Verstehe ich das richtig das es dann auch eine Sperrfrist für diese Hausscheibe gibt? Oder muss ich erst einmal überprüfen ob jedes Grundstück als einzelnes deklariert ist?
Hallo E. Dorfkind,
in diesem Fall sollten Sie prüfen, um welche Art von Grundstück es sich handelt und ob es zu einer Sperrfrist bezüglich einer Eigenbedarfskündigung kommen kann. Sind die Grundstücke von vorherein einzeln deklariert oder werden nicht aufgeteilt, besteht in der Regel eine solche Sperrfrist nicht.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo, wir würden gerne ein Zweifamilienhaus kaufen, in dem meine Eltern bereits seit über 10 Jahren und ein anderes Ehepaar wohnen (ebenfalls knapp 8 Jahre).
Da wir zur Zeit in einer kleinen 3-Raum Wohnung wohnen, zwei Kinder haben und so wieso ein Haus für uns suchen, würden wir gerne nach diesem Hauskauf auf die Wohnung des Ehepaares Eigenbedarf anmelden, da die Schule unserer Kinder 150 Meter von diesem Haus entfernt ist und meine Eltern dann bedenkenlos die Betreuung absichern könnten.
Ist der Eigenbedarf in diesem Fall ausreichend begründet? Darf ich nach Hauskauf und Eigenbedarfanmeldung der Nachbarwohnung weiterhin die Wohnung meiner Eltern an meine Eltern vermieten? Was wäre noch zu beachten?
Hallo Thomas,
ob in diesem Fall der Bedarf ausreichend begründet ist, kann nur in Anwalt sicher beurteilen. In der Regel kann ein Eigenbedarf mit der Nutzung durch den Vermieter oder seine Familie begründet werden. Eine rechtliche Beratung dürfen wir nicht anbietet, daher ist es empfehlenswert, die Kündigung mit einem Anwalt zu besprechen.
Als neuer Vermieter übernehmen Sie die bestehenden Mietverträge. Hierbei spielt es üblicherweise keine Rolle wer die Mieter sind. Kaufen Sie also das Haus, bleiben die Mietverträge bis zu einer Kündigung bestehen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Wir möchten ein Haus kaufen die 3 Wohneinheiten hat und alle 3 Wohneinheiten vermietet sind . Der Verkäufer sagt dass er 2 Wohnungen kündigt und sind frei lieferbar aber die eine Wohnung im EG wo eine ältere Ehepaar wohnt kann nicht kündigen. Wir wollen auch dass Haus als Kapital kaufen aber wir möchten nicht jemands rechts und Pflichte übernommen bzw. wir möchten keine Mietvertrag übernehmen sondern Silber mit der Ehepaare neuen Mietvertrag einschließlich. Ob es dass möglich ist und wie ? Ich bedanke mich
Hallo Nazari,
ein bestehender Mietvertrag wird bei einem Kauf übernommen. Der Abschluss eines neuen Vertrags ist in der Regel nur dann möglich, wenn der bestehende einvernehmlich aufgelöst und mit Zustimmung der Mieter neu aufgesetzt wird. Eine rechtliche Beratung können wir nicht anbieten, daher sollten Sie einen Anwalt konsultieren.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo
Ich wohne derzeit in meinem Elternhaus (ein zwei Familien Haus) zur Miete und bin leider vom JobCenter abhängig. Jetzt soll das Haus zum 30.09 an den Nachbarn verkauft werden weil meine Eltern sich Haus und Grundstück nicht mehr leisten können. Es ist halt einfach alles zu groß und es ist zu viel zu tun. Das JobCenter möchte natürlich eine Kündigung des Mietvertrags haben, bevor sie mir die Kostenübernahme einer anderen Wohnug zusichern können. Ich hätte auch schon eine Wohnung zum 01.10 in Aussicht und ich möchte auch gerne umziehen. Jetzt zu meiner Frage: was muss in der Kündigung stehen, damit sie als ordentliche Kündigung anerkannt wird. Ich habe bisher nur Fälle gefunden, wo sich die Mieter dagegen wehren wollten. Ich will nicht warten müssen, bis der neue Eigentümer Eigenbedarf anmelden kann, dann ist die anderen Wohnung weg.
Ich habe nur Artikel gefunden, in denen ein Sonderkündigungsrecht angerissen wurde, aber kann man das so machen, wenn das Haus danach verkauft wird?
Besten Dank im Voraus
Hallo Marina,
Mieter haben grundsätzlich die Möglichkeit, den Mietvertrag ihrerseits ordentlich zu kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt immer drei Monate, es sei den im Mietvertrag sind längere Fristen benannt. Eine Angabe von Gründen muss bei einer ordentlichen Kündigung durch Mieter in der Regel nicht erfolgen.
Es besteht zudem auch die Möglichkeit mit dem jetzigen Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen, wenn sie die Wohnung vor der Frist von drei Monaten verlassen möchten. Eine Beratung durch einen Mieterverein oder gegebenenfalls durch einen Anwalt, könnte hier hilfreich sein.
Die Redaktion von mietrecht.com
Bin seit 15 Jahren mit meinem Gewerbe in einem Mietshaus.Jetzt soll das Haus verkauft werden.In meinem Mietsvertrag ist eine Kündigungsfrist von 3 Monaten angegeben.Meine Frage , kann ich diese Frist, aufGrund meiner langen Mietzeit verlägern?Ich muß ja dann neue Gewerberäume suchen.Sollte dies länger dauern, als 3 Monate, wer kommt für den Ausfall meines Umsatzes auf?
MfG
Hallo U. Jarkulisch,
in der Regel gelten die im Mietvertrag festgelegten Kündigungsfristen. In Ihrem Fall sind dies die genannten drei Monate. Sie können versuchen mit dem Vermieter eine Vereinbarung zu treffen. Ist keine Frist im Vertrag definiert, gilt die gesetzliche Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo zusammen,
wir möchten ein Haus kaufen. Dieses ist z.Zt. vermietet mit einem befristeten Mietvertrag bis 2021.
Meine Frage ist ,ob es möglich ist, diesen Mietvertrag wegen Eigenbedarf zu kündigen?
Hallo Claudia,
die Anmeldung von Eigenbedarf ist bei befristeten Mietverträgen in der Regel nicht möglich. Ein befristetet Mietverhältnis kann üblicherweise nicht durch eine ordentliche Kündigung wie der Eigenbedarfskündigung beendet werden.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo,
mein Lebensgefährte und ich möchten ein Haus kaufen. Dieses wird zur Zeit an 2 Parteien vermietet. Wir möchten gerne die beiden Wohnungen zusammenlegen und das komplette Haus bewohnen, da wir auch in die Familienplanung gehen möchten. Würde in diesem Fall die Begründung zur Eigenbedarfsanmeldung ausreichen oder kann auch als zusätzlicher Grund angegeben werden, dass wir zum Beispiel auch Wegen der Haltung unseres Hundes den Garten benötigen?
Welche Gründe könnten für eine Ablehnung gelten?
Wird die Größe der Wohnfläche evtl moniert, da aktuell 2 Wohnungen existieren?
Ab welchem Alter ist ein Widerspruch wegen Härtefall möglich?
Vielen lieben Dank vorab für die Rückmeldung
Hallo Maria,
eine Eigenbedarfskündigung für zwei Wohnungen kann in der Regel dann erfolgen, wenn der Bedarf nachweislich vorliegt und nachvollziehbar ist. Gründe, die anerkannt werden, können sich je nach Einzelfall unterscheiden. Eine pauschale Aussage ist hier unsererseits nicht möglich. Auch in Bezug auf das Alter für eine Härtefallregelungen sind keine pauschalen Angaben möglich, da ein solcher ein jedem Alter vorliegen kann. Hier ist es ratsam sich anwaltlich beraten zu lassen, da dieser Sie bezüglich der Rechtslagen ausgiebig beraten kann.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo,
Wir denken darüber nach, das Haus unseres verstorbenen Onkels von der Erbengemeinschaft (Geschwister) zu kaufen. Er bewohnte dort bis zu seinem Tod die Wohnung im EG. Im Dachgeschoss wohnt seine Schwester, meine Tante, die wegen Krankheit Betreuung benötigt, die durch uns geleistet würde. Sie hat ihrem Bruder Miete gezahlt, zahlt jedoch seit seinem Tod nur noch Nebenkosten. Sie bekäme von uns kaltmietefreies Wohnrecht auf Lebenszeit.
Die Wohnung im 1. Stock ist seit vielen Jahren an ein älteres Ehepaar vermietet.
Mein Mann und ich würden diese Wohnung, sollten wir das Haus tatsächlich erwerben, gerne als Büro- und Seminarräume gewerblich nutzen (wir sind selbstständing), und zugleich hätten wir sie auch gerne, um der Familie (meinen Eltern, Tante, Schwester, und Cousins) bei ihren Besuchen Übernachtungsmöglichkeiten zur Verfügung zu stellen. Das Haus meines Onkels ist schon immer Familienmittelpunkt, und alle Verwandten sind häufig zu Besuch.
Wir selbst würden in die EG Wohnung einziehen. Da wir Haustiere haben, können die Verwandte (aber auch Freunde aus Übersee und Verwandte meines Mannes aus dem europäischen Ausland) wegen Allergie und wegen Aggressionsproblemen nicht im EG bei uns übernachten.
Wären eine gewerbliche Nutzung und die Notwendigkeit von (nicht gewerblichen) Gästezimmern für die weitläufige Familie eine Eigenbedarfskündigung für die Wohnung im 1. Stock nach einem eventuellen Kauf?
Hallo Marianna,
in der Regel ist eine gewerbliche Nutzung möglich, allerdings müssen Sie Ihr berechtigtes Interesse an der Beendigung des bestehenden Mietvertrags nachweisen können. Die Gründe für die Kündigung müssen nachvollziehbar sein und nachweislich auch vorliegen.
Melden Sie Eigenbedarf für bestimmte Personen an, müssen Sie darauf achten, dass diese zum sogenannten privilegierten Personenkreis gehören. Eltern und Geschwister zählen üblicherweise dazu. Es ist empfehlenswert, die Begründung des berechtigten Interesses gemeinsam mit einem Anwalt zu formulieren, da diese bereits im Kündigungsschreiben enthalten sein muss.
Die Redaktion von mietrecht.com
Guten Tag,
wir beabsichtigen ein Haus zu erwerben und den Mieter der eine kleinere Gewerbeeinheit mietet zu übernehmen.
Jetzt hat sich nach Einsicht des geschlossenen Gewerbemietvertrages (mit den Verkäufern) gezeigt, daß der MIETER freie Hand bei der Erstellung des Vertrages hatte und natürlich seine Gunsten im Vordergrund stehen.
Der Vermieter hat die doppelte Kündigungsfrist, muss alle Schönheitsreparaturen selber tragen, eine Kaution wurde garnicht vereinbart und der Mietzins ist viel zu gering.
Habe ich als neuer Eigentümer die Möglichkeit mit einer Änderungskündigung auch mein Recht durchzusetzen oder muss ich mich vom Mieter geiseln lassen.
Der Mieter verweist darauf, dass eine Kündigung (natürlich nur unter Berücksichtigung der vereinbarten Fristen!) nicht möglich ist, es bedarf eines Grundes.
Über eine kurze Antwort wäre ich Ihnen von Herzen dankbar!!
Alles Liebe Bianca
Hallo Bianca,
handelt es sich bei dem Mietvertrag um einen Gewerbemietvertrag und werden die Räumlichkeiten auch nur gewerblich genutzt, muss in der Regel für die ordentliche Kündigung kein Grund angegeben werden. Hier gelten jedoch die gesetzlichen Kündigungsfristen beiziehungsweise die im Mietvertrag festgelegten. Eventuell ist ein Aufhebungsvertrag eine Möglichkeit, allerdings müssen beide Parteien diesem zustimmen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Guten Tag. Wir sind Mieter einer Wohnung eines Zweifamilienhauses. Die obere Etage ist ebenfalls vermietet. Wir wollen das Objekt gerne kaufen und überlegen in die obere Wohnung die Großeltern unterzubringen. Gilt für uns dann auch das Sonderkündigungsrecht in einem Zweifamilienhaus?
Vielen Dank für Ihre Antwort
Hallo M. Grotzsch,
das Sonderkündigungsrecht gilt in der Regel bei einem Zweifamilienhaus dann, wenn der Vermieter selbst im Haus wohnt. Geht der Besitz des gesamten Hauses auf Sie über, sind Sie der neue Vermieter. Das heißt, Sie sind dann der Vertragspartner der Mieter der zweiten Wohnung. Da Sie weiterhin im Haus wohnen, kann das Sonderkündigungsrecht eine Option sein. Wurde im Mietvertrag ein Kündigungsverzicht durch den Vermieter vereinbart, gilt dieser jedoch auch nach dem Kauf des Hauses.
Eine andere Möglichkeit wäre eine Eigenbedarfskündigung nach dem Kauf. Allerdings muss diese gut begründet sein, kann also nicht wie es beim Sonderkündigungsrecht der Fall ist, grundlos erfolgen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Guten Tag, wir möchten ein Zweifamilienhaus kaufen, von welchem die größere Einheit aktuell vermietet ist. Zunächst würden wir selbst gerne in die kleinere Wohneinheit einziehen und in ca. 4-5 Jahren wegen Familiengründung in die größere Wohnung ziehen. Muss der Eigenbedarf direkt beim Hauskauf angegeben und den Mietern Eigenbedarfsanmeldung und die Kündigung für in 4 Jahren zugestellt werden oder ist dies dann auch in einigen Jahren möglich, wenn der Zeitpunkt des gewünschten Umzugs gekommen ist.
Danke für alle hilfreichen Hinweise
Hallo Ulrich,
nein, der Eigenbedarf muss und kann auch nicht direkt nach dem Kauf angemeldet werden, wenn der Bedarf noch gar nicht besteht. Eine sogenannte Vorratskündigung, die auf einer eventuellen Nutzung in nicht absehbarer Zukunft basiert, ist nicht zulässig. Sie können eine Eigenbedarfskündigung dann aussprechen, wenn der Bedarf vorliegt und von Ihnen im Kündigungsschreiben auch ausführlich dargelegt werden kann.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo
Ich möchte für mich und meine Familie (4 Kinder) ein Haus kaufen. In diesem Haus ist eine kleine Wohnung, welche vermietet ist. Wir bräuchten diese Wohnung selbst und müssten den jetztigen Mietern die darin wohnen kündigen. Meine Frage ist ,ob es möglich ist diesen Mietvertrag wegen Eigenbedarf zu kündigen? ! In diese Wohnung würde meine älteste Tochter einziehen. Der Kauf würde nur zustande kommen wenn es möglich ist den jetzigen Mietern zu kündigen.
Hallo Markus,
in der Regel ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nach dem Kauf der Immobilien möglich, wenn der Bedarf besteht und ausführlich begründet wird. Sie können dann für Ihre Tochter den Eigenbedarf anmelden. Als Käufer übernehmen sie den bestehenden Mietvertrag, denn üblicherweise kann der vorherige Eigentümer nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen, wenn er das Haus verkauft.
Die Mieter haben dann jedoch die Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen und eventuell einen Härtefall anzubringen. Trifft ein solcher Fall zu, dann kann es durchaus sein, dass die Interessen der Mieter über den Ihrigen stehen.
Es ist ratsam, sich hier im Vorfeld an einen Anwalt zwecks einer rechtlichen Beratung zu wenden. Dieser kann mit Ihnen alle notwendigen Schritte und auch das Vorgehen im Falle eines Widerspruchs besprechen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Ich wohne in einem zwei Familienhaus, in welches ich vor knapp 4 Jahren eingezogen bin. Unter mir wohnt ein Ehepaar. Jetzt mussten wir durch das Internet erfahren, dass unser Haus zum verkauf steht. Der Vermieter hat uns beiden (dem Ehepaar unter mir in der Wohnung) und mir bei Einzug versichert, dass wir hier wohnen bleiben können bis wir die Augen zu machen.
Nun sind wir schockiert, dass er unser Haus verkauft.
Die Möbel in der Wohnung, gerade in meiner Dachgeschoss sind alle neu angeschafft und auf die Dachschrägen angepasst worden.
Kann er einfach so unser zwei-Familienhaus als Ein-Familienhaus verkaufen und uns kündigen.
Ich habe ihm schon beim Einzug gesagt, dass ich nur in eine Wohnung ziehen möchte, in der ich bis zu meinem Ableben bleiben kann.
Gibt es Mittel und Wege uns dagegen zu wehren.
Vielen Dank.
Hallo Jutta P.,
da es sich um ein Zweifamilienhaus handelt in dem der Vermieter selbst nicht wohnt, treffen hier alle gesetzlichen Regelungen zu, die bei eine Eigenbedarfskündigung zu beachten sind. Verkauft der jetzige Vermieter das Haus mit den Vermieteten Wohnungen, tritt der neu Eigentümer an dessen Stelle und übernimmt die Mietverträge. Eine ordentliche Kündigung ist nur im Falle eines Eigenbedarfs möglich. Der Bedarf muss entsprechend begründet werden.
In der Regel hat der alte Eigentümer nicht die Möglichkeit die bestehenden Mietverträge aufgrund eines Verkaufs zu kündigen. Da wir jedoch keine Rechtsberatung anbieten dürfen, möchten wir Ihnen empfehlen sich hier an einen Anwalt oder den örtlichen Mieterverein zu wenden. Diese können Ihnen bei den rechtlich möglichen Schritten behilflich sein und Sie unterstützen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich wohne in einem Einfamilienhaus, welches ein Anbau an ein älteres EFH ist seit 11 Jahren.
Das ältere Haus steht leer und ist stark renovierungsbedürftig. Mein Haus ist ca. 30 Jahre jünger und gepflegt.
Jetzt sollen beide Objekte verkauft werden. Die Interessenten möchten in mein gepflegtes Haus einziehen…
Leider finde ich keinen geeigneten Wohnraum mit Grundstück für meine Tiere.
Können die Käufer Eigenbedarf anmelden oder müssten sie ggf. mit dem älteren. renovierunsbed. Haus Vorlieb nehmen?
Mit freundlichem Gruß
Caro
Hallo Carola M.,
die neuen Eigentümer müssen den bestehen Mietvertrag achten und können Eigenbedarf in der Regel nur dann anmelden, wenn sie diesen ausreichend begründen können. In Ihrem Fall ist es zu empfehlen, eine rechtliche Beratung bei einem Mieterschutzbund oder einem Abwalt einzuholen. Diese können Sie hinsichtlich eines eventuell bestehenden Härtefalls beraten.
Die Redaktion von mietrecht.com
Sehr gehrte Damen und Herren
Wir wohnen seit Februar 2014 in einem 2 Familien Haus zur Miete.Das Haus wird nun verkauft und man hat uns schon eröffnet,daß wir eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bekommen.
Nun zu unserer Situation:
wir haben 3 Kinder.
16 Jahre alt,10.Klasse(in der 7.Klasse wegen des Umzugs schon einmal umgeschult)
11 Jahre alt,6.Klasse(in der 3. Klasse wegen des Umzugs schon einmal umgeschult)
7 Jahre alt,2.Klasse
Die Mutter/Schwiegermutter wohnt mit im Haus und passt während unserer beruflichen Abwesenheit auf die Kinder auf.
Gibt es besondere Gegebenheiten uns gegen die Kündigung zu wehren?
Wir bräuchten wieder ein 2 Familienhaus und nach Möglichkeit in näherer Umgebung,da wir es für unsere Kinder nicht zumutbar finden erneut umgeschult zu werden.
Vielen Dank
Silke Riechert
Hallo Silke R.,
da wir keine Rechtsberatung durchführen dürfen, empfehlen wir Ihnen in diesem Fall sich an einen Anwalt zu wenden. Dieser kann mit Ihnen das weitere Vorgehen besprechen und Ihnen aufzeigen inwieweit hier welche Regelungen anwendbar sind.
In der Regel handelt sich auch immer um Einzelfallentscheidungen, sodass pauschale Aussage schwierig zu treffen sind.
Die Redaktion von mietrecht.com