Kündigung: Für den Untermietvertrag gelten ebenfalls bestimmte Regeln

Wie Beteiligte ein Untermietverhältnis richtig kündigen

Die Kündigung von einem Untermietverhältnis kann viele Gründe haben - oft wird der Platz benötigt.
Die Kündigung von einem Untermietverhältnis kann viele Gründe haben – oft wird der Platz benötigt.

Mietverhältnisse werden aus den verschiedensten Gründen beendet – die Wohnung ist zu klein, das Verhältnis zum Vermieter passt nicht mehr oder der Job macht einen Umzug notwendig. Gleiches gilt natürlich auch, wenn es sich um Untermieter handelt. Wie bei allen Verträgen ist dann auch eine Kündigung von einem Untermietvertrag notwendig.

Untermieter kündigen, um eine WG verlassen zu können, Hauptmieter eventuell, weil sie den Raum selbst nutzen wollen. Aus welchen Gründen Hauptmieter und Untermieter überhaupt kündigen können, welche Fristen durch beide zu beachten sind und was bei diesem Thema sonst noch wichtig ist, betrachtet der folgende Ratgeber näher.

Das Wichtigste zur Kündigung vom Untermietvertrag

  • Hauptmieter müssen sich an Kündigungsfristen halten, wenn sie eine ordentliche Kündigung vom Untermietvertrag aussprechen.
  • Als Untermieter zu kündigen, bedarf keiner Gründe. Die Kündigungsfrist beträgt die gesetzlichen drei Monate
  • Haben Hauptmieter keine Erlaubnis für die Untervermietung, kann eine Kündigung durch den Vermieter die Folge sein.

Kündigung vom Mietvertrag durch Hauptmieter

Für eine Kündigung vom Untermietvertrag sind gesetzliche Vorgaben des BGB von Bedeutung.
Für eine Kündigung vom Untermietvertrag sind gesetzliche Vorgaben des BGB von Bedeutung.

Es müssen nicht immer Unstimmigkeiten sein, die dazu führen, dass Hauptmieter für eine Untervermietung die Kündigung aussprechen wollen. Oftmals können auch veränderte Lebensumstände dazu führen, dass sie den untervermieteten Platz selbst benötigen. Doch zählt so etwas wie Eigenbedarf als Grund für die Kündigung der Untermiete?

Auch Hauptmieter, die entweder anderen per Mietvertrag Wohnraum zu Verfügung stellen oder in einer WG als Hauptvertragspartner gegenüber dem Vermieter auftreten, müssen rechtliche Vorgaben beachten, wenn ein solches Untermietverhältnis beendet werden soll. Denn auch ein Untermietvertrag wird gesetzlich als normaler Mietvertrag angesehen.

Eine ordentliche Kündigung vom Untermietvertrag hängt für Hauptmieter von den gesetzlichen Bestimmungen sowie von den Vereinbarungen in eben jenem Vertrag ab. Darüber hinaus spielt es auch eine Rolle, ob möblierte bzw. unmöblierte Räume oder gar eine gesamte Wohnung untervermietet werden. Des Weiteren ist die Vertragsdauer wichtig, denn ein unbefristeter Vertrag muss anders beendet werden als ein befristetes Mietverhältnis. Letzteres kann ordentlich in der Regel nicht vor Ablauf der Vertragsdauer beendet werden. Hier endet der Untermietvertrag automatisch, eine Kündigung ist nicht notwendig.

Sind nur einzelne Räume bzw. ein Raum vermietet und wohnt der Hauptmieter mit in der Wohnung, hängen die zulässigen Gründe für eine ordentliche Kündigung vom Untermietvertrag davon ab, was in diesem vereinbart wurde. In der Regel kann der Hauptmieter auch ohne Angaben von Gründen kündigen.

Wollen Hauptmieter für die Untermiete eine Kündigung aussprechen, sind auch die Vereinbarung im Vertrag wichtig.
Wollen Hauptmieter für die Untermiete eine Kündigung aussprechen, sind auch die Vereinbarung im Vertrag wichtig.

Handelt es sich jedoch um eine ganze Wohnung, die unbefristet untervermietet ist, muss für die ordentliche Kündigung vom Untermietvertrag ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ des Hauptmieters vorliegen. In der Regel ist das der Fall, wenn er die Wohnung wieder selbst benötigt. Dies ist im Schreiben allerdings auch zu begründen. Ein befristeter Vertrag kann auch hier üblicherweise nicht vorzeitig beendet werden.

Außerordentliche Kündigung durch den Hauptmieter

Triftige Gründe müssen jedoch vorliegen, wenn der Hauptmieter kündigt, weil der Untermieter vertragsbrüchig geworden ist. Eine außerordentliche Kündigung muss sowohl bei einzelnen Zimmern als auch bei einer ganzen Wohnung immer begründet werden.

Zahlt ein WG-Mitglied die Miete regelmäßig nicht bzw. nicht rechtzeitig oder ist es für den Hauptmieter aufgrund des Verhaltens des Untermieters nicht zumutbar, dass das Vertragsverhältnis fortgesetzt wird, kann dem Untermieter eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Vertragsbrüchig kann ein Untermieter beispielsweise auch dann sein, wenn er andauernd den Hausfrieden stört oder die Privatsphäre anderer in der Wohnung verletzt.

Wichtige Kündigungsfristen für den Hauptmieter

Die Fristen für eine Kündigung durch den Hauptmieter sind für Untermieter ebenfalls gesetzlich geregelt – und zwar im § 573c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Bei einer unbefristet untervermieteten Wohnung gelten die gleichen Fristen wie bei einem Mietvertrag. Das heißt der Hauptmieter muss zum dritten Werktag die Kündigung aushändigen, damit diese zum übernächsten Monat gültig ist.

Die Frist beträgt hier dann drei Monate und verlängert sich wie beim Hauptmietvertrag nach fünf und acht Jahren um jeweils drei weitere Monate. Also liegen die Fristen zwischen drei und neun Monaten. Ein Widerspruch gegen die Kündigung ist hier möglich.

Kündigung: Auch bei Untervermietung greifen gesetzliche Kündigungsfristen.
Kündigung: Auch bei Untervermietung greifen gesetzliche Kündigungsfristen.

Etwas anders sieht das bei einem oder mehreren untervermieteten unmöblierten Zimmern aus, wenn der Hauptmieter auch in der Wohnung lebt. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich hier dann um drei Monate, beträgt also sechs Monate. Nach fünf Jahren Mietdauer beträgt die Frist neun Monate, nach acht Jahren dann zwölf.

Für möblierte Zimmer gilt bei der Kündigung vom Untermietvertrag, dass ohne Grund bis zum jeweils 15. des Monats zum Ablauf von diesem gekündigt werden kann. Die Frist beträgt also hier zwei Wochen. Eine Ausnahme gibt es allerdings: Die gesetzliche Frist von drei Monaten ist bei Familien anzuwenden, wenn das möblierte Zimmer zur dauerhaften Nutzung an diese vermietet wurde.

Wollen Hauptmieter den Untermietvertrag außerordentlich kündigen, kann dies auch hier unabhängig, ob Wohnung oder Zimmer, zum Ende eines Monats geschehen, sofern die Kündigung zum 15. beim Untermieter eingeht. Eine fristlose Kündigung ist unter Umständen auch hier möglich, wenn dies ausführlich begründet werden kann.

Kündigung vom Mietvertrag durch den Untermieter: Gründe und Fristen

Möchten Untermieter oder WG-Mitglieder den Untermietvertrag ordentlich kündigen, müssen sie keine Gründe angeben. Eine außerordentliche Kündigung muss allerdings auch hier begründet werden, vor allem wenn diese fristlos erfolgt. So kann beispielsweise eine von den Wohnräumen ausgehende Gesundheitsgefahr oder die Vorenthaltung der vermieteten Sache Gründe darstellen.

Ordentliche Kündigung: Untermieter müssen keine Gründe angeben.
Ordentliche Kündigung: Untermieter müssen keine Gründe angeben.

Bei einer ordentlichen Kündigung vom Mietvertrag liegt die gesetzliche Frist bei drei Monaten. Das Schreiben muss bis zum dritten Werktag eines Monats beim Hauptmieter eingegangen sein, damit diese zum übernächsten Monat wirksam ist.

Kündigung wegen einer Untervermietung?

Holen Hauptmieter beim Vermieter keine Genehmigung für eine Untervermietung ein, kann das zu einer Kündigung des Hauptmietvertrags führen. Denn üblicherweise wird eine unzulässige Untervermietung als Vertragsbruch angesehen, was eine außerordentliche Kündigung begründen kann.

Ist das Hauptmietverhältnis beendet, bedeutet das jedoch nicht, dass dies auch auf den Untermietvertrag zu trifft. Dieser bleibt bestehen und muss durch den Hauptmieter ordentlich beendet werden. Die Kündigung von einem Untermietvertag kann sich dann aufgrund der einzuhaltenden Fristen als eine zusätzliche Schwierigkeit erweisen.

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One thought on “Kündigung: Für den Untermietvertrag gelten ebenfalls bestimmte Regeln

  1. Daniela G.

    Guten Tag,
    mein Sohn hat am 27.09.2019 einen Untermietvertrag für ein möbliertes Zimmer (ab 01.10.2019) unterschrieben, fotografiert und mit dem Handy an seine Vermieterin gesendet. Diese hat den Vertrag gegengezeichnet, in ein Regalfach vor dem Zimmer gelegt und mein Sohn konnte diesen Vertrag am 01.10.2019 an sich nehmen. Es hat sich gestern herausgestellt, dass das Bett bzw die Matratze total durchgelegen ist und viele Löcher aufweist, so dass mein Sohn diese Nacht auf dem Boden schlafen musste. Er hat die Vermieterin bereits gestern darauf aufmerksam gemacht, dass die Matratze unbrauchbar ist. Diese meinte nur, er kann die Matratze wegschmeissen, muss dann aber auf eigene Kosten eine neue besorgen. Ist das rechtens? Hat mein Sohn ein Sonderkündigungsrecht oder muss er die gesetzliche Frist (unbefristeter Untermietvertrag) einhalten? Für eine rasche Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar. Evtl könnte er heute noch kündigen zum 31.12.2019?

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