Kündigung: Für den Untermietvertrag gelten ebenfalls bestimmte Regeln

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 10. September 2020

Wie Beteiligte ein Untermietverhältnis richtig kündigen

Die Kündigung von einem Untermietverhältnis kann viele Gründe haben - oft wird der Platz benötigt.
Die Kündigung von einem Untermietverhältnis kann viele Gründe haben – oft wird der Platz benötigt.

Mietverhältnisse werden aus den verschiedensten Gründen beendet – die Wohnung ist zu klein, das Verhältnis zum Vermieter passt nicht mehr oder der Job macht einen Umzug notwendig. Gleiches gilt natürlich auch, wenn es sich um Untermieter handelt. Wie bei allen Verträgen ist dann auch eine Kündigung von einem Untermietvertrag notwendig.

Untermieter kündigen, um eine WG verlassen zu können, Hauptmieter eventuell, weil sie den Raum selbst nutzen wollen. Aus welchen Gründen Hauptmieter und Untermieter überhaupt kündigen können, welche Fristen durch beide zu beachten sind und was bei diesem Thema sonst noch wichtig ist, betrachtet der folgende Ratgeber näher.

Das Wichtigste zur Kündigung vom Untermietvertrag

Sind bei einem Untermietvertrag bestimmte Kündigungsfristen zu beachten?

Hauptmieter müssen sich an Kündigungsfristen halten, wenn sie eine ordentliche Kündigung vom Untermietvertrag aussprechen.

Was muss ein Untermieter für die Kündigung beachten?

Als Untermieter zu kündigen, bedarf keiner Gründe. Die Kündigungsfrist beträgt die gesetzlichen drei Monate

Was passiert bei einer unerlaubten Untervermietung?

Haben Hauptmieter keine Erlaubnis für die Untervermietung, kann eine Kündigung durch den Vermieter die Folge sein. Weitere Informationen diesbezüglich finden Sie hier.

Kündigung vom Mietvertrag durch Hauptmieter

Für eine Kündigung vom Untermietvertrag sind gesetzliche Vorgaben des BGB von Bedeutung.
Für eine Kündigung vom Untermietvertrag sind gesetzliche Vorgaben des BGB von Bedeutung.

Es müssen nicht immer Unstimmigkeiten sein, die dazu führen, dass Hauptmieter für eine Untervermietung die Kündigung aussprechen wollen. Oftmals können auch veränderte Lebensumstände dazu führen, dass sie den untervermieteten Platz selbst benötigen. Doch zählt so etwas wie Eigenbedarf als Grund für die Kündigung der Untermiete?

Auch Hauptmieter, die entweder anderen per Mietvertrag Wohnraum zu Verfügung stellen oder in einer WG als Hauptvertragspartner gegenüber dem Vermieter auftreten, müssen rechtliche Vorgaben beachten, wenn ein solches Untermietverhältnis beendet werden soll. Denn auch ein Untermietvertrag wird gesetzlich als normaler Mietvertrag angesehen.

Eine ordentliche Kündigung vom Untermietvertrag hängt für Hauptmieter von den gesetzlichen Bestimmungen sowie von den Vereinbarungen in eben jenem Vertrag ab. Darüber hinaus spielt es auch eine Rolle, ob möblierte bzw. unmöblierte Räume oder gar eine gesamte Wohnung untervermietet werden. Des Weiteren ist die Vertragsdauer wichtig, denn ein unbefristeter Vertrag muss anders beendet werden als ein befristetes Mietverhältnis. Letzteres kann ordentlich in der Regel nicht vor Ablauf der Vertragsdauer beendet werden. Hier endet der Untermietvertrag automatisch, eine Kündigung ist nicht notwendig.

Sind nur einzelne Räume bzw. ein Raum vermietet und wohnt der Hauptmieter mit in der Wohnung, hängen die zulässigen Gründe für eine ordentliche Kündigung vom Untermietvertrag davon ab, was in diesem vereinbart wurde. In der Regel kann der Hauptmieter auch ohne Angaben von Gründen kündigen.

Wollen Hauptmieter für die Untermiete eine Kündigung aussprechen, sind auch die Vereinbarung im Vertrag wichtig.
Wollen Hauptmieter für die Untermiete eine Kündigung aussprechen, sind auch die Vereinbarung im Vertrag wichtig.

Handelt es sich jedoch um eine ganze Wohnung, die unbefristet untervermietet ist, muss für die ordentliche Kündigung vom Untermietvertrag ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ des Hauptmieters vorliegen. In der Regel ist das der Fall, wenn er die Wohnung wieder selbst benötigt. Dies ist im Schreiben allerdings auch zu begründen. Ein befristeter Vertrag kann auch hier üblicherweise nicht vorzeitig beendet werden.

Außerordentliche Kündigung durch den Hauptmieter

Triftige Gründe müssen jedoch vorliegen, wenn der Hauptmieter kündigt, weil der Untermieter vertragsbrüchig geworden ist. Eine außerordentliche Kündigung muss sowohl bei einzelnen Zimmern als auch bei einer ganzen Wohnung immer begründet werden.

Zahlt ein WG-Mitglied die Miete regelmäßig nicht bzw. nicht rechtzeitig oder ist es für den Hauptmieter aufgrund des Verhaltens des Untermieters nicht zumutbar, dass das Vertragsverhältnis fortgesetzt wird, kann dem Untermieter eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Vertragsbrüchig kann ein Untermieter beispielsweise auch dann sein, wenn er andauernd den Hausfrieden stört oder die Privatsphäre anderer in der Wohnung verletzt.

Wichtige Kündigungsfristen für den Hauptmieter

Die Fristen für eine Kündigung durch den Hauptmieter sind für Untermieter ebenfalls gesetzlich geregelt – und zwar im § 573c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Bei einer unbefristet untervermieteten Wohnung gelten die gleichen Fristen wie bei einem Mietvertrag. Das heißt der Hauptmieter muss zum dritten Werktag die Kündigung aushändigen, damit diese zum übernächsten Monat gültig ist.

Die Frist beträgt hier dann drei Monate und verlängert sich wie beim Hauptmietvertrag nach fünf und acht Jahren um jeweils drei weitere Monate. Also liegen die Fristen zwischen drei und neun Monaten. Ein Widerspruch gegen die Kündigung ist hier möglich.

Kündigung: Auch bei Untervermietung greifen gesetzliche Kündigungsfristen.
Kündigung: Auch bei Untervermietung greifen gesetzliche Kündigungsfristen.

Etwas anders sieht das bei einem oder mehreren untervermieteten unmöblierten Zimmern aus, wenn der Hauptmieter auch in der Wohnung lebt. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich hier dann um drei Monate, beträgt also sechs Monate. Nach fünf Jahren Mietdauer beträgt die Frist neun Monate, nach acht Jahren dann zwölf.

Für möblierte Zimmer gilt bei der Kündigung vom Untermietvertrag, dass ohne Grund bis zum jeweils 15. des Monats zum Ablauf von diesem gekündigt werden kann. Die Frist beträgt also hier zwei Wochen. Eine Ausnahme gibt es allerdings: Die gesetzliche Frist von drei Monaten ist bei Familien anzuwenden, wenn das möblierte Zimmer zur dauerhaften Nutzung an diese vermietet wurde.

Wollen Hauptmieter den Untermietvertrag außerordentlich kündigen, kann dies auch hier unabhängig, ob Wohnung oder Zimmer, zum Ende eines Monats geschehen, sofern die Kündigung zum 15. beim Untermieter eingeht. Eine fristlose Kündigung ist unter Umständen auch hier möglich, wenn dies ausführlich begründet werden kann.

Kündigung vom Mietvertrag durch den Untermieter: Gründe und Fristen

Möchten Untermieter oder WG-Mitglieder den Untermietvertrag ordentlich kündigen, müssen sie keine Gründe angeben. Eine außerordentliche Kündigung muss allerdings auch hier begründet werden, vor allem wenn diese fristlos erfolgt. So kann beispielsweise eine von den Wohnräumen ausgehende Gesundheitsgefahr oder die Vorenthaltung der vermieteten Sache Gründe darstellen.

Ordentliche Kündigung: Untermieter müssen keine Gründe angeben.
Ordentliche Kündigung: Untermieter müssen keine Gründe angeben.

Bei einer ordentlichen Kündigung vom Mietvertrag liegt die gesetzliche Frist bei drei Monaten. Das Schreiben muss bis zum dritten Werktag eines Monats beim Hauptmieter eingegangen sein, damit diese zum übernächsten Monat wirksam ist.

Kündigung wegen einer Untervermietung?

Holen Hauptmieter beim Vermieter keine Genehmigung für eine Untervermietung ein, kann das zu einer Kündigung des Hauptmietvertrags führen. Denn üblicherweise wird eine unzulässige Untervermietung als Vertragsbruch angesehen, was eine außerordentliche Kündigung begründen kann.

Ist das Hauptmietverhältnis beendet, bedeutet das jedoch nicht, dass dies auch auf den Untermietvertrag zu trifft. Dieser bleibt bestehen und muss durch den Hauptmieter ordentlich beendet werden. Die Kündigung von einem Untermietvertag kann sich dann aufgrund der einzuhaltenden Fristen als eine zusätzliche Schwierigkeit erweisen.

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11 thoughts on “Kündigung: Für den Untermietvertrag gelten ebenfalls bestimmte Regeln

  1. Daniela G.

    Guten Tag,
    mein Sohn hat am 27.09.2019 einen Untermietvertrag für ein möbliertes Zimmer (ab 01.10.2019) unterschrieben, fotografiert und mit dem Handy an seine Vermieterin gesendet. Diese hat den Vertrag gegengezeichnet, in ein Regalfach vor dem Zimmer gelegt und mein Sohn konnte diesen Vertrag am 01.10.2019 an sich nehmen. Es hat sich gestern herausgestellt, dass das Bett bzw die Matratze total durchgelegen ist und viele Löcher aufweist, so dass mein Sohn diese Nacht auf dem Boden schlafen musste. Er hat die Vermieterin bereits gestern darauf aufmerksam gemacht, dass die Matratze unbrauchbar ist. Diese meinte nur, er kann die Matratze wegschmeissen, muss dann aber auf eigene Kosten eine neue besorgen. Ist das rechtens? Hat mein Sohn ein Sonderkündigungsrecht oder muss er die gesetzliche Frist (unbefristeter Untermietvertrag) einhalten? Für eine rasche Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar. Evtl könnte er heute noch kündigen zum 31.12.2019?

    Antworten
  2. U.Schans

    Hallo, als Vermieterin eines vollmöbilierten Zimmers, habe ich eine Frage zur Kündigungsfrist, denn meine Untermieterin hat mein Vertrauen total missbraucht!!! Im Untermietvertrag zum 01.Sept.2019 ist aufgeführt, dass von beiden Parteien frühestens zum 30.Juni 2020 das Untermietverhältnis gekündigt werden kann . Es handelt sich um einen Mietvertrag vom 01.09.19 bis 30.09.20!
    Ist trotz dieser Formulierung eine 14tägige KÜNDIGUNG zum Monatsende (vollmöbiliertes Zimmer!!) rechtlich möglich??? DANKE!…im Voraus. MfG

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo U.Schans,

      wir bieten keine rechtliche Beratung an und können nicht beurteilen, ob eine außerordentliche Kündigung möglich ist. Hier sollten Sie sich am besten an einen fachkundigen Anwalt wenden.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  3. Jasmine V.

    Hallo, mir wurde das Untermietverhältnis zum 01.08. gekündigt. Allerdings hätte ich die Möglichkeit schon ab dem 01.06. die neue Wohnung zu beziehen.
    Meine Frage ist, muss ich die Kündigungsfrist vom Vermieter einhalten?…

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Jasmine V.,

      auch Mieter sind an die Kündigungsfristen gebunden und müssen diese einhalten. Ob Sie dennoch früher ausziehen können, sollten Sie direkt mit dem Vermieter abklären.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  4. Privat

    Guten Tag,

    verstehe ich den Text richtig?
    Wenn der Hauptmieter ein Zimmer untervermietet und mit in der Wohnung / WG lebt, hat dieser eine ordentliche gesetliches Kündigungsfrist von 6 Monaten.

    Der Untermieter darf aber bereits nach 3 monaten ordentlich kündigen.

    Ist damit der Hauptmieter nicht schlechter gestellt?

    Viele Grüße

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Privat,

      die Kündigungsfrist für den Vermieter, welcher in diesem Fall der Hauptmieter ist, richtet sich üblicherweise nach der Mietdauer. Das heißt bei einem unmöblierten Zimmer, wenn der Hauptmieter mit in der Wohnung lebt. beträgt die Kündigungsfrist zwischen sechs und zwölf Monaten. Der Vermieter muss in diesem Fall allerdings keinen Grund für die Kündigung anbringen. Geregelt ist dies im BGB unter § 573a II, I S. 2.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  5. Claudio A

    Hallo und vielen Dank für den obigen, sehr hilfreichen Artikel.

    Meine Frage zur Rechtslage in Sachen Kündigung des Untermieters durch den Hauptmieter ist folgende:

    Ich habe ein unmöbliertes Zimmer in der Wohnung in der ich Hauptmieter bin unbefristet vermietet und nun die Kündigung unter Einhaltung der in diesem Falle notwendigen 12-monatigen Kündigungsfrist zum 1. Juli 2021 per Einschreiben zustellen lassen.

    Für das Untermietverhältnis habe ich die Genehmigung des Vermieters, bin aber selber nur für wenige Wochen im Jahr selber in der Wohnung wohnhaft. Der Grund zur Kündigung ist Eigenbedarf, da ich plane ab Juli 2021 wieder Vollzeit in der Wohnung zu wohnen. Mein Kündigungsschreiben enthält aber keinen Hinweis auf diesen Kündigungsgrund. Beim Verfassen meines Kündigungsschreibens bin ich vom Recht was mit im Haushalt lebende Hauptmieter betrifft ausgegangen.

    Wie ist die Rechtslage für mich der ich nicht permanent mit im Haushalt lebe?

    Vielen Dank für alle Informationen die Sie mir zu dieser Frage geben können!

    Herzliche Grüße

    Claudio A

    Antworten
  6. Anonym

    Hallo,
    ich möchte meinem Untermieter eine Kündigung einreichen, wie soll die Einreichung verlaufen? Soll ich mir einen Zeugen besorgen? Wie kann ich dafür sorgen, dass ich nachweisen kann, dass ich sie bei meinem Untermieter eingereicht habe?

    Mit freundlichen Grüßen
    Anonym

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Anonym,

      Sie können die Kündigung unter Zeugenanweisenheit übergeben oder auch als Einschreiben mit Rückantwort per Post schicken. Das Einschrieben muss der Untermieter persönlich entgegennehmen und den Empfang unterzeichnen. Die Mitarbeiter bei der Post können Sie über die passende Variante beraten. Lassen Sie sich auch bei einem Mieterverein bezüglich weitere Möglichkeiten beraten.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  7. Sven

    Hallo,
    ich bin letzten Monat in eine neue Wohnung per Untermietvertrag eingezogen. Nun beginnen an dem Haus unterschiedliche sehr laut und verschmutzende Bauarbeiten von denen mir vorher nicht richtige erzählt wurde. Es war immer die Rede von “ein paar Arbeiten an der Fassade” aber es wird ein ganzes Stockwerk oben auf das Haus gesetzt. Kann ich hier nun kündigen, da ich von den Umbaumaßnahmen nur über den Nachbarn erfahren habe und der Hauptmieter mir das Schreiben in dem er ausführlich frühzeitig über die Arbeit aufgeklärt wurde nicht aushändigen möchte.

    Des weiteren belegt dieser beide Lagerräume die zum Haus gehören, kann dies als zusätzlicher Grund angeführt werden?

    mit freundlichen Grüßen
    Sven

    Antworten

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