Eigenbedarf: Die Sperrfrist
Mit einer Sperrfrist bei Eigenbedarf müssen sich in der Regel nicht viele Haus- oder Wohnungseigentümer beschäftigen. Daher ist es nachvollziehbar, dass nur wenige die Regelungen zum umgewandelten Wohnraum und den betreffenden Sperrfristen kennen.
Dabei ist in Bezug auf die Eigenbedarfskündigung für umgewandelten Wohnraum einiges zu beachten, zumal die Kündigungssperrfristen je nach Ort und Bundesland unterschiedlich ausfallen können.
Wann eine Sperrfrist bei Kündigung wegen Eigenbedarf eintritt, wie lange diese sein kann und welche Rechte Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung haben, soll im nachstehenden Ratgeber beantwortet werden.
Das Wichtigste zur Sperrfrist bei Eigenbedarf
In § 577a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist definiert, dass bei einer Wohnraumumwandlung eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren eintreten kann. Die Bundesländer können diese auf zehn Jahre verlängern. In diesem Fall ist eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich.
Wird eine Mietwohnung während der Mietzeit in einzelnes Wohneigentum umgewandelt und dann verkauft, tritt eine Sperrfrist ein, wenn dies für diesen Wohnungsmarkt bestimmt wurde. Käufer übernehmen den bestehenden Mietvertrag, können diesen jedoch nicht kündigen.
Ist der definierte Zeitraum der Sperrfrist abgelaufen, können Vermieter Eigenbedarf anmelden. Hier gelten dann die gesetzlichen Vorgaben für eine solche Kündigung.
Inhalt
Literatur zum Thema Eigenbedarf
Sperrfrist: Bei einer Eigenbedarfskündigung in einigen Fällen gesetzlich vorgeschrieben
Eine Sperrfrist bei Eigenbedarf, auch Kündigungssperrfrist genannt, betrifft grundsätzlich nur umgewandelten Wohnraum. Als umgewandelten Wohnraum werden Wohnungen bezeichnet, die während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt und danach verkauft wurden.
Gesetzlich ist hier immer eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren vorgesehen. Nach § 577a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) können die Bundesländer Verordnungen erlassen, die diese Sperrfrist in bestimmten Gebieten auf bis zu zehn Jahre verlängern. Dies ist unter anderem in Berlin und vielen Ballungsräumen der Fall.
Eine Eigenbedarfskündigung innerhalb der Sperrfrist ist grundsätzlich ausgeschlossen. Erst nach Ablauf dieser ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich. Zog der Mieter jedoch in bereits bestehendes Wohneigentum ein, gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen für den Eigenbedarf.
Kaufinteressenten sollten sich daher, vor dem Kauf der Immobilie, darüber informieren, ob eine Sperrfrist für Eigenbedarf eintritt. Denn besteht eine solche Kündigungssperrfrist, ist die Immobilie auf Jahre hin nur als Kapitalanlage zu nutzen, jedoch nicht für den eigenen Bedarf.
Umwandlungsfall: Für die Anmeldung von Eigenbedarf ist eine Sperrfrist hier immer gegeben
Erfolgt die Umwandlung der Wohnung in Wohneigentum nach Abschluss des Mietvertrags und wird dieses Eigentum dann an Dritte veräußert, liegt ein Umwandlungsfall vor. Nur die Erschaffung von Wohneigentum reicht nicht aus, um einen solchen Fall zu begründen.
Eine Umwandlung liegt vor, wenn:
- der Mieter in der Mietwohnung wohnt.
- die Wohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohneigentum übertragen wird.
- nach der Übertragung der Verkauf an einen Dritten stattfindet.
Bestehen diese Voraussetzungen für den betroffenen Wohnraum, sind Kündigungen durch den Vermieter innerhalb der Kündigungssperrfrist unwirksam . Es handelt sich auch dann um eine Umwandlung, wenn der jetzige Mieter zur Zeit der Begründung des Wohneigentums nur als Angehöriger in der Wohnung lebt und an Stelle des Mieters kraft des Gesetzes in den Mietvertrag eintritt, zum Bespiel in Folge eines Todesfalls.
In all diesen Fällen tritt die Sperrfrist ein. Eigenbedarf kann durch den Vermieter nicht angemeldet werden. Sobald der Eigentumserwerb beendet ist, setzt die Sperrfrist für eine Kündigung wegen Eigenbedarf ein. Der Eintrag in das Grundbuch ist hier die maßgebliche Voraussetzung. Der Abschluss des Kaufvertrags genügt nicht.
Sollte die Wohnung dann erneut verkauft werden, tritt der neue Eigentümer in diese Wartezeit ein und kann bis zum Ende der Sperrfrist ebenfalls keinen Eigenbedarf anmelden. Auch sind die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungssperrfristen nicht verhandelbar, können also nicht durch einen neuen Mietvertrag geändert oder im Voraus festgelegt werden.
Kündigungsfrist: Eigenbedarf nach 10 Jahren anmelden
Nach Ablauf der Sperrfrist kann Eigenbedarf angemeldet werden. Der Vermieter kann dann dem Mieter kündigen. Doch auch hier gilt, das der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben muss. Wie bei allen Eigenbedarfskündigungen soll der Bedarf nachvollziehbar sein und auch nachgewiesen werden können.
Ist die Kündigung wegen Eigenbedarf begründet, muss der Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Das heißt, die Kündigung für den betroffenen Mietvertrag muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugestellt sein.
Die Kündigungsfrist verlängert sich um jeweils drei Monate, wenn das Mietverhältnis länger als fünf Jahre oder länger als acht Jahre besteht. Daher muss der Vermieter mitunter eine Frist von bis zu neun Monaten beachten. Die Kündigungsfristen sind im Mietrecht geregelt und betreffen auch eine umgewandelte Eigentumswohnung.
Darüber hinaus hat der Mieter die Möglichkeit der Kündigung zu widersprechen und sich auf die Sozialklausel zu berufen.
Weiterführende Literatur zum Thema Eigenbedarf
Nachfolgend finden Sie eine Auswahl verschiedener Bücher zum Thema Eigenbedarf:
- Hans Reinold Horst (Autor)
- WEIMARANER DOGS KALENDER 2017
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- 14 PAGES SQUARE WALL KALENDER
- Albrecht, Jana (Autor)
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Guten Tag,
gerne würde ich folgenden Sachverhalt erfahren. Eine Wohnung wurde in Berlin gekauft dieses Jahr. Das Mehrfamilienhaus wurde vor 11 Jahren aufgeteilt, der aktuelle Mieter der Wohnung wohnt bereits seit 14 Jahren in der Wohnung. Muss der neue Eigentümer ab dem Kaufdatum (dieses Jahr) nochmals 10 Jahre warten für Eigenbedarfsankündigung oder gelten die 10 Jahre seit der Aufteilung? Demnach könnte bereits dieses Jahr eine Eigenbedarfsankündigung stattfinden. Der Mieter verfügt über ein Standardmietvertrag.
Vielen Dank
Hallo Bert T,
üblicherweise beginnt die Sperrfrist mit dem Datum des Eintrags des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Ob in diesem Fall die Sperrfrist bereits abgegolten ist oder erneut beginnt, sollten Sie mit einem Anwalt abklären. Wir bieten keine Rechtsberatung an
Ihr Team von mietrecht.com
Ich habe 2018 eine Wohnung gekauft, mit Mieterin.
Diese ist 2005 schon eingezogen.
Der vorherige Eigentümer des Mehrfamilienhauses hat die Wohnungen, zum Zwecke eines Verkaufes, in 2009 in einer Teilungsakte aufgeteilt.
Ist die Frist dieses Jahr abgelaufen, oder läuft die 10Jahresfrist erst ab Verkauf?
Und ist die sperrfrist auch Rechtens, wenn im Mietvertrag von 2005 diese Veräußerung schon angekündigt wurde, und darum der Mietvertrag immer nur auf ein Jahr befristet gelaufen ist, um einer 10Jahres sperrfrist aus zu weichen?
Hallo Herrmann,
ob in Ihrem Fall für den Ort/Stadt eine Sperrfrist von 10 Jahren greift oder diese eventuell kürzer gelagert ist, können wir nicht beurteilen. Üblicherweise beginnt die Frist mit der Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Inwieweit die Situation mit dem Mietvertrag die Sperrfrist beeinflussen könnte, sollten Sie mit einem Anwalt klären. Eine rechtliche Beratung bieten wir nicht an.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo,
Wir sind eine 4köpfige Familie die 2016 einen Mietvertrag einer Eigentumswohnung unterschrieben.
Jetzt wollen die Eigentümer verkaufen. Der Verkauf soll über einen Makler stattfinden. Der Makler meinte dass zwar erst nach Käufern gesucht wird, die das ganze als Kapitalanlage möchten. Er meinte jedoch auch wenn der Käufer selbst in die Wohnung möchte, müssen wir raus. Wenn ich nicht ganz falsch liege kann durch den Verkauf das Mietverhältnis aber nicht beendet werden oder? Was sind unsere Rechte und welche Fristen haben wir ggf.
Vielen Dank
Hallo Orlando g.,
das bestehende Mietverhältnis geht bei einem Verkauf an den neuen Eigentümer über. Möchte dieser die Wohnung selbst nutzen, muss ein begründeter und nachvollziehbarer Eigenbedarf angemeldet werden. Da Ihre Wohnung bereits bei Ihrem Einzug Wohneigentum war, gelten hier die gesetzlichen Kündigungsfristen bzw. was im Mietvertrag vereinbart ist. Sperrfristen kommen dann nicht zur Anwendung. Bei ein Mietzeit von bis zu 5 Jahren beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist 3 Monate.
Lassen Sie sich am besten ausführlich rechtlich bei einem Mieterverein beraten, da wir eine solche Beratung nicht anbieten können.
Ihr Team von mietrecht.com
Hallo,
ich besitze ein 2Familienhaus. Pattere wohne ich und den ersten Stock habe ich seit dem 1.Mai 2019 neu vermietet. Die neue Mieterin ist nach meinen Augen eine angehender Messi und wir verstehen uns überhaupt nicht. Das war ein riesen Fehler. Jetzt überlege ich ihr wegen Eigenbedarf zu kündigen. Ich bin 71 Jahre und möchte selbst in die Wohnung einziehen und mein Sohn mit seiner Fam. in den Erdgeschoß. Kann ich den Eigenbedarf nach dieser kurzen Mietdauer anmelden oder besteht hier eine Sperrfrist?
Würde mich über eine Antwort freuen. Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen
Hallo Werner S.,
eine Sperrfrist besteht in der Regle nur, dann wenn die Mietwohung während der Mietzeit in Wohneigentum umgewandelt und an Dritte verkauft wurde. Dies ist hier nicht der Fall.
Bei einer ordentlichen Kündigung in einem Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt, können Sonderregelungen für Vermieter greifen, die eine Kündigung erleichtern. Unser Ratgeber diesbezüglich finden Sie hier: https://www.mietrecht.com/eigenbedarfskuendigung-zweifamilienhaus/
Möchten Sie dennoch Eigenbedarf geltend machen, lässt sich pauschal nicht sagen, ob die Mietdauer zu kurz ist. Hier wird in der Regel je nach Einzelfall entschieden. Lassen Sie sich am besten rechtlich von einem Anwalt beraten.
Ihr Team von mietrecht.com
Guten Tag,
Prima dass sie uns mit dieser Webseite etwas Hilfestellung in schwierigen Entscheidungen geben können !
Meine Frage ist die Folgende: Ich habe 2007 in Berlin eine Mietwohnung mit der Idee des späteren Alterswohnsitz gekauft (Ich wohne derzeit in Frankreich).
Die Wohnung wird von einem älteren Herrn bewohnt, und ich habe keinerlei Absicht Eigennutzung zu beantragen um ihn aus der Wohnung zu vertreiben Dennoch war natürlich meine Idee irgenwann die Wohnung selbst zu beziehen, nur mache ich mir im politischen Umfeld langsam Sorgen ob ich dies überhaupt noch durchsetzen kann. Mein Mieter wohnt alleine, seine Fraus ist vor über 10 Jahren gestorben und seine Kinder sind außer Haus. Ich gehe in zweieinhalb Jahren selbst in Rente und wollte dann, eben sobald im Rahmen des oben genannten möglich, nach Deutschland zurückziehen.
Da ja im Moment der Berliner Senat alles tut um die Umwandlung von Miet in Eigentumswohnungen zu verhindern: Sehen sie einen Hinderungsgrund der die Umwandlung meiner Wohnung in (m)eine Eigentumswohnung vereiteln könnte ?
Vielen Dank für ihren kompetenten Rat !
Habe das Problem inzwischen gelöst. Die zunehmende Bschneidung von Eigentumsrechten und die damit einhergehende Polemik hat mich dazu bewogen die Bude einfach zu verkaufen.
ich komme nicht mehr nach Deutschland zurück.
Fertg.
Hallo, wir sind seit Oktober 2015 Mieter einer Doppelhaushälfte welche einer Kapitalgesellschaft gehört die mehrere Häuser in unserer Siedlung besitzt, unter anderem auch die Nachbar-Doppelhaushälfte.
Nun sollen alle Häuser verkauft werden, sie sind zwar als vermiete Kapitalanlagen inseriert aber der Makler sagte uns, dass es auch sein kann, dass Privatleute es kaufen und evtl. Eigenbedarf anmelden.
Nun haben wir uns schon intensiv im Internet über unseren Möglichkeiten informiert, auch bzgl. einer evtl. Sperrfrist.
Hier verstehe ich es so dass es darauf ankommt, als was die Häuser im Grundbuch standen zu dem Zeitpunkt als wie Mieter wurden.
Hier wollten wir beim Grundbuchamt einen Auszug bekommen, dies wurde abgelehnt da kein ausreichender Grund für eine Anforderung vorliegt.
Andere Nachbarn haben allerdings vom Makler im Zuge des Vorkaufsrechts einen Auszug für Ihr Grundstück erhalten, hier werden wir aber nicht schlau draus da dort anscheinend alle Grundstücke, die damals von der KG erworben wurden noch nicht bebaut waren (im Jahr 2004 gekauft, Häuser wurden gegen 2007 gebaut) und dort alle Grundstücke zusammen aufgeführt werden.
Über den Fachbereich Stadtplanung in unserem Bereich haben wir die Information erhalten, dass damals zur Bebauung ein „Doppelhaus zur Wohnnutzung“ genehmigt wurde.
Können Sie anhand dieser Angaben eventuell beurteilen, ob hier evtl. eine Sperrfrist gilt? Oder uns einen Tipp geben, wie wir an einen aktuellen Grundbuchauszug kommen um uns evtl. bei einem Mieterschutzverein zu erkundigen?
Für Ihre Hilfe vielen Dank im Voraus.
Hallo,
ich habe aktuell folgenden Fall und bin mir nicht sicher ob eine Sperrfrist vorliegen würde oder nicht.
Ein Mietshaus mit drei vermieteten Wohnung gehört aktuell einem Eigentümer. Dieser will das Haus als ganzes veräußern und wir interessieren uns mit insgesamt 4 Personen daran das Haus gemeinschaftlich zu kaufen. Der Eigentümer selbst teilt das Haus also vor dem Verkauf nicht in einzelne Eigentumswohnungen, allerdings würde das Haus ja durch den Kauf in einzelne Eigentumsanteile geteilt. Zwei von den drei Wohnungen wollen wir dann auch selbst bewohnen und müssen den Mietern also nach dem Kauf auf Eigenbedarf kündigen.
In dem Artikel heißt es ganz klar dass eine Sperrfrist nur vorliegt wenn der verkaufende Eigentümer das Haus erst teilt und dann verkauft – was bei uns ja nicht der Fall wäre.
Auf anderen Seiten habe ich aber eine Formulierung gelesen die sich anhörte als würde automatisch eine Sperrfrist greifen wenn eine Immobilie die vorher einer Peron gehörte von einer Gemeinschaft von mehreren Personen gekauft würde.
Können Sie hier weiter helfen?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe!
Hallo Nicole N.,
bleibt bei einem Verkauf die Mietstruktur bestehen, kommt es also nicht zu einer Umwandlung der einzelnen Wohnungen vor dem Verkauf, ist üblicherweise keine Sperrfrist für eine Eigenbedarfskündigung zu beachten. Das gilt in der Regel auch, wenn an eine Eigentümergemeinschaft verkauft wird.
Für eine rechtliche Beratung diesbezüglich, empfehlen wir Ihnen sich an einen fachkundigen Anwalt zu wenden. Wir können eine solche nicht anbieten.
Die Redaktion von mietrecht.com
Liebe Redaktion,
ich habe im Oktober 2011 in Berlin von der D. A. eine vermietete Wohnung erworben, die zuvor im Besitz einer Genossenschaft war und in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde.
Die Teilungserklärung war Bestandteil meines Kaufvertrags und ist datiert am 18.12.1998.
Wenn ich nun eine Eigenbedarfskündigung aussprechen möchte: Beginnt die zehnjährige Sperrfrist Im Jahr des Ersterwerbs, also der Teilungserklärung 1998, oder beginnt sie 2011, als ich die Wohnung erworben habe?
Vielen Dank für Ihre Auskunft!
Hannah R.
Hallo Hannah R.,
die Sperrfrist beginnt üblicherweise mit der Teilungserklärung, also in dem Moment, in dem die Umwandlung erfolgt. In Ihrem Fall haben Sie, so wie es aussieht, eine bereits bestehende Eigentumswohnung erworben. Bei rechtlichen Fragen diesbezüglich, empfehlen wir eine Beratung bei einem fachkundigen Anwalt, dieser kann Sie auch bezüglich einer Eigenbedarfskündigung beraten.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo,
unsere Wohnung wurde 2012 in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft. Der Kaufvertrag wurde 2015 notariell beurkundet. Jetzt hat der Käufer Eigenbedarf angemeldet und meint, dass die Sperrfrist bereits mit der Teilungserklärung 2012 beginnt und nicht erst mit dem Kauf und der notariellen Beurkundung.
Was ist richtig?
Halllo Latotzky,
in der Regel gilt das Datum, an dem die offizielle Umwandlung stattgefunden hat. Dabei ist üblicherweise nicht der Kaufvertrag entscheidend, sondern der Tag des Grundbucheintrags. Gesetzlich kann die Sperrfrist zudem je nach Region zwischen drei und zehn Jahren betragen. Informieren Sie sich, welche Fristen in Ihrer Region gelten und lassen Sie sich auch ausführlich von einem Mieterverein beraten.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo!
Wir wohnen seit dem 01.06.2016 in einer Mietwohnung. Durch den Verkauf der Immobilie haben die neuen Eigentümer (seit dem 01.02.2019) uns am 16.02.2019 eine Kündigung wg. Eigenbedarf zum 31.05.2019 zukommen lassen.
Greift hier die Kündigungssperrfrist oder die normale Kündigungsfrist?
LG
Hallo Miriam S.,
wenn die Wohnungen beim Verkauf in einzelnes Wohneigentum umgewandelt wurde, greift in der Regel eine Sperrfrist. Ist dies nicht der Fall, wurde also die gesamte Immobilie an einen einzigen Eigentümer verkauft oder war die Wohnung bereits vorher einzelnes Wohneigentum, gibt es üblicherweise keine Sperrfrist, hier greifen dann die gesetzlichen Kündigungsfristen. Sie haben jedoch die Möglichkeit gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen, dieser muss jedoch begründet sein. Lassen Sie sich am besten bei einem Mieterverein rechtlich beraten.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo und gten Tag.
Ich wohne über 5 Jahre in einer Mietwohnung dessen Vermieter vor 3 Jahren gestorben ist. Die Familie ( Erbengemeinschaft) führte den Mietvertrag seitdem weiter-
Nun ist auch die Frau meines ehemaligen Vermieters gestorben und die Erbengemeinschaft beabsichtigt die Wohnung zu verkaufen.
Meine Frage: Gilt hier die Sperrfrist?
Vielen Dank für eine Antwort.
Hallo Martin,
eine Sperrfrist tritt in der Regel dann ein, wenn in einem Mehrfamilienhaus die einzelnen Wohneinheiten während der Mietzeit in Wohneigentum umgewandelt und dann an Dritte verkauft werden. In Ihrem Fall hört es sich so an, als ob die Wohnung bereits Wohneigentum war bzw. ist und keine Umwandlung stattgefunden hat. Dann würde hier keine Sperrfrist greifen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Das haben wir schon über einen Anwalt. Aber der Onlineanwalt, der ansonsten sehr genau und ausführlich geantwortet hat, konnte mir das irgendwie nicht so erklären, dass ich es verstanden habe.
Aber jetzt ist es für mich klar.
Blöd für uns, denn dann haben wir mit der (hier nicht geltenden) Sperrfrist leider die A….karte gezogen 🙁
Dann können wir nur noch drauf hoffen, dass es jemand kauft, der nicht selber einziehen will…
Vielen lieben Dank für Ihre Antwort!
LG MaSch
Hallo,
ich verstehe das Ganze mit dem Thema „Umwandlung“ so gar nicht…
Für mich ist jede Mietwohnung doch irgendwie das Eigentum eines anderen… also eine Eigentumswohnung…?
Wie kann also eine Mietwohnung erst NACH Überlassung zum Eigentum werden? Da hab ich echt ein totales Verständnisproblem…
Wir haben im Moment nämlich den Fall, dass unser Vermieter unsere Wohnung verkaufen will und wir dann, nach 18 Jahren, bei einem neuen Eigentümer womöglich ausziehen müssen.
Das Haus gehört zwei Eigentümern. Der 2. Eigentümer ist mein Vater und bewohnt die Wohnung selbst. Es ist dann doch eine WEG, also jeweils Wohneigentum – oder nicht?
Wäre hier für Aufklärung über die ganz oben genannte Frage dankbar.
Liebe Grüße
M.S.
Hallo MaSch,
eine Umwandlung findet in der Regel immer dann statt, wenn die Mietwohnungen in einem Haus, das einem Eigentümer gehört, in einzelne Objekte aufgeteilt und dann als Eigentumswohnungen weiter an Dritte verkauft werden. Eine reine Mietwohnung in einem vorherigen reinen Mietshaus wird also in eine Eigentumswohnung umgewandelt.
Bei eine WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) handelt es sich bereits um Eigentumswohnungen, die vermietet sind. In diesem Fall ist es keine Umwandlung, da die einzelnen Objekte ja jeweils bereits einem anderen Eigentümer gehören.
Lassen Sie sich am besten auch einmal ausführlich bei einem Mieterverein beraten.
Die Redaktion vonmietrecht.com
Folgender Fall:
Wir kaufen als GbR ein Mietshaus als Ganzes, dessen Wohnungen nicht aufgeteilt sind. Es gibt also keine Teilungserklärung.
Und wir als Käufer ändern da auch nichts dran (GbR mit drei Gesellschaftern)
Wenn jetzt einer der Gesellschafter eine der Wohnungen beziehen will: Kann er Eigenbedarf geltend machen?
Hallo Pete Cl.,
ob Sie für diese bestimmte Wohnung Eigenbedarf anmelden können, sollten Sie am besten mit einem Anwalt klären. Dieser kann die rechtliche Situation genau beurteilen und in der Regel auch sagen, ob Bedarf angemeldet werden kann. Wir können keine rechtliche Beratung anbieten.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo, ich bin 58 J., weiblich, und wohne seit 40 Jahren in einem Einfamilienhaus zur Miete, beim gleichen Besitzer und dessen Erben. Im März 2018 wurde das Haus verkauft und der neue Besitzer hat mir am 18.12
18 zum 30.09.19 wegen Eigenbedarf s gekündigt. Die Tochter mit Familie zieht angeblich aus London her und will in mein Haus einziehen. Greift hier die Sperrfrist von 3 Jahren, bis er mir kündigen kann, oder sind es jetzt wirklich nur die 9 Monate ? Vielen Dank für eine Antwort. Finde so schnell nichts, mit 2 Hunden.
Hallo Petra S.,
in der Regel greift eine Sperrfrist nur dann, wenn der Wohnraum während der Mietzeit in Wohneigentum umgewandelt und an Dritte verkauft wurde. Ob das bei Ihnen der Fall ist, können wir nicht beurteilen. Lassen Sie sich am besten von einem Mieterverein beraten. Greift keine Sperrfrist, gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen (bzw. jene, die im Mietvertrag vereinbart wurden.).
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo.
Unser Vermieter Eigentümer Einers 3 Familien Haus hat das Haus verkauft. Wir wohnen nun seit 4 Jahren in dieser Wohnung. Heute kam der neue Vermieter und teilte uns mit das wir eine Kündigung auf Eigenbedarf ( für seine Mutter 70 Jahre )
Gilt die normale Kündigungsfrist oder gilt da auch eine Sperrfrist für den neuen Vermieter?
Hallo R.T.,
eine Sperrfrist gilt in der Regel nur dann, wenn die Wohnung innerhalb der Mietzeit in Wohneigentum umgewandelt und an Dritte verkauft wurde. Ob das hier das Fall ist, können wir nicht beurteilen. Liegt keine Sperrfrist vor, sind die gesetzlichen Kündigungsfristen bzw. die im Mietvertrag festgelegten gültig. Wenden Sie sich für eine ausführliche Beratung am besten an einen Mieterverein.
Die Redaktion von mietrecht.com
Liebes Eigenbedarfs-Team,
ich habe eine Wohnung gekauft (01.01.2018) – die während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt und danach verkauft wurden. Die Mieter hatten Vorkaufsrecht und beim Kauf muuste der Notar die Mieter darüber informiert. Die Mieter leben mehr als 10 Jahre in der Whg.
Meine Frage: Ich würde gerne wegen Eigenbedarf künigungen. Wie mache ich das? Schreibe ich jetzt einen Brief mit 3 Jahre Sperrfist plud 9 Monate normale Kündigungsfrist und rechne aus? Oder Läuft die Sperrfrist jetzt automatisch ohne Kündigungsanschreiben?
Lieben Dank im Voraus für eure Antwort
Hallo Kersasidou,
während einer bestehenden Sperrfrist darf eine Eigenbedarfskündigung nicht ausgesprochen werden. Dies ist erst nach Ablauf dieser möglich. Informieren Sie sich am besten welcher Zeitraum in Ihrer Region bzw. Stadt gültig ist, dieser läuft in der Regel automatisch ab. Nach der Sperrfrist gelten dann die gesetzlichen Kündigungsfristen bzw. die im Mietvertrag vereinbarten. Wenden Sie sich fpr eine ausführliche rechtliche Beratung am besten an einen Anwalt.
Die Redaktion von mietrecht.com
Liebes “Eigenbedarfs-Team”,
gelten Kündigungssperrfristen, wenn der Mieter eingezogen ist, aber nicht wusste, das es sich um eine Eigentumswohnung handelt und im Mietvertrag auch kein Hinweis darauf zu finden ist?
Eine kurze Antwort: „Kündigungssperrfristen gelten oder gelten nicht reicht völlig aus.
Besten Dank vorab!
Hallo Carsten R.,
wurde ein Mietvertrag abgeschlossen, gelten, wenn nichts anderes vereinbart ist, die gesetzlichen Kündigungsfristen für eine ordentliche Kündigung. Mieter haben üblicherweise, wenn sie kündigen möchten, eine Frist von 3 Monaten zu beachten. Ein früherer Auszug bzw. eine Auflösung des Vertrags kann mit dem Vermieter oftmals verhandelt werden.
Die Redaktion von mietrecht.com
Liebes Eigenbedarfs-Team,
ich bin seit Dezember 2015 Mieterin einer Doppelhaushälfte. Eigentümer ist eine GmbH. Im März 2017 wurde das Grundstück geteilt und auch entsprechend ins Grundbuch eingetragen. Im August 2018 wurde „meine“ Doppelhaushälfte an Dritte verkauft, die Mitte 2019 dort einziehen wollen.
Gehe ich Recht in der Annahme, dass es sich hier um eine Realteilung handelt, die ebenfalls von der Sperrfrist abgedeckt ist?
Vielen Dank im Voraus für eure Antwort:)
Hallo Dagmar W.,
es kann durchaus sein, wenn das Grundstück während Ihrer Mietzeit geteilt an Dritte verkauft wurde, dass eine Sperrfrist greift. Lassen Sie sich diesbezüglich und für die weitere Vorgehensweise am besten von einem Mieterverein beraten.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo,
Ich uberlege eine wohnung zu kaufen mit kundigungssperrfrist die bereits seit 2013 läuft. Wenn ich sie kaufe jetzt wurde quasidiese frist 2023 abgelaufen sein und ich würde fristgerecht kündigen. Mir macht aber sorgen das die mieter schon seit 30jahren drin leben und rentner sind? Ein eigen bedarf word definitiv bestehen, aber wi siehts aus mit der sozialklausel des mieters {beide rentner}?
Vielen Dank
Hallo Denis k.,
da wir keine Rechtsberatung anbieten, empfehlen wir Ihnen sich an einen Anwalt zu wenden und den Sachverhalt gemeinsam mit diesem zu klären.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo!
Wir wohnen seit vielen Jahren zur Miete. Das Mehrfamilienhaus gehörte bisher einer Eigentümergmeinschaft aus zwei Parteien. Nun hat der eine Eigentümer seinen Anteil am Haus verkauft und die zweite Partei hat die zweite Hälfte auch gekauft und ist nun alleiniger Eigentümer.
Gilt in diesem Fall auch eine Kündigungssperrfrist, da ein Eigentümerwechsel (zumindest anteilig) statt gefunden hat, oder bleibt uns nur die gesetzlich festgesetzte Kündigungsfrist?
Herzlichen Dank im Voraus!
Hallo Rosalie,
nach Ihrer Beschreibung kann keine Umwandlung der Wohnung in Wohneigentum während Ihrer Mietzeit statt. In diesem Fall greifen keine Sperrfristen, sondern die gesetzlich festgelegt bzw. im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfristen. Lasen Sie sich am besten von einem Mieterverein beraten.
Die Redaktion von mietrecht.com
liebes Team,
vielleicht bin ich etwas begriffsstutzig aber was war der Wohnraum vor dem Wechsel in Wohneigentum ?
(Sperrfristen – wenn der Wohnraum während der Mietzeit des Mieters in Wohneigentum umgewandelt und dann verkauft wird.) Unsere Wohnung soll auch verkauft werden und wir beschäftigen uns gerade damit keinen Eigenbedarfskandidaten zu bekommen.
VG Ellen und Karsten
Hallo Ellen und Karsten,
von einer Umwandlung wird in der Regel dann gesprochen, wenn die sich im Haus befindlichen Wohneinheiten zuvor einem einzelnen Eigentümer bzw. einer Gesellschaft gehörte, jedoch während der Mietzeit des Mieters in separate Objekte aufgesplittet und dann einzeln an unterschiedliche neue Eigentümer verkauft wurden. In diesem Fall können dann Sperrfristen greifen. Lassen Sie sich am besten ausführlich bei einem Mieterverein beraten.
Die Redaktion von mietrecht.com
Liebes „Eigenbedarfs-Team“,
ich bin Eigentümer eines Mehrfamilienhauses und möchte die
Einheiten langfristig alle einzeln veräußern.
Verstehe ich das richtig, dass nach einer Teilungserklärung die
aktuellen Mieter einen Schutz auf Kündigung über acht Jahre
erhalten.
Und das, wenn ich eine Wohnung veräußere, der Kündigunsschutz
sozusagen mitverkauft wird?!
Und ist es richtig, dass wenn ich ab dem Zeitpunkt der Teilungserklärung
acht Jahre mit dem Verkauf einzelner Eigentumswohnungen warte, danach
nur noch die gesetzliche Kündigung greift und die Kündigungssperrfrist
sozusagen „verjährt“ ist.
Hallo Fritz,
wie in Ihrer Region die Sperrfristen genau aussehen, können wir nicht beurteilen. Dazu sollten Sie sich an die entsprechenden Behörden wenden. In der Regel tritt eine Sperrfrist für eine Eigenbedarfskündigung dann ein, wenn Wohnungen während der Mietzeit des Mieters in Wohneigentum umgewandelt und dann verkauft werden. Der neue Eigentümer ist dann an diese Sperrfristen gebunden und eine Kündigung ist in der Regel erst nach Ablauf dieser und unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen bzw. derer, die im Mietvertrag vereinbart sind, möglich.
Für eine ausführliche rechtliche Beratung sollten Sie einen Anwalt kontaktieren. Wir können eine solche nicht anbieten.
Die Redaktion von mietrecht.com
Wir würden gerne ein Haus kaufen, leider ist dies zur Zeit vermietet. Wir würden aber gerne selber drin wohnen und überlegen ob das überhaupt Sinn macht das Haus zu kaufen wenn wir nicht wohnen können.
Es ist ein Reihenmittelhaus. Haben wir eine Möglichkeit recht zeitnah in dieses Objekt zu ziehen? Oder müssen wir diese 3 bis evtl. 10 Jahre warten?
Hallo Nathascha,
eine Sperrfrist gilt in der Regel dann, wenn der Wohnraum während der Mietzeit des Mieters in Wohneigentum umgewandelt und dann verlauft wird. Wir können nicht beurteilen, ob eine solche Umwandlung in Ihrem Fall stattfand oder es sich von vornherein um Wohneigentum gehandelt hat. Nach einem Kauf müssen Sie jedoch immer die gesetzliche Kündigungsfristen bzw die Fristen im Mietvertrag (falls diese länger sind) einhalten. Wir können daher nicht einschätzen wie zeitnah ein Einzug möglich wäre. Darüber hinaus haben die Mieter auch das Recht einer Kündigung zu widersprechen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Gelten die Kündigungs Sperrfristen auch für Umwandlung von Mietwohnung in
Büro als Eigenbedarf nach Eigentümerwechsel ?
Hallo Kathrin,
Sperrfristen gelten in der Regel immer dann, wenn der Wohnraum während der Mietzeit in Wohneigentum umgewandelt und dann verkauft wurde. In einem solchen Fall kann eine Eigenbedarfskündigung nicht erfolgen, der Grund für den Eigenbedarf ist dabei unerheblich. Lassen Sie sich im Zweifel am besten rechtlich von einem Anwalt beraten.
Die Redaktion von mietrecht.com