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Loading...Das Wichtigste zum Schadensersatz im Mietrecht
Der Mieter haftet beim Auszug für alle Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, wie z. B. tiefe Kratzer im Boden. Er muss für selbst verursachte, schuldhafte Beschädigungen aufkommen.
Der Vermieter muss Schadensersatz zahlen, wenn durch einen Mangel der Wohnung ein Schaden am Eigentum oder der Gesundheit des Mieters entsteht. Mehr dazu in diesem Abschnitt.
Der Vermieter hat nur sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung Zeit, seine Ansprüche wegen Schäden an der Mietsache geltend zu machen. Die Rechtsgrundlage erklären wir hier.
Inhaltsverzeichnis
Der Schadensersatz im Mietrecht erklärt
Schadensersatz bedeutet, dass eine Partei die andere für einen finanziellen Nachteil entschädigen muss, den sie durch eine Pflichtverletzung verursacht hat. Das Ziel ist es, die geschädigte Person so zu stellen, als wäre der Schaden nie eingetreten.
Im Mietrecht haben sowohl die Mieter als auch die Vermieter Ansprüche auf Schadensersatz entstehen. Dieser Anspruch entsteht bspw. bei Schäden in der Wohnung oder bei Mängeln, die das Wohnen beeinträchtigen.
Der Anspruch auf Schadensersatz entsteht für Vermieter z. B., wenn der Mieter beim Auszug mutwillig das Parkett beschädigt. Der Betrag beläuft sich dabei auf die Höhe der Reparaturkosten.
Auch Mieter können laut Mietrecht Schadensersatz fordern. Die Rechtsgrundlage dafür legt § 536a Abs, 1 BGB folgendermaßen fest:
„Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.“
Zum Beispiel: Der Vermieter repariert eine undichte Wasserleitung nicht, wodurch die Möbel des Mieters beschädigt werden. Der Schadensersatz beläuft sich dabei auf seine zerstörten Möbel.
Die Rechtsgrundlage laut § 548 BGB
§ 548 BGB legt für beide Parteien die Grundlage fest, bis wann die Verjährung beim Schadensersatz im Mietrecht eintritt.
- Für Vermieter tritt im Mietrecht die Verjährung vom Schadensersatz nach sechs Monaten ein. Die Frist beginnt ab dem Zeitpunkt, an dem er die Wohnung zurückerhält – also zum Beispiel mit der Schlüsselübergabe.
- Steht beim Schadensersatzanspruch der Mieter gegen den Vermieter, tritt die Verjährung ebenfalls nach sechs Monaten ein. Hier beginnt die Frist jedoch nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
Diese Verjährungsfrist kann jedoch unterbrochen werden. Eine Hemmung der Verjährung vom Schadensersatz im Mietrecht bedeutet, dass der Zeitraum, in dem die Unterbrechung andauert, nicht in die Verjährungsfrist eingerechnet wird. Die Frist wird beispielsweise unterbrochen, wenn Mieter und Vermieter ernsthaft über den Schaden und den Ausgleich verhandeln.
Feststellungsklage: Im Mietrecht den Schadensersatz gerichtlich festlegen
Droht die Verjährungsfrist abzulaufen, obwohl die genaue Schadenshöhe noch unklar ist, können beide Parteien eine Feststellungsklage einreichen.
Mit dieser Klage wird nicht die Zahlung einer Summe gefordert, sondern die gerichtliche Feststellung, dass die Gegenseite grundsätzlich zum Ersatz des Schadens verpflichtet ist. Die Einreichung der Klage hemmt die Verjährung und sichert den Schadensanspruch.
Zum Beispiel: Der Vermieter stellt nach dem Auszug des Mieters fest, dass Anzeichen für einen Wasserschaden vorliegen. Das volle Ausmaß kann jedoch nur durch ein langwieriges Gutachten geklärt werden. Das Gericht regelt bei der Feststellungsklage, dass der Mieter für den Schaden haftet. Die genaue Höhe der Kosten wird erst später, nach Vorliegen des Gutachtens, bekannt, ohne dass die Verjährung ein Problem darstellt.
Ist ein fiktiver Schadensersatz im Mietrecht möglich?
In einem Urteil vom 29.04.2023 bestätigte der Bundesgerichtshof, dass der fiktive Schadensersatz im Mietrecht in jedem Fall weiterhin zulässig ist (Az. VIII ZR 211/22).
In der Praxis bedeutet das, dass zum Beispiel ein Vermieter den Geldbetrag verlangen darf, der laut Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs für die Beseitigung eines Schadens notwendig wäre, ohne die Reparatur umgehend durchzuführen.
Es besteht also die Möglichkeit zu wählen, ob die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangt wird oder der dafür erforderliche Geldbetrag.
Besteht das Recht auf den Schadensersatz auch bei fristloser Kündigung?
Ja, Betroffene bekommen auch den Schadensersatz, wenn eine fristlose Kündigung ausgesprochen wurde, sofern diese Kündigung des Mietvertrags berechtigt ist.
Eines der BGH-Urteile zum Thema Mietrecht und Schadensersatz (Az. VIII ZR 191/12) zeigt, dass je nach Situation sogar bei einer ursprünglich ungültigen fristlosen Kündigung der Anspruch auf Schadensersatz bestehen bleibt. Im Falle dieses Prozesses wies die fristlose Kündigung des Mieters einen Formfehler auf und wurde somit ungültig.
Der Grund der Kündigung war, dass der Vermieter sich nicht um die Beseitigung eines Schimmelbefalls gekümmert hat. Der BGH entschied, dass der Anspruch auf Schadensersatz bestehen bleibt, da der Vermieter trotz Aufforderung seiner Pflicht nicht nachging. Laut BGH kann er sich daher nicht auf einen späteren Formfehler des Mieters berufen, um der Zahlung von Schadensersatz zu entgehen.
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