Mietkaution einbehalten: Wann und wie lange dürfen Vermieter das?

Nach dem Auszug ist vor der Auszahlung der Kaution – oder doch nicht?

Im Mietrecht kann die Kaution durch Vermieter einbehalten werden.
Im Mietrecht kann die Kaution durch Vermieter einbehalten werden.

Beim Abschluss eines Mietvertrages ist die Zahlung einer Kaution in der Regel üblich. Dass die Höhe nicht unbegrenzt festlegbar ist und das Vermieter das Geld zinsbringend anlegen müssen, wissen die meisten Mieter. Doch was nach einem Auszug in Bezug auf die Kaution wichtig ist, lässt einige Fragen aufkommen. Darf der Vermieter die Kaution überhaupt einbehalten? Wie lange darf der bzw. ein Vermieter die Kaution einbehalten nach einem Auszug? Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten und wie viel?

All diese Punkte können zwischen den Vertragsparteien beim Ende des Mietverhältnisses zu Unstimmigkeiten führen. Was im Zusammenhang mit der Auszahlung und der Höhe der Kaution zu beachten ist und warum Vermieter mitunter die Mietkaution einbehalten dürfen, erläutert der nachfolgende Ratgeber.

Das Wichtigste zum Thema „Mietkaution einbehalten“

Dürfen Vermieter eine Mietkaution einbehalten um Schäden und Nebenkosten zu verrechnen?

Ja, allerdings muss eine Kaution als Mietsicherheit auch im Mietvertrag vereinbart sein.

Gibt es eine Frist, wie lange die Mietkaution einbehalten werden darf?

Gesetzlich ist eine solche nicht bestimmt, allerdings geht die Rechtsprechung von einer Frist zur Prüfung der Ansprüche von sechs Monaten aus. Die Dauer entscheidet sich je nach Einzelfall. Mehr dazu hier.

Darf die Kaution auch zur Deckung andere Ausgaben verwendet werden?

Nein, die Mietkaution ist zweckgebunden und darf nur für Ansprüche, die aus dem Mietverhältnis entstehen, verwendet werden. Andere Verwendungen müssen extra vertraglich geregelt sein.

Einbehalt der Kaution: Wann ist das zulässig?

Mietkaution einbehalten: Die Gründe müssen aus dem Mietverhältnis entstanden sein.
Mietkaution einbehalten: Die Gründe müssen aus dem Mietverhältnis entstanden sein.

Die Kaution dient in erster Linie dazu, Vermieter im Falle von Schäden, die durch Mieter verursacht wurden und gegen Außenstände abzusichern. Sie ist eine sogenannte Mietsicherheit. Forderung, welche aus dem Mietverhältnis entstehen und die durch eine Mietkaution abgedeckt sein dürfen, sind beispielsweise ausstehende Mietzahlungen, Betriebskosten, Schadenersatz bei Schäden und Reparaturleistungen.

Im Wohnmietrecht darf die Kaution maximal drei Monatsmieten betragen. Die eingezahlte Summe muss vom Vermieter fest und zinsbringend angelegt werden. Zeitweise oder endgültig darf ein Vermieter die Mietkaution dann einbehalten, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Doch wofür darf die Mietkaution einbehalten werden?

Eine Grundvoraussetzung für die Einbehaltung ist zunächst, dass die Kaution vertraglich vereinbart wurde.  Erfolgte die Zahlung ohne eine solche, kann das bedeuten, dass Vermieter die unrechtmäßig gezahlte Mietkaution nicht einbehalten dürfen.

Gründe für die Einbehaltung der Mietkaution

Verursachen Mieter Schäden, kann der Einbehalt der Kaution gerechtfertigt sein.
Verursachen Mieter Schäden, kann der Einbehalt der Kaution gerechtfertigt sein.

Wichtig, wenn es darum geht die Mietkaution einbehalten zu können, ist, dass diese zweckgebunden eingesetzt wird. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, darf die Kaution nur zur Verrechnung von Ansprüchen verwendet werden, die auch tatsächlich aus dem Mietverhältnis entstanden sind. Andere Verwendungen der Kaution müssen vertraglich festgelegt sein. Der Bundesgerichtshof hat das in einem Urteil von 2012 auch eindeutig untermauert (BGH, 11.07.2012, Az.: VIII ZR 36/12).

Hat der Mieter im Mietverhältnis seine Pflichten nicht oder nur teilweise erfüllt und sind dem Vermieter dadurch Forderungen entstanden, kann er die Mietkaution einbehalten, um diese Ansprüche auszugleichen. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter Schäden an der Mietsache hinterlassen hat und dadurch Reparatur- bzw. Beseitigungskosten entstehen. Darf ein Vermieter die Kaution für eine Renovierung einbehalten oder nicht? Gemäß den Bestimmungen ist dies nur dann möglich, wenn die Renovierung zur Schadenbeseitigung dient oder eine unterlassene bzw. mangelhafte Schönheitsreparatur ausgleicht. Will ein Vermieter die Wohnung zur Neuvermietung „aufhübschen“, darf die Kaution üblicherweise dafür nicht verwendet werden.

Folgende Situationen können eine teilweise oder endgültige Einbehaltung begründen:

  • Rückstände bei der Mietzahlung
  • Ansprüche aus unterlassender oder mangelhafter Schönheitsreparatur
  • Schadensersatz bei Schäden (beschädigte mitvermietete Einrichtung, Schäden an Türen, Fenstern, Armaturen usw.).
  • Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung

Wie lange die Mietkaution einbehalten werden kann, hängt davon ab, wie lange die Forderung Bestand hat. In der Regel kann die Kaution bis zur Fälligkeit zurückgehalten und dann mit der entstandenen Summe verrechnet bzw. aufgerechnet werden. So ist es durchaus möglich, dass Vermieter die Kaution für die Nebenkosten einbehalten, bis die Abrechnung vorliegt. Das ist bis zu zwölf Monate nach dem Abrechnungszeitraum möglich.

Wie lange kann ein Vermieter die Kaution einbehalten? Das hängt vom Einzelfall ab.
Wie lange kann ein Vermieter die Kaution einbehalten? Das hängt vom Einzelfall ab.

Vermieter haben jedoch nicht unbefristet lange Zeit, etwaige Ansprüche zu prüfen und geltend zu  machen. In der Regel werden sechs Monate als Frist für angemessen erachtet. Allerdings sind die Umstände des jeweiligen Einzelfalls entscheidend. Nach einer Neuvermietung greift diese Prüfungsfrist nicht mehr. Bestehen keine Ansprüche, ist die Kaution in der Regel an den Mieter nebst Zinsen auszuzahlen.

Wie viel der Kaution darf der Vermieter einbehalten?

Wenn Vermieter die Kaution einbehalten, weil die Nebenkosten noch ausstehen oder Schäden überprüft werden sollen, dann kommt es immer auf die vertragliche Vereinbarung an, wie viel der Summe zurückgehalten wird.

Der Vermieter kann, je nach Sachlage und Höhe der vorliegenden Kaution entscheiden, ob diese gänzlich oder nur teilweise einbehalten wird. Vermieter können den Betrag zur Sicherung der Ansprüche zurückbehalten, der angemessen ist. Es entscheidet sich also letztendlich je nach Einzelfall, ob eine Mietkaution einbehalten wird und wie viel.

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