Mietkaution einbehalten: Wann und wie lange dürfen Vermieter das?

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 23. August 2020

Nach dem Auszug ist vor der Auszahlung der Kaution – oder doch nicht?

Laut Mietrecht kann die Kaution unter Umständen einbehalten werden.
Laut Mietrecht kann die Kaution unter Umständen einbehalten werden.

Beim Abschluss eines Mietvertrages ist die Zahlung einer Kaution in der Regel üblich. Dass die Höhe nicht unbegrenzt festlegbar ist und dass Vermieter das Geld zinsbringend anlegen müssen, wissen die meisten Mieter. Doch was nach einem Auszug in Bezug auf die Kaution wichtig ist, lässt einige Fragen aufkommen. Wann darf der Vermieter die Kaution überhaupt einbehalten und wie viel? Wie lange darf der bzw. ein Vermieter die Kaution einbehalten nach einem Auszug?

All diese Punkte können zwischen den Vertragsparteien beim Ende des Mietverhältnisses zu Unstimmigkeiten führen. Was im Zusammenhang mit der Auszahlung und der Höhe der Kaution zu beachten ist und warum Vermieter mitunter die Mietkaution einbehalten dürfen, erläutert der nachfolgende Ratgeber.

Das Wichtigste zum Thema „Mietkaution einbehalten“

Dürfen Vermieter eine Mietkaution einbehalten um Schäden und Nebenkosten zu verrechnen?

Ja, allerdings muss eine Kaution als Mietsicherheit auch im Mietvertrag vereinbart sein.

Gibt es eine Frist, wie lange die Mietkaution einbehalten werden darf?

Gesetzlich ist eine solche nicht bestimmt, allerdings geht die Rechtsprechung von einer Frist zur Prüfung der Ansprüche von sechs Monaten aus. Die Dauer entscheidet sich je nach Einzelfall. Mehr dazu hier.

Darf die Kaution auch zur Deckung anderer Ausgaben verwendet werden?

Nein, die Mietkaution ist zweckgebunden und darf nur für Ansprüche, die aus dem Mietverhältnis entstehen, verwendet werden. Andere Verwendungen müssen extra vertraglich geregelt sein.

Einbehalt der Kaution: Wann ist das zulässig?

Mietkaution einbehalten: Die Gründe müssen aus dem Mietverhältnis entstanden sein.
Mietkaution einbehalten: Die Gründe müssen aus dem Mietverhältnis entstanden sein.

Die Kaution dient in erster Linie dazu, Vermieter im Falle von Schäden, die durch Mieter verursacht wurden, und gegen Außenstände abzusichern. Sie ist eine sogenannte Mietsicherheit. Forderungen, welche aus dem Mietverhältnis entstehen und die durch eine Mietkaution abgedeckt sind, sind beispielsweise ausstehende Mietzahlungen, Betriebskosten, Schadenersatz bei Schäden und Reparaturleistungen.

Im Wohnmietrecht darf die Kaution maximal drei Monatsmieten betragen. Die eingezahlte Summe muss vom Vermieter fest und zinsbringend angelegt werden. Zeitweise oder endgültig darf ein Vermieter die Mietkaution dann einbehalten, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Doch wofür darf die Mietkaution einbehalten werden?

Eine Grundvoraussetzung für die Einbehaltung ist zunächst, dass die Kaution vertraglich vereinbart wurde.  Erfolgte die Zahlung ohne eine solche, kann das bedeuten, dass Vermieter die unrechtmäßig gezahlte Mietkaution nicht einbehalten dürfen.

Gründe für die Einbehaltung der Mietkaution

Verursachen Mieter Schäden, kann der Einbehalt der Kaution gerechtfertigt sein.
Verursachen Mieter Schäden, kann der Einbehalt der Kaution gerechtfertigt sein.

Wichtig, wenn es darum geht, die Mietkaution einbehalten zu können, ist, dass diese zweckgebunden eingesetzt wird. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, darf die Kaution nur zur Verrechnung von Ansprüchen verwendet werden, die auch tatsächlich aus dem Mietverhältnis entstanden sind. Andere Verwendungen der Kaution müssen vertraglich festgelegt sein. Der Bundesgerichtshof hat das in einem Urteil von 2012 auch eindeutig untermauert (BGH, 11.07.2012, Az.: VIII ZR 36/12).

Hat der Mieter im Mietverhältnis seine Pflichten nicht oder nur teilweise erfüllt und sind dem Vermieter dadurch Forderungen entstanden, kann er die Mietkaution einbehalten, um diese Ansprüche auszugleichen. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter Schäden an der Mietsache hinterlassen hat und dadurch Reparatur- bzw. Beseitigungskosten entstehen. Darf ein Vermieter die Kaution für eine Renovierung einbehalten oder nicht? Gemäß den Bestimmungen ist dies nur dann möglich, wenn die Renovierung zur Schadenbeseitigung dient oder eine unterlassene bzw. mangelhafte Schönheitsreparatur ausgleicht. Will ein Vermieter die Wohnung zur Neuvermietung „aufhübschen“, darf die Kaution üblicherweise dafür nicht verwendet werden.

Folgende Situationen können eine teilweise oder endgültige Einbehaltung begründen:

  • Rückstände bei der Mietzahlung
  • Ansprüche aus unterlassender oder mangelhafter Schönheitsreparatur
  • Schadensersatz bei Schäden (beschädigte mitvermietete Einrichtung, Schäden an Türen, Fenstern, Armaturen usw.).
  • Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung

Wie lange die Mietkaution einbehalten werden kann, hängt davon ab, wie lange die Forderung Bestand hat. In der Regel kann die Kaution bis zur Fälligkeit zurückgehalten und dann mit der entstandenen Summe verrechnet bzw. aufgerechnet werden. So ist es durchaus möglich, dass Vermieter die Kaution für die Nebenkosten einbehalten, bis die Abrechnung vorliegt. Das ist bis zu zwölf Monate nach dem Abrechnungszeitraum möglich.

Wie lange kann ein Vermieter die Kaution einbehalten? Das hängt vom Einzelfall ab.
Wie lange kann ein Vermieter die Kaution einbehalten? Das hängt vom Einzelfall ab.

Vermieter haben jedoch nicht unbefristet lange Zeit, etwaige Ansprüche zu prüfen und geltend zu  machen. In der Regel werden sechs Monate als Frist für angemessen erachtet. Allerdings sind die Umstände des jeweiligen Einzelfalls entscheidend. Nach einer Neuvermietung greift diese Prüfungsfrist nicht mehr. Bestehen keine Ansprüche, ist die Kaution in der Regel an den Mieter nebst Zinsen auszuzahlen.

Wie viel der Kaution darf der Vermieter einbehalten?

Wenn Vermieter die Kaution einbehalten, weil die Nebenkosten noch ausstehen oder Schäden überprüft werden sollen, dann kommt es immer auf die vertragliche Vereinbarung an, wie viel der Summe zurückgehalten wird.

Der Vermieter kann je nach Sachlage und Höhe der vorliegenden Kaution entscheiden, ob diese gänzlich oder nur teilweise einbehalten wird. Vermieter dürfen einen angemessenen Betrag zur Sicherung der Ansprüche zurückbehalten. Es entscheidet sich also letztendlich je nach Einzelfall, ob eine Mietkaution einbehalten wird und wie viel.

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4 thoughts on “Mietkaution einbehalten: Wann und wie lange dürfen Vermieter das?

  1. Sabrina

    Guten Tag,
    und zwar folgendes, wir haben in einem Mietshaus gewohnt und haben 2700€ Kaution gezahlt. Wir haben zum 1.10.19 gekündigt und die Wohnung zum 26.9.19 übergeben mit einigen Mängeln. Es war ein Loch in der Tür, dazu sagte der Vermieter aber 150-180€ kostet diese. Das Haus wurde vorher neu angestrichen. Im Flur und Wohnzimmer sind die Wände leicht verschmutzt (Abnutzungs Spuren durch den Alltag). Eine Badezimmer Tür war verzogen und einige 8 Bohrlöcher 4 vom Vermieter selber zugefügt und ein paar Löcher durch Nägel (sehr wenige und einige auch vom Vermieter selber) entstanden. Im Wohnzimmer durch Tür knallen ist die Tür Zage beschädigt worden, aber nicht so dass es die Tür beeinträchtigt. Einen Riss den man sehen konnte. Durch Durchzug im Haus waren leichte Risse an anderen Tür zagen was aber wie gesagt keine Tür oder die Funktionen beeinträchtigen. Unser Mitmieter hatte den Briefkasten beschädigt (Delle reingehauen) und ein altes Bett stehen lassen was der Vermieter selbst entsorgen sollte. Er wollte die ganzen Mängel beheben bevor neue Mieter einziehen. Nach Rücksprache der neuen nachmieter ist uns zu Ohren gekommen und wir sind selber vor Ort gewesen dort nichts gemacht worden ist. Die neuen Mieter sind kurz nach dem 26.9.19 eingezogen. Die dies bezeugen und auch nicht verstehen warum er dann dort nichts getan hat. Jetzt stellt sich uns die Frage wie er uns 1800€ Kaution von 2700€ abziehen kann, für die Kleinigkeiten vor allem die er nicht beseitigt hatte, außer das Bett. Er sagte zu uns es ist alles rechtens abgerechnet; aber wie kann er was korrekt abbrechen für Sachen die er gar nicht bezahlt, gekauft oder repariert hat. Er ist ein privat Vermieter der ein Einfamilienhaus hat was er selber vermietet sein „noch nicht Schwiegervater“ hat selber Immobilien und meinte das Büro hätte es dort abgerechnet, da wir aber nur mit ihm den Vertrag haben stellt sich dann wieder die Frage ob er das überhaupt so machen darf? Wir glauben nicht daran dass das so korrekt abgerechnet ist wie er angeben hatte, so mal ich gelesen habe auf anderen Seiten wie diese, das er für wenige Bohrlöcher gar nichts abziehen darf sowie es auch nicht farblich gestrichen wurde nur ganz normale Abnutzungen an den Wänden gab die nicht so schlimm aussehen um dafür einen Maler der nicht mal vorhanden war anzuheuern. Da 1800€ ziemlich viel Geld sind und über die Hälfte der gesamten Kaution wäre es schön zu wissen wie weit wir im Recht stehen und wir eine gewisse Summe zurück fordern können. Bislang warten wir noch auf die Abrechnung, aber für was eine Abrechnung wenn nichts passiert ist. Keine Käufe, Reparaturen oder sonstiges. Da wir ein Baby erwarten und fest mit dem Geld gerechnet haben können wir das leider auch einfach nicht auf uns sitzen lassen. 1000€ kautionsabzug hätten wir für sinnvoll gehalten für diese ganzen Schönheitsreparaturen, aber 1800€ sind dann doch zu viel. Wir fühlen uns richtig hintergangen.

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  2. Marcin

    Guten Tag,ich Heise Marcin k. und ich habe Probleme,letzte hausarwaltung,Er nicht will abgeben mir Geld vom kaucjon das ist 855€,und ich warten bis heute 9-monaten.
    Sie konnten mir helfe machen?.
    Bitte.
    Marcin K

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  3. Olaf C

    Mein Vermieter ist sehr schlecht Tel. ZU ERREICHEN bin am 28.1.2020 ausgezogen und warte noch auf meine Kaution 770.00 Euro in der Wohnung waren keine großen Mängel nur ein Loch von 7 mal 7 cm im Laminat fussboden. Wie hoch sind die Zinsen für 16 Jahre bei 770 Euro. Werden die Kosten für die Reparatur von der Kaution 770 abgezogen oder werden die Zinsen mitgerechnet. Wann soll ich mir rechtlichen Rat holen. Dankeschön

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  4. Rolf w.

    Leute wehrt euch. Mietkaution ist Zweck gebunden. Das heisst, sie darf nur für Mietrückstände und für Schäden an der Mietsubstanz ( Schäden an Türen, Heizung etc.)
    verwendet werden. Lasst euch beraten, da jeder Fall anders gestrickt ist. Da ihr im Recht seit, trägt der Vermieter die Kosten. Meist reicht ein Brief vom Anwalt und die Vermieter knicken ein.

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