Mietkaution per Rückzahlung: Was gilt im Mietrecht?

Paragraph 551 BGB: Mietkaution und deren Rückzahlung

Im Mietrecht hat die Kaution die Funktion einer Sicherheit. Vermieter können eine Mietkaution verlangen, um etwaige Schäden an der Mietsache abzusichern. Die rechtliche Grundlage dafür bildet § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Wurde eine Mietkaution vereinbart, gibt es nach dem Ende des Mietverhältnisses oft Fragen zur fälligen Rückzahlung. Gibt es eine Frist zu beachten? Wann und wie viel Kaution darf der Vermieter für die Nebenkosten einbehalten? Wann verjähren die Ansprüche?

In den nachfolgenden Abschnitten gehen wir näher auf diese Fragen ein und klären, was bei der Mietkaution und deren Rückzahlung wichtig ist. Allgemein darf eine Kaution nur für die Beseitigung von durch Mieter verursachte Schäden und den Ausgleich der Nebenkosten verwendet werden. 

Vermieter sind bei der Mietkaution zur Rückzahlung verpflichtet, da ihnen das Geld nicht gehört. Darüber hinaus muss die Summe gewinnbringend auf einem vom Privatvermögen unabhängigen Konto angelegt sein. Das bedeutet auch, dass für die Mietkaution die Rückzahlung inklusive Zinsen zu erfolgen hat. Wie hoch die Zinsen ausfallen, hängt von der allgemeinen Zinslage ab und richtet sich nach den Konditionen für Spareinlagen. Sie sind nicht sehr hoch angesetzt und können zwischen 0,01 % und 0,8 % pro Jahr betragen. 

Rückzahlung der Mietkaution: Fälligkeit bei Auszug?

Aber wann genau wird die Mietkaution zur Rückzahlung fällig? Es ist nicht selten, dass es darüber zu Uneinigkeiten kommt. Grundsätzlich gilt, dass auch bei der Mietkaution für die Rückzahlung eine Frist zu berücksichtigen ist. Vermieter dürfen die Kaution nicht unbefristet lang zurückhalten. Wichtig ist, was im Mietvertrag vereinbart ist und ob bei der Rückgabe der Mietsache Mängel beseitigt werden müssen. Einheitliche gesetzliche Regelungen dazu gibt es jedoch nicht. 

Und wie funktioniert die Rückzahlung der Mietkaution? Bei der Rückgabe der Wohnung sollte der Zustand immer im Übergabeprotokoll festgehalten werden. Das dient für beide Seiten als Sicherheit bzw. als Nachweis und verhindert, dass unberechtigte Ansprüche angebracht werden. So können Vermieter beispielsweise bei der Mietkaution die Rückzahlung nicht wegen etwaiger Mängel verzögern, wenn dies gar nicht der Fall ist.

Allerdings können Vermieter die Rückzahlung zurückhalten, wenn vom Mieter verursachte Mängel beseitigt werden oder Rechtsstreitigkeiten offen sind. Wichtig ist, dass die Zurückhaltung nur bis zur endgültigen Klärung zulässig ist. 

Liegen bei der Übergabe keine offenen Forderungen vor, muss für die Mietkaution die Rückzahlung erfolgen und kann nicht weiter einbehalten werden. In der Regel sind in den Mietverträgen Fristen von einigen Monaten vereinbart, um eine eventuelle Mängelbeseitigung abzudecken. Es ist also nicht unüblich, dass bei der Mietkaution für die Rückzahlung die Frist bis zu 6 Monate gilt. 

Erfolgt die Auszahlung persönlich, können Vermieter eine Quittung über die Rückzahlung der Mietkaution verlangen. Dies dient ebenfalls der Sicherheit und als Nachweis über die Übergabe der Kaution. 

Ausgezahlt wird die Mietkaution an die im Mietvertrag benannten Hauptmieter. Bei mehreren gleichberechtigten Mietern wird die Kaution aufgeteilt und an alle anteilig ausgezahlt. 

Mietkaution: Ist die Rückzahlung von der Nebenkostenabrechnung abhängig?

In der Regel liegt die Frist zur Rückzahlung der Kaution zwischen 3 und 6 Monaten. Diesen Zeitraum haben Vermieter zur Prüfung. Steht die Nebenkostenabrechnung noch aus, kann sich die Frist auf bis zu 12 Monate verlängern. Das liegt auch daran, dass die Abrechnung erst 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen muss.

Der Vermieter zahlt dann die Kaution nicht zurück wegen der Nebenkostenabrechnung. Allerdings kann dann nur ein Teil der Mietkaution von der Rückzahlung ausgeschlossen sein. Wurde dann eine etwaige Nachzahlung der Nebenkosten gedeckt und bleibt von der einbehaltenen Kaution etwas übrig, muss auch das an die Mieter ausgezahlt werden. 

Wichtig ist, dass Mieter immer mitteilen, wenn sie Mietkaution einbehalten und aus welchen Gründen das geschieht. Nachweise und Belege für diese Gründe sind ebenfalls hilfreich bei der Kommunikation. 

Sonderfälle bei der Kaution: Todesfall und Eigentümerwechsel

Die Rückzahlung der Mietkaution bei Tod des Mieters erfolgt in der Regel an die Erben, wenn das bestehende Mietverhältnis beendet wird. Es gelten hinsichtlich der Ansprüche von Vermietern die gleichen Regelungen wie bei jedem anderen Mietverhältnis. 

Kommt es zu einem Erbe oder einem Eigentümerwechsel, geht die Kaution bzw. das entsprechende Konto an den neuen Eigentümer über. Dieser hat dann die gleichen Pflichten wie der alte Eigentümer. Er muss bei einem Ende des Mietverhältnisses also für die Mietkaution eine Rückzahlung veranlassen. 

Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück trotz Übergabeprotokoll: Was tun?

Der Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück wegen angeblicher Mängel? Der Vermieter zahlt die Kaution nach 6 Monaten nicht zurück und begründet dies nicht? In solchen Fällen fragen sich Mieter oft, welche Rechte sie dann haben und wie sie am besten vorgehen können. Ist es sinnvoll, wenn der Vermieter nicht zahlt bzw. die Kaution nicht zurück übergibt, Strafanzeige zu stellen?

Zunächst sollten Mieter das Gespräch suchen und Vermieter zur Auszahlung auffordern. Wichtig ist es hier auch, dass ein Frist gesetzt wird. Diese Aufforderung sollte immer schriftlich erfolgen, damit ein Nachweis vorhanden ist. Der Vermieter zahlt die Kaution immer noch nicht zurück? Ein Mahnbescheid kann der nächste Schritt sein. Mieter sollten sich dann auch entsprechend rechtlich beraten lassen und sich informieren, wie sie einen Bescheid beantragen können.

Im zweiten Schreiben sollten dann juristische Schritte angekündigt werden, falls bis zur nächsten Frist für die Mietkaution keine Rückzahlung erfolgt. Als letzte Konsequenz gibt es dann die Einreichung einer Klage.

Mietkaution: Aufforderung der Rückzahlung als Musterbrief

Steht bei der Mietkaution die Rückzahlung aus, sollten Mieter, wie erwähnt, Vermieter schriftlich zur Auszahlung auffordern. Wie Mieter ein solches Schreiben formulieren können, zeigt das nachfolgende Muster. Dieses kann, wenn bei der Mietkaution die Rückzahlung aussteht, als Mahnung verwendet werden. 

Achten Sie aber darauf, dass es sich um ein Muster zu Anschauungszwecken handelt und das Schreiben immer individuell angepasst werden sollte. Lassen Sie sich rechtlich beraten, wenn Sie Zweifel am Vorgehen haben.

Verjährung bei der Rückzahlung der Mietkaution

Allgemein verjähren Ansprüche gemäß § 195 BGB nach drei Jahren. Das betrifft auch die Mietkaution. Das bedeutet, Mieter müssen innerhalb von drei Jahren nach Entstehen der Ansprüche diese geltend machen. Am besten ist es immer diese so früh wie möglich anzumelden. Frühestens sollte das geschehen, wenn die vereinbarten Fristen nicht eingehalten wurden und keine Ansprüche aus Abrechnungen seitens des Vermieters bestehen.

Haben Mieter keinen Nachweis über die Geltendmachung, verjährt auch bei der Mietkaution die Rückzahlung. Die Frist beginnt am 01. Januar des Folgejahres nach dem Auszug.

Sind Mieter beispielsweise im Juni 2025 ausgezogen, beginnt die dreijährige Frist am 01. Januar 2026 und endet mit dem 31. Dezember 2029.

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