Alarmanlage im Haus: Was gilt im Mietrecht?

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 18. Februar 2022

Hausalarmanlagen können für mehr Sicherheit sorgen

Eine Hausalarmanlage kann für mehr Sicherheit sorgen.
Eine Hausalarmanlage kann für mehr Sicherheit sorgen.

Einbruchschutz ist auch im Mietrecht ein wichtiges Thema. Besonders die Frage, wer dafür eigentlich verantwortlich ist und wer die Kosten tragen muss, spielt zwischen Vermietern und Mietern oft eine Rolle. Doch müssen Vermieter überhaupt dafür sorgen, dass eine Alarmanlage im Haus vorhanden ist? Und dürfen Mieter das Haus mit einer Alarmanlage ausstatten, um sich sicher zu fühlen?

Welche rechtlichen Bestimmungen hier zu beachten sind, welche Rechte und Pflichten das Mietrecht in Bezug auf den Einbruchschutz beinhaltet und wer bei einer Alarmanlage im Haus die Kosten übernehmen muss, betrachten wir im nachfolgenden Ratgeber näher.

Das Wichtigste zur Alarmanlage im Haus

Müssen Vermieter eine Alarmanlage im Haus installieren?

Nein, Vermieter sind durch das Mietrecht nicht verpflichtet, eine Alarmanlage an der Haustür oder im gesamten Haus einzubauen oder das Objekt mit einer Sicherheitsanlage nachzurüsten. Das Haus muss allerdings so gesichert sein, dass das Einbrechen erschwert wird. So müssen Türen und Fenster verschließbar sein. Mehr dazu erfahren Sie hier.

Können die Kosten für eine Alarmanlage im Haus auf Mieter umgelegt werden?

Ja. Der Einbau einer Alarmanlage im Haus kann im Rahmen einer Modernisierung mit bis zu 11 % auf Mieter umgelegt werden. Aber auch der Strom sowie die Wartung der Anlage kann durch die Betriebskosten durch die Mieter zu tragen sein.

Dürfen Mieter eine Alarmanlage für das Haus selber installieren?

Sofern Mieter die Erlaubnis des Vermieters für bauliche Veränderungen haben, können Sie eine Alarmanlage auf eigene Kosten einbauen. Diese Anlagen sollten allerdings weder andere Mieter belästigen noch dazu führen, dass Persönlichkeitsrechte verletzt werden. Mehr lesen Sie hier.

Haus: Sind Alarmanlagen Vermietersache?

Vermieter können eine Alarmanlage nachrüsten und das Haus z. B. zugangsbeschränken.
Vermieter können eine Alarmanlage nachrüsten und das Haus z. B. zugangsbeschränken.

Haus- und Wohnungseinbrüche sind leider keine Seltenheit. Um sich sicher zu fühlen, setzen Hauseigentümer oftmals auf Sicherheitssysteme wie besondere Türen, Fenster oder Schließmechanismen. Aber auch Alarmanlagen am Haus oder in der Wohnung sind ein probates Mittel, Einbrüche vorzubeugen oder zu verhindern.

Alarmanlagen im Einfamilienhaus oder in der Eigentumswohnung sind in der Regel meist problemlos umzusetzen. Und auch in Gewerberäumen sind solche Anlage oft schon eher die Regel als die Ausnahme. Doch wie sieht es auch, wenn es um Mehrfamilienhäuser und Mietwohnungen geht?

Ab einem bestimmten Preissegment sind Hausalarmanlagen im Mietpreis fast selbstverständlich inbegriffen. Videokameras in der Klingelanlage, Bewegungsmelder an den wichtigen Punkten oder Alarmanlagen, die per Code bedient werden, gehören in einigen Häusern dann mit zur Grundausstattung. Auch bei Neubauten sind besondere Einbruchsschutzmaßnahmen jetzt öfters zu finden. Zudem rüsten einigen Vermieter ihre Häuser auch nach. Verpflichtet dazu sind sie allerdings nicht.

Ist die Wohnung oder das Haus so ausgestattet, dass Einbrüche erschwert werden, zum Beispiel durch gut schließende Türen und Fenster oder durch Gegensprech- und Klingelanlagen, Schutztüren oder verschließbare Tore, müssen Vermieter in der Regel nicht für mehr Sicherheit sorgen. Wurde jedoch bereits mehrfach erfolgreich eingebrochen, sind Vermieter verpflichtet, nachzurüsten. Allerdings ist nicht vorgeschrieben, wie das geschehen muss, daher ist auch hier der Einbau einer Alarmanlage im Haus gesetzlich nicht geregelt.  

Mehr Schutz: Vermieter können nachrüsten

Vermieter können allerdings eine Hausalarmanlage im Zuge einer Modernisierung einbauen lassen. Auch der Sicherung der Keller- und Eingangstüren können Vermieter so veranlassen. In beiden Fällen müssen sie jedoch sicherstellen, dass alle Mieter darüber informiert sind und der Zugang zum Haus und den Räumlichkeiten für diese möglich ist.

Rüsten Vermieter mit einem Alarmsystem ihr Haus auf, steigert das nicht nur die Sicherheit, sondern gemäß § 555b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auch den Wohnwert.

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, […]

durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,

Alarmanlage im Haus: Die Kosten können auf Mieter umgelegt werden.
Alarmanlage im Haus: Die Kosten können auf Mieter umgelegt werden.

Die für den Einbau der Alarmanlage im Haus anfallenden Kosten können auf die Mieter mit bis zu 11 % anteilig umgelegt werden. Hier greift dann § 559 BGB. Somit trägt der Vermieter nicht allein die Last, sondern beteiligt die Mieter daran. In diesem Zuge ist es wichtig zu wissen, dass Kosten, welche für die Wartung der Alarmanlage im Haus anfallen, im Rahmen der Betriebskosten dann ebenfalls umgelegt werden dürfen. Das gilt übrigens auch für Alarmanlagen, die im Haus beim Bau bereits mit eingebaut wurden.

Je nach Art der Alarmanlage können sich die Kosten für diese unterschiedlich gestalten. Es macht durchaus einen Unterschied, ob nur die Eingangstüren alarmgesichert sind, die Anlage mit Kameras ausgestattet oder über einen Melder mit der Polizei verbunden ist. Ist die Alarmanlage im Haus mit der Polizei verbunden, kann es auch passieren, dass Fehlalarme Kosten verursachen. Wer diese zu tragen hat, hängt davon ab, wodurch der Fehlalarm ausgelöst wurde.

Sicherheitssystem mit Kamera: Was gilt im Mietrecht?

Wollen Mieter oder Vermieter über eine Alarmanlage im Haus den Eingangsbereich und/oder Flure dauerhaft videoüberwachen und diese Aufnahmen speichern, muss in der Regel eine konkrete Gefahr oder Bedrohung vorliegen, damit dies zulässig ist. Mehrmalige Einbrüche können eine solche Überwachung unter Umständen begründen. Über eine solche Ausstattung der Alarmanlage fürs Haus mit einer Kamera müssen Mieter immer informiert werden und dieser Maßnahme auch zustimmen.

Grundsätzlich gilt zudem, dass die Kameras einer Alarmanlage im Haus nur das eigene Grundstück bzw. das Gebäude filmen dürfen, jedoch keine öffentlichen Flächen wie Gehwege oder Straßen. Auch Nachbargrundstücke dürfen von den Kameras nicht erfasst sein. Zudem ist auf den Einsatz von Überwachungskameras hinzuweisen. Eine Innenraumüberwachung im Haus ist zulässig, sofern diese nur die gemeinschaftlich genutzten Flächen betrifft und nicht die Mieteinheiten oder private Bereiche der Mieter.

Eine Alarmanlage am Haus kann Bewegungsmelder und Kameras haben. Was sie filmen dürfen ist jedoch beschränkt.
Eine Alarmanlage am Haus kann Bewegungsmelder und Kameras haben. Was sie filmen dürfen ist jedoch beschränkt.

Umfasst die Alarmanlage im Haus eine Klingelanlage mit Kamera und ist auf dieser nur derjenige sichtbar, der die Klingel betätigt, ist auch diese zulässig. Gemäß BGH-Urteil vom 08.04.2011 darf das Bild jedoch nur für maximal eine Minute gesendet und nicht aufgezeichnet werden (Az.: V ZR 210/10). Die Kamera ist nur durch die Betätigung der Klingel zu aktivieren und darf nicht dauerhaft laufen. Mieter haben kein Anrecht auf den Einbau einer solchen Anlage und dürfen den Austausch einer vorhandenen Klingelanlage nicht ohne Zustimmung des Vermieters durchführen.

Wollen Mieter die eigene Wohnung mit einer Videokamera überwachen, darf dies auch nur die eigene Wohnung betreffen, andernfalls ist die Nutzung einer Kamera nicht zulässig. Es ist also weder zulässig, den Flur vor der Wohnung zu filmen noch das Treppenhaus oder die Eingänge anderer Wohnungen zu überwachen.

Alarmanlage im Mehrfamilienhaus: Dürfen Mieter selber tätig werden?

Da Vermieter nicht dazu verpflichtet sind, eine Alarmanlage im Mehrfamilienhaus oder sonst in den vermieteten Objekten nachzurüsten, fragen sich Mieter, ob sie ihre Wohnungen selbst sichern können. Grundsätzlich ist das möglich. Handelt es sich dabei jedoch um bauliche Eingriffe, bedürfen diese immer der Erlaubnis des Vermieters.

Mieter können eine Alarmanlage im Wohnhaus meist nur mit Erlaubnis des Vermieters anbringen.
Mieter können eine Alarmanlage im Wohnhaus meist nur mit Erlaubnis des Vermieters anbringen.

Auch bei kleineren Veränderungen, wie zum Beispiel der Installation einer Kamera an der Wohnungstür sollte mit dem Vermieter abgesprochen sein. Denn filmt die Kamera mehr als nur den Bereich der Wohnungstür, kann es schnell um die Verletzung von Persönlichkeitsrechten gehen. Der Einbau von Sicherheitsschlössern müssen Vermieter in der Regel dulden, sofern dadurch der Rückbau bei Übergabe der Mietsache nicht unmöglich gemacht wird. Hier sollten Mieter die alten Schlösser immer aufbewahren, um die Mietsache im vertraglich vereinbarten Zustand wieder zurückgeben zu können.

Da gilt auch für Einbauten, die eventuell für die Alarmanlage im Haus vorgenommen wurden. Beinhalteten diese zum Beispiel den Einbau eines Türspions oder eines Kameralochs in der Tür, sind diese bei Auszug zu beseitigen. Im schlimmsten Fall müssen Mieter die gesamte Tür ersetzen. Mieter und Vermieter sollten in diesem Zusammenhang schriftlich festlegen, ob Rückbaumaßnahmen bei Auszug erforderlich sind oder nicht.

Geht es um Einbau der Alarmanlage am Haus außen und ist damit ein erheblicher Eingriff in die Bausubstanz verbunden, dürfen Mieter nicht einfach loslegen. Das Gebäude ist nicht ihr Eigentum und Gemeinschaftsfläche wie Flure, Kellergänge oder Eingangstüren dürfen nicht einfach verändert werden. Hier ist definitiv immer die Erlaubnis des Vermieters oder Eigentümers einzuholen.

Alarmanlage im Haus: Förderung für den Einbau

Haben sich Mieter und Vermieter auf einen Einbau verständigt, können Sicherheitsmaßnahmen wie Alarmanlagen auch finanziell durch die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) unterstützt werden. Das kann sowohl der Fall sein, wenn Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführen und eine Alarmanlage zu diesen zählt, als auch dann, wenn Mieter den Einbau auf eigene Kosten vornehmen.

So können beispielsweise folgenden Maßnahmen Teil einer Förderung sein:

  • Nachrüsten von Haus- und Wohnungstüren (Schlösser, Türspione)
  • Einbau von neuen Fenstern und entsprechenden Schließsystemen (abschließbare Fenstergriffe)
  • Montage von Rollläden
  • Einbau von Einbruch- und Überfallmeldeanlagen
Für eine Alarmanlage im Mehrfamilienhaus kann es eine Förderung durch die KfW geben.
Für eine Alarmanlage im Mehrfamilienhaus kann es eine Förderung durch die KfW geben.

Wie Vermieter oder Mieter die Förderung erhalten, hängt davon ab, für welche Form sie sich entscheiden. Zum einem können Sie einen Kredit bei der KfW beantragen und damit die Gesamtkosten der Maßnahmen abdecken. Zum anderen ist es auch möglich, nur einen Zuschuss zu erhalten, wenn Eigenkapital bereits vorhanden ist. Handelt es sich um einen Kredit, muss die Umsetzung der Maßnahmen beim ausführenden Kreditinstitut in der Regel nachgewiesen werden.

Wichtig ist, dass der Antrag auf eine KfW-Förderung vor den Umbaumaßnahmen erfolgt und diese erst beginnen, wenn die Förderung gewährt wurde. Das gilt auch, wenn es sich um einen Zuschuss handelt. Dieser wird ausgezahlt, wenn das Bauvorhaben abgeschlossen ist.

Quellen und weiterführende Links

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Alarmanlage im Haus: Was gilt im Mietrecht?
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2 thoughts on “Alarmanlage im Haus: Was gilt im Mietrecht?

  1. Lena

    Meine Cousine wohnt zur Miete und möchte sich gern eine Alarmanlage montieren lassen. Gut zu wissen, dass man es nur mit dem Vermieter absprechen muss und es von niemandem das Persönlichkeitsrecht verletzen darf.

  2. Nina H

    Ich möchte eine Alarmanlage im Haus einbauen. Interessant, dass diese auch finanziell durch die KfW gefördert werden. Ich werde schauen, ob ich einen Zuschuss bekommen werde.

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