Betriebskostenerhöhung: Wann und wie kann eine solche erfolgen?

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 1. August 2022

Erhöhung der Betriebskosten: Eine Ankündigung ist notwendig

Formulierung der Betriebskostenerhöhung: Ein Muster kann dafür hilfreich sein.
Formulierung der Betriebskostenerhöhung: Ein Muster kann dafür hilfreich sein.

Betriebs- bzw. Nebenkosten dürfen in bestimmtem Maße auf die Mieter umgelegt werden. Das ist allerdings nur möglich, wenn eine solche Zahlung im Mietvertrag auch vereinbart wurde. Das kann entweder in Form von Vorauszahlungen oder auch als Pauschalbetrag der Fall sein.

Da sich Kosten für Wasser, Hausstrom, Heizung, Versicherungen oder Dienstleistungen in der Regel im Laufe der Zeit verändern, sind Anpassungen der Betriebskosten wie ein Senkung oder Betriebskostenerhöhung sowohl für Vermieter als auch für Mieter ein probater Weg. Welche rechtliche Grundlage für die Änderung der Betriebskosten wichtig ist und ob die Erhöhung der Betriebskosten einer Ankündigung bedarf, erfahren Sie in folgendem Ratgeber.

Das Wichtigste zur Betriebskostenerhöhung

Kann der Vermieter die Nebenkosten erhöhen?

Ja, Vermieter können die Nebenkosten anpassen, wenn sich die Kosten im Abrechnungszeitraum so verändern, dass sie durch die Zahlungen der Mieter nicht abgedeckt sind oder diese weit unterschreiten. Die Anpassung bedarf einer Ankündigung und muss begründet werden. Dabei sind Unterschiede zwischen einer Vorauszahlung und einem Pauschalbetrag zu beachten.

Kann auch der Mieter eine Betriebskostenerhöhung vornehmen?

Ja, auch Mieter können gemäß § 560 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) als Mietvertragspartei die Betriebskosten senken oder erhöhen. Dies muss jedoch mit dem Vermieter abgesprochen und sollte auch hier entsprechend angekündigt sein.

Wie sieht eine Ankündigung zur Betriebskostenerhöhung aus?

Sowohl Vermieter als auch Mieter müssen eine Betriebskostenerhöhung schriftlich ankündigen. Wie ein solches Schreiben aussehen kann, können Sie unserem kostenlosen Muster hier entnehmen.

Erhöhung bei einer Betriebskostenvorauszahlung

Sowohl Vermieter als auch Mieter können die Betriebskostenvorauszahlung erhöhen.
Sowohl Vermieter als auch Mieter können die Betriebskostenvorauszahlung erhöhen.

Sowohl Vermieter als auch Mieter können als Mietvertragspartei die Nebenkosten anpassen, wenn die tatsächlichen Kosten den zu zahlenden Betrag deutlich über- oder unterschreiten. Die rechtliche Grundlage hierfür bildet § 560 BGB. Wichtig ist, dass eine Zahlung der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart ist. Denn ohne eine solche Vereinbarung dürfen Vermieter die Kosten nicht auf die Mieter umlegen.

Üblich, zumindest für langfristige Mietverhältnisse, ist eine Vereinbarung über Vorauszahlungen. Mieter leisten diese zusätzlich zur vereinbarten Kaltmiete. Vermieter sind in diesem Zusammenhang gemäß § 556 BGB verpflichtet, eine Abrechnung zu erstellen und diese dem Mieter innerhalb einer gesetzlich bestimmten Frist zukommen zu lassen. Wird durch die Abrechnung festgestellt, dass die Vorauszahlung zu niedrig angesetzt ist, erfolgt für den Abrechnungszeitraum eine Nachzahlung durch den Mieter.

Um hohe Nachzahlungen zu vermeiden, können die Vorauszahlungen für die zukünftigen Abrechnungszeiträume angepasst werden. Diese Betriebskostenerhöhung wird in § 560 Abs. 4 BGB explizit ermöglicht und kann durch alle beteiligten Vertragspartner erfolgen.

Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Eine Verpflichtung, nach erfolgter Betriebskostenabrechnung eine Erhöhung vorzunehmen, gibt es jedoch nicht. Die Erhöhung der Vorauszahlung für die Betriebskosten kann, muss aber nicht erfolgen. Haben sich Vermieter jedoch zu einer Erhöhung entschlossen, gilt es einige Voraussetzungen zu beachten:

  • Ist eine Betriebskostenerhöhung per Mietvertragsklausel ausgeschlossen, darf eine solche auch nicht erfolgen.
  • Es muss zwingend eine Betriebskostenabrechnung vorliegen.
  • Diese Abrechnung muss sowohl formell als auch inhaltlich korrekt sein.

Auch wenn Vermieter die Frist von 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum versäumt haben, darf eine Betriebskostenerhöhung erfolgen, wenn die Abrechnung vor der Ankündigung der Erhöhung erstellt wurde und vorliegt (siehe BGH, 16.06.2010, Az.: VIII ZR 258/09). Ist nicht bestimmt, ab wann die erhöhten Vorauszahlungen zu leisten sind, werden diese in der Regel sofort fällig und müssen mit der nächsten Miete gezahlt werden.

Erhöhungen bei einer Betriebskostenpauschale

Soll für eine Betriebskostenpauschale eine Erhöhung erfolgen, muss die Möglichkeit einer Anpassung im Mietvertrag vereinbart sein. Auch hier bildet § 560 BGB die rechtliche Grundlage. Es ist festgehalten, dass bei einer

„Betriebskostenpauschale […] der Vermieter berechtigt [ist], Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.“

Eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale muss vertraglich vereinbart sein.
Eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale muss vertraglich vereinbart sein.

Ist im Mietvertrag keine Anpassung der Beträge vereinbart, können diese also nicht erhöht werden, auch wenn die Betriebskosten an sich gestiegen sind. Zudem ist wichtig, dass im Vertrag definiert ist, welche Kosten im Pauschalbetrag enthalten sind. Gibt es keine solche Bestimmung, wird gemäß geltender Rechtsprechung in der Regel angenommen, dass alle Betriebskosten durch den Pauschalbetrag abgegolten sind.

Erhöhung der Betriebskosten: Ankündigung erforderlich

Eine Erhöhung der Betriebskosten muss begründet werden und bedarf auch immer einer schriftlichen Ankündigung. Das betrifft sowohl eine Betriebskostenerhöhung bei Vorauszahlungen als auch bei Pauschalbeträgen.

Wie eine solche Ankündigung aussehen kann, zeigt das nachfolgende Muster. Dieses können Sie sich kostenlos herunterladen und Ihren Bedürfnissen entsprechend anpassen.

Muster Betriebskostenerhöhung

Laden Sie hier kostenlos das Muster für die Betriebskostenerhöhung herunter!

Drucken Sie sich das Muster zur Betriebskostenerhöhung am besten aus und nehmen Sie diese mit zu den Besichtigungen. Sie können die Punkte dann auf dieser abhaken.

Muster Betriebskostenerhöhung (.doc) Muster Betriebskostenerhöhung (.pdf)

Quellen und weiterführende Links

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