Die Zwangsräumung: Wenn das Mietverhältnis zwangsweise endet

Was ist eine Zwangsräumung?

Die Zwangsräumung stellt eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung dar und kommt zum Einsatz, wenn ein Mieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses und erfolgreicher Räumungsklage nicht freiwillig verlässt.

Häufig liegt der Räumung eine Kündigung des Mietvertrags aufgrund ausbleibender Mietzahlungen zugrunde. Sie finden zudem häufig im Zusammenhang mit Hausbesetzungen statt. Für die Zwangsräumung können weitere Gründe sein, dass eine Immobilie verkauft oder verwertet werden soll, etwa wenn der Besitzer seine Schulden nicht mehr begleichen kann und das Haus nicht freiwillig räumt, obwohl es als Sicherheit für einen Kredit dient.

Die wichtigste gesetzliche Regelung für die Zwangsräumung ist § 885 ZPO. Hier wird geregelt, dass der Gerichtsvollzieher den Mieter aus dem Besitz setzt und den Vermieter in den Besitz einweist, wenn ein vollstreckbarer Titel (meist ein gerichtliches Urteil) vorliegt.

Wie läuft eine Zwangsräumung ab?

Zunächst muss der Vermieter dem Mieter schriftlich kündigen und den Kündigungsgrund klar benennen. Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht freiwillig aus, kann der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen. Zur Zwangsräumung kommt es, wenn das Urteil zugunsten des Vermieters ausfällt. 

Dieser erhält dann einen Vollstreckungstitel: eine amtlich beglaubigte Ausfertigung des Urteil mit dem Vermerk “zur Zwangsvollstreckung bestimmt”. Damit darf der Vermieter den Gerichtsvollzieher beauftragen. Ohne diesen Titel und den Gerichtsvollzieher ist eine Zwangsräumung der Wohnung unzulässig. Auch das eigenmächtige Austauschen der Schlösser oder das Abstellen von Strom und Wasser ist gesetzlich verboten.

Alle beweglichen Sachen des Mieters werden daraufhin aus der Wohnung oder dem Mietobjekt entfernt. Die Gegenstände werden zunächst dem Mieter übergeben, wenn dieser anwesend und zur Entgegennahme bereit ist. Ist dies nicht möglich, werden die Sachen in einer Pfandkammer oder einem Lager sichert verwahrt.

Bei einer Zwangsräumung sieht der Ablauf typischerweise wie folgt aus:

• Kündigung des Mietverhältnisses – schriftlich und mit Angabe des Kündigungsgrundes
• Einreichen der Räumungsklage – Wollen Sie eine Zwangsräumung beantragen, müssen Sie beim zuständigen Amtsgericht den entsprechenden Antrag stellen
• Erwirken des Vollstreckungstitels – nach erfolgreichem Gerichtsverfahren
• Beantragung der vollstreckbaren Ausfertigung – mit amtlichem Stempel
• Beauftragung des Gerichtsvollziehers – zur Durchführung der Räumung
• Letzte Fristsetzung an den Mieter – in der Regel drei Wochen
• Durchführung der Räumung – mit Unterstützung eines Umzugsunternehmens. Ist bei einer Zwangsräumung der Mieter nicht anwesend, kann der Vermieter das Schloss auch durch einen Schlüsseldienst öffnen lassen.
• Schlossaustausch und Schlüsselübergabe – an den Vermieter
• Aufbewahrung zurückgelassener Gegenstände – durch den Vermieter
• Dokumentation eventueller Schäden – und rechtliche Nachbereitung

Wie lange dauert eine Zwangsräumung? Da sie von vielen Faktoren abhängig ist, lässt sich die Dauer nicht pauschal angeben. Vom Beginn der Räumungsklage bis zur tatsächlichen Zwangsräumung vergehen in der Regel mindestens drei bis sechs Monate. Häufig dauert das gesamte Verfahren aber deutlich länger, wenn der Fall komplex ist, oder der Mieter einen Härtefallantrag stellt.

Was kostet eine Zwangsräumung?

Auch nach einer Kündigung ist der Mieter verpflichtet, die Miete zu zahlen – und zwar bis zur tatsächlichen Räumung der Wohnung.

Dieser Betrag kann nach dem Ende des Mietverhältnisses sogar noch steigen – ab diesem Zeitpunkt spricht man nicht mehr von Miete, sondern von einer Nutzungsentschädigung. Diese wird fällig, weil der Vermieter die Wohnung während dieser Zeit nicht weitervermieten kann. 

Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete über dem bisherigen Mietpreis liegt, kann die Nutzungsentschädigung entsprechend höher ausfallen.

Neben der Entschädigung für die Nutzung der Wohnung muss der Mieter in der Regel auch die folgenden Kosten für die Zwangsräumung übernehmen:

• die eigenen Anwaltskosten
• die Gerichtskosten
• die Anwaltskosten des Vermieters
• gegebenenfalls die Kosten für ein gerichtliches Gutachten
• alle Auslagen im Zusammenhang mit der Zwangsräumung, etwa: Gebühren des Gerichtsvollziehers, Kosten für den Schlüsseldienst, Ausgaben für Umzugs- oder Räumungsunternehmen und Lagerkosten für zurückgelassene Gegenstände

Diese Kosten können sich schnell summieren. Deshalb ist es oft sinnvoll, eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter zu suchen, bevor es zur Zwangsräumung kommt.

Wie kann ich eine Zwangsräumung noch verhindern?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Mieter eine drohende Zwangsräumung abwenden können

Wichtig ist vor allem, frühzeitig zu handeln und offen mit dem Vermieter zu kommunizieren.

Im Folgenden finden Sie eine Übersicht möglicher Maßnahmen, mit denen Sie eine Zwangsräumung verhindern, oder zumindest eine Fristverlängerung erwirken können.

Maßnahme	Beschreibung
Mietschulden begleichen	Offene Mietzahlungen so schnell wie möglich nachzahlen. Bei vollständigem Ausgleich entfällt die Grundlage für eine fristlose Kündigung.
Forderungen des Vermieters erfüllen	Auf Abmahnungen reagieren und berechtigte Forderungen umgehend erfüllen, um weitere rechtliche Schritte zu vermeiden.
Einspruch gegen Räumungsklage einlegen	Bei einer Klage rechtzeitig Widerspruch einlegen, damit das Gericht die Kündigung überprüft.
Räumungsfrist beim Gericht beantragen	Nach § 721 ZPO können Sie für die Zwangsräumung eine Fristverlängerung beantragen. Das Gericht berücksichtigt soziale und gesundheitliche Umstände. Fristverlängerung bis zu 12 Monate möglich.
Fristgerecht ausziehen	Nach Erhalt des Räumungstitels bleiben dem Mieter 3 Wochen für den freiwilligen Auszug.

Nach § 940a ZPO ist eine einstweilige Verfügung als Maßnahme gegen die Zwangsräumung nur aufgrund von verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben möglich.  

Zwangsräumung: Welche Arten gibt es?

In Deutschland gibt es verschiedene Arten der Zwangsräumung, die sich vor allem im Ablauf und in den Aufgaben von Vermieter und Gerichtsvollzieher unterscheiden.

Die Wichtigsten neben der klassischen Zwangsräumung sind:

• Berliner Modell: Bei dieser Zwangsräumung werden in erster Linie die Kosten für Spedition und Lagerung gesenkt. Der Gerichtsvollzieher fordert dabei nur die Herausgabe der Wohnung, was in der Praxis meist durch einen Austausch des Schlosses geschieht. Die persönlichen Gegenstände des Mieters bleiben in der Wohnung. Der Mieter hat dann vier Wochen Zeit, um sie abzuholen. Holt er sie nicht ab, darf der Vermieter die Sachen im Rahmen seines Pfandrechts verwerten.
• Hamburger Modell: Ähnlich wie bei der Berliner Räumung werden zunächst die Schlösser getauscht. Der Mieter erhält eine Frist (meist zwei Wochen), um seine Sachen selbst abzuholen. Räumt er nicht, wird die Wohnung komplett durch eine Spedition geräumt.
• Frankfurter Modell: Hier übernimmt der Vermieter selbst das Ausräumen der Wohnung, wobei er strikt an die Vorgaben des Gerichtsvollziehers halten muss. Der Vermieter kümmert sich um die Organisation der Wohnung, trägt jedoch auch die damit verbundenen Kosten. Er haftet auch für mögliche Schäden an den Gegenständen des Mieters. Dennoch ist dieses Verfahren in der Regel günstiger als eine klassische Räumung. 

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