Warmmiete bei einer Wohnung: Was gehört dazu?

Was bedeutet bzw. heißt Warmmiete im Mietrecht?

Die Warmmiete umfasst laut Definition die Nettokaltmiete und alle umlegbaren Nebenkosten. Und was ist der Unterschied zwischen Kalt- und Warmmiete? Die Kaltmiete wird auch als Nettomiete bezeichnet. Sie beinhaltet die reine Grundmiete für die angemieteten Quadratmeter. Bei der Bruttokaltmiete kommen zur Grundmiete dann auch die kalten Nebenkosten hinzu.

Und was ist die eigentliche Bruttomiete? Hierbei handelt es sich dann um die Warmmiete, die alle Nebenkosten, also auch die für Heizung und Warmwasser umfasst. Die Frage „Sind Heizkosten als Nebenkosten in der Warmmiete enthalten?“ kann also mit ja beantwortet werden.      

Mieter auf Wohnungssuche sollten also genau auf die verwendeten Begriffe achten. Ist in einer Anzeige die Netto- oder Kaltmiete genannt, müssen sie die Nebenkosten noch hinzurechnen. Die Gesamtmiete liegt dann meist deutlich über den inserierten Summen. Es kommt eher selten vor, dass die Bruttowarmmiete genannt wird.

Auch beim Vergleichen der ortsüblichen Mieten spielt die Bemessungsgrundlage eine wichtige Rolle. Ist der Mietspiegel über Kaltmiete oder Warmmiete definiert? Die Angaben im Mietspiegel beziehen sich grundsätzlich auf die Nettokaltmiete. Denn es geht um den Quadratmeterpreis und die Grundmiete ohne Nebenkosten.

Soll eine Warmmiete gezahlt werden, muss dies im Mietvertrag vereinbart sein. Sind keine Nebenkosten, entweder als Vorauszahlung oder als Pauschale, festgehalten, können diese von Mietern auch nicht verlangt werden.

Was ist bei der Warmmiete dabei?

Ist Wasser in der Warmmiete enthalten? Wie sieht es bei Gas aus? Welche Nebenkosten im Rahmen der Warmmiete auf Mieter umgelegt werden dürfen, ist gesetzlich bestimmt. Die Grundlage hierfür bildet § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Ist dann Gas in der Warmmiete enthalten? Ob Gas über die Nebenkosten umgelegt werden kann, hängt von der Art der Anlage ab. Wird die zentrale Heizungs- und Warmwasseranlage mit Gas betrieben, können die Beschaffungskosten anteilig umgelegt werden. Handelt es sich allerdings um eine Gasetagenheizung oder einen Durchlauferhitzer, lautet die Antwort nein. In diesem Fall müssen Mieter selbst einen Versorgungsvertrag abschließen.

Was ist nicht in der Warmmiete enthalten?

Ist eigentlich Strom in der Warmmiete enthalten? Und welche weiteren Kosten kommen zur Warmmiete dazu? Grundsätzlich kann es sich je nach Mietverhältnis unterscheiden, welche zulässigen Kosten auf Mieter umgelegt werden. 

Der Strom, den Mieter in der Wohnung verbrauchen, zählt aber nicht dazu. Hier müssen Mieter, wie beim Gas auch, eigene Verbraucherverträge abschließen. Gleiches gilt für Telefon-, Internet- und Fernsehverträge bzw. Kabelanschlüsse. Allerdings kann es auch möglich sein, dass eine Wohnung inklusive all dieser Kosten vermietet wird. Im Mietvertrag sind dann neben der Warmmiete inklusive der Nebenkosten auch diese Posten aufgeführt. 

Achtung: Der Hausstrom, der in Fluren, im Keller oder für den Betrieb der Heizung oder des Aufzugs benötigt wird, ist dann in der Warmmiete wieder enthalten. Er zählt zu den umlegbaren Nebenkosten. 

Zusammenfassender Überblick zu den Kosten bei einer Warmmiete 

In der Warmmiete:
enthalten	Kaltmiete, umlegbare Nebenkosten, Heizkosten, Warmwasserkosten
in der Regel nicht enthalten	individuelle Stromkosten, individuelle Gaskosten (bei Etagenheizung etc.), Telefon, Internet, TV

Warmmiete berechnen: Ein Beispiel

Wie berechnet man die Warmmiete? Um die Gesamtkosten der Bruttomiete zu berechnen, muss die Kaltmiete mit den Vorauszahlungen oder der Pauschale für die kalten und warmen Nebenkosten addiert werden. 

Die Kaltmiete ist der ortsübliche Quadratmeterpreis, der dem Mietspiegel entnommen werden kann. Liegt dieser beispielsweise bei 12 Euro pro Quadratmeter, liegt die Nettomiete bei einer 50 Quadratmeter großen Wohnung bei 600 Euro.

Da der Verbrauch bei den Nebenkosten erst während der Mietzeit anfällt, greifen Vermieter meist auf Erfahrungswerte bzw. die Kosten der Vormieter zurück, um Vorauszahlungen oder Pauschalen zu ermitteln. Daher können sich die Nebenkosten regional stark unterscheiden.

Mieterhöhung, Mietminderung, Kaution: Von Kalt- oder Warmmiete berechnet?

Welche Miete in bestimmten Situationen herangezogen werden kann, ist im Mietrecht durchaus von Bedeutung. So zum Beispiel bei der Kaution. Kalt- oder Warmmiete sind hier wichtig, wenn es um die Berechnung der zu zahlenden Kaution geht. Üblich ist, dass drei Nettokaltmieten hinterlegt werden. Wird die Warmmiete verlangt, darf diese aber nicht höher als die drei Kaltmieten sein.

Und wie ist das bei einer Mieterhöhung? Wird die Kaltmiete oder die Warmmiete als Berechnungsgrundlage verwendet? Gemäß den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches (siehe §§ 557 ff BGB) wird die Mieterhöhung auf die Nettokaltmiete angewendet. Erhöhen sich die Nebenkosten, ist das lediglich eine Anpassung der Vorauszahlungen. Ist eine pauschale Warmmiete zulässig, da vertraglich vereinbart, können die Nebenkosten nicht mehr nachträglich angepasst werden.

Anders sieht es bei Mietminderungen aus. Denn eine Mietminderung erfolgt auf die Bruttomiete. Das gilt auch, wenn es sich um eine Nebenkostenpauschale handelt. Im Urteil des Bundesgerichtshofes von 2005 (WuM 2005, 573) heißt es dazu:

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % beruht.

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