Renovierungskosten in der Wohnung: Wer zahlt was?

Von Dörte L.

Letzte Aktualisierung am: 26. Januar 2024

Geschätzte Lesezeit: 5 Minuten

Das Wichtigste zu Renovierungskosten im Mietrecht

Wer trägt die Kosten für eine Renovierung?

Ob in einer Wohnung oder einem Zimmer bei einer Renovierung die Kosten vom Vermieter oder Mieter getragen werden müssen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. So spielt es unter anderem eine Rolle, welche Art von Renovierung vorgenommen wird und wer bei Schäden, die eine solche notwendig machen, der Verursacher bzw. verantwortliche Vertragspartner ist. Zudem ist auch wichtig, was im Mietvertrag vereinbart wurde.

Welche Renovierungskosten muss der Mieter zahlen?

Grundsätzlich müssen Mieter die Renovierungskosten tragen, die sie selbst verursacht haben oder die sie freiwillig selbst vorgenommen haben. Darüber hinaus können auch mietvertragliche Klauseln die Kostenübernahmen für bestimmte Arbeiten regeln. Mehr dazu lesen Sie hier.

Kann der Vermieter die Renovierungskosten auf den Mieter umlegen?

Ja, das ist dann möglich, wenn die Kosten im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme entstehen. Welche Voraussetzungen dafür vorliegen müssen und wie die Kosten umgelegt werden dürfen, erfahren Sie hier

Wer zahlt die Renovierungskosten: Mieter oder Vermieter?

Renovierungskosten könne im Mietrecht ein schwieriges Thema sein.
Renovierungskosten könne im Mietrecht ein schwieriges Thema sein.

Die Kosten für eine Renovierung der Wohnung können in bestimmten Fällen Auslöser für Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern sein.

Denn nicht immer ist eindeutig klar, wer wann welche Kosten tragen muss und wann Renovierungskosten umgelegt werden dürfen. Wichtig ist in diesem Zusammenhang immer zu unterscheiden, um was für eine Art von Renovierung es sich handelt. 

Renovieren Mieter zum Beispiel freiwillig, weil sie das Aussehen der Wohnung verschönern wollen, müssen natürlich auch die Kosten tragen. Das Gleiche gilt auch, wenn es darum geht, mietvertragliche Pflichten zu erfüllen. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn eine Renovierung bestimmter Räume nach Ablauf eines Zeitraums vereinbart wurde. Auch dann liegt die Verantwortung bei Mietern.

Doch wer zahlt die Renovierung nach einem Fenstereinbau? Oder was gilt bei einem Wasserschaden in der Mietwohnung? Dach undicht? Wer zahlt dann die Renovierung?

Wer bei einer Renovierung die Kosten tragen muss, ist von der Art der Arbeiten abhängig,
Wer bei einer Renovierung die Kosten tragen muss, ist von der Art der Arbeiten abhängig,

Auch hier spielt die Einordnung der Arbeiten eine wichtige Rolle. Und der Verursacher eines Schadens ist im Zusammenhang mit den Renovierungskosten ebenso von Bedeutung.

Haben Mieter Schäden zu verantworten, müssen sie in der Regel auch für die Kosten der Beseitigung und die folgenden Renovierungskosten aufkommen. Dabei ist es dann egal, ob Mieter den Schaden fahrlässig oder mutwillig verursacht haben.

Fahrlässige Schäden können zum Beispiel entstehen, wenn:

  • das Fenster bei Regen aufgelassen wird
  • Fenster und Türen bei angekündigtem Sturm nicht verschlossen werden
  • Handwerkern zum Reparieren von Schäden der Zutritt verweigert wird (und sich der Schaden dadurch ausweitet)
  • bei Anschlüssen von Geräten nicht auf die richtige Funktionsweise geachtet wird

Ob eine Versicherung die Schäden und die Renovierungskosten übernimmt, hängt dann von der jeweiligen Police des Schadensverursachers ab. Im Fall einer mutwilligen Zerstörung werden die Kosten in der Regel nicht übernommen

Liegt der Schaden jedoch in der Verantwortung vom Vermieter, z. B. aufgrund von Instandhaltungspflichten, ist dieser bzw. die zuständige Versicherung für die Beseitigung zuständig. Das gilt dann auch für die Renovierung und deren Kosten. 

Darf der Vermieter Renovierungskosten auf Mieter umlegen?

In bestimmten Fällen dürfen Vermieter einer Wohnung bei einer Renovierung die Kosten auf Mieter umlegen. Dabei kann es sich um Arbeiten in der Wohnung oder am gesamten Mietobjekt handeln.

Die Umlage der Renovierungskosten  auf Mieter ist nur in bestimmten Fällen zulässig.
Die Umlage der Renovierungskosten auf Mieter ist nur in bestimmten Fällen zulässig.

Steht im Mehrfamilienhaus für ein Treppenhaus eine Renovierung an, sind Kosten in einem bestimmten Rahmen umlegbar. Und zwar dann, wenn es sich um Modernisierungsarbeiten handelt.

Die Kosten, die bei einer Modernisierung entstehen, können gemäß § 559 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) per Mieterhöhung auf Mieter umgelegt werden. Mit eingeschlossen sind dann auch notwendige Renovierungskosten, die im Rahmen der Maßnahmen entstehen. Allerdings müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, damit diese Renovierungskosten auf Mieter umlegbar sind. 

Folgende Punkte müssen bestehen, um Modernisierungen in einer Mieterhöhung umlegen zu können:

  • Wohnwert wird erhöht
  • Maßnahmen waren erforderlich, ohne dass der Vermieter Einfluss darauf hatte (z. B. durch gesetzliche Auflagen)

Handelt es sich nur um eine reine Renovierung oder Instandhaltung, dürfen dem Mieter diese Renovierungskosten nicht auferlegt werden. Denn es ist immer der Vermieter dafür verantwortlich, dass die Mietsache vertragsgerecht genutzt und bewohnt werden kann. 

Die Renovierungskosten, die Vermieter umlegen möchten, dürfen höchstens 11 % der gesamten Kosten betragen, zudem müssen diese Kosten auch im direkten Zusammenhang mit den Bauarbeiten entstanden sein. Das Umlegen ist erst nach Abschluss der Arbeiten zulässig. 

Renovierung bei Einzug: Wer zahlt?

In einer Wohnung sind Renovierungskosten auch immer dann ein Thema, wenn es um den Ein- und Auszug geht. Grundsätzlich sind, wie bereits erwähnt, Vermieter dafür verantwortlich, die Mietsache in einem nutzbaren Zustand zu halten und alle mietvertraglichen Vereinbarungen einzuhalten. 

Die rechtliche Grundlage dafür bildet unter anderem § 535 BGB. In diesem ist Folgendes definiert:

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Ist also diesbezüglich bzw. bezüglich der Renovierungskosten im Mietvertrag nichts vereinbart, müssen Vermieter diese tragen, sofern es sich um Maßnahmen handelt, die in ihren Aufgabenbereich fallen. Wollen Mieter die Wohnung verschönern, fällt dies üblicherweise nicht darunter.

Die Übernahme der Kosten einer Renovierung kann im Mietvertrag geregelt sein.
Die Übernahme der Kosten einer Renovierung kann im Mietvertrag geregelt sein.

Gibt es im Mietvertrag Vereinbarungen darüber, ob bei Ein- oder Auszug bzw. in bestimmten Intervallen Renovierungen durch Mieter durchzuführen sind, liegen die Kosten in der Regel dann auch bei diesen. Beide Parteien sollten allerdings immer prüfen, ob solche Klauseln der Gesetzeslage entsprechen und auch wirksam sind. Benachteiligen diese Klauseln zu Renovierungskosten Mieter erheblich, sind sie in aller Regel nicht zulässig.

Wurden bei Einzug bezüglich der Renovierung die Kosten vom Vermieter getragen oder der Mieter entsprechend finanziell entschädigt, können weitere Klauseln zu Schönheitsreparaturen und Renovierungskosten im Mietvertrag aber weiterhin gültig sein. Das ist nicht der Fall, wenn bei Einzug die Renovierung vertraglich ohne Ausgleich auf Mieter übertragen wurde. In diesem Fall gilt die Wohnung üblicherweise als unrenoviert übergeben und kann dann auch bei Auszug im unrenovierten Zustand zurückgegeben werden. Sie muss also bei Auszug nicht neu renoviert werden (siehe BGH Urteil, 22.08.2018, Az.: VIII ZR 277/16).

Anders sieht das aus, wenn Mieter bei Ein- oder Auszug die Wohnung freiwillig renoviert haben, ohne vertraglich dazu verpflichtet gewesen zu sein. In diesem Fall müssen Sie die Renovierungskosten tragen. Auch eine Befreiung von der vertraglichen Pflicht zu Schönheitsreparaturen besteht dann nicht.

Quellen und weiterführende Links

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Renovierungskosten in der Wohnung: Wer zahlt was?
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Über den Autor

Dörte
Dörte L.

Dörte schreibt seit 2016 für mietrecht.com. Nach dem Studium an der Universität Potsdam hat sie im Bereich der Haus- und Liegenschaftsverwaltung gearbeitet und kann die dort gesammelten Erfahrungen in der Redaktionsarbeit einbringen. Neben Ratgebern verfasst sie auch News zu wichtigen mietrechtlichen Themen.

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