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Loading...Alles Wichtige zu Mietwucher
Mietwucher ist eine Form der Übervorteilung im Mietrecht, die eine Straftat darstellt. Er liegt vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt und der Vermieter diese Miete durch die Ausnutzung einer Zwangslage des Mieters erzielt.
Miete gilt als Wucher, wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % überschreitet. Ist die Miete lediglich um mehr als 20 % überhöht (ohne Ausnutzung einer Zwangslage), spricht man von einer Mietpreisüberhöhung, was eine Ordnungswidrigkeit darstellt. Eine Beispielrechnung dazu finden Sie hier.
Ja, Mietwucher ist eine Straftat. Er ist im § 291 StGB geregelt. Dem Vermieter, der Mieter wuchert, drohen Freiheitsstrafen von bis zu drei Jahren oder eine Geldstrafe. Mehr dazu lesen Sie hier.
Wichtige rechtliche Grundlagen und Urteile im Überblick
- § 138 Bürgerliches Gesetzbuchs (BGB)
- § 291 Strafgesetzbuch (StGB)
- § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG)
Inhaltsverzeichnis
Was ist Mietwucher: Definition und Bedeutung
Mietwucher bzw. Mietpreiswucher ist in Deutschland immer mehr ein Thema. Besonders in den Ballungszentren und dort, wo der Wohnraum knapp ist, werden bei Neuvermietungen mitunter weit überhöhte Mieten verlangt. Aber ab wann liegt dann Mietwucher vor? Und was ist der Unterschied zur Mietpreisüberhöhung?
Der Begriff Mietwucher (oder auch Wuchermiete) beschreibt eine besonders schwere Form der mietrechtlichen Übervorteilung. Es handelt sich hierbei nicht nur um eine einfache Mietpreisüberhöhung, sondern um eine Straftat. Die rechtlichen Grundlagen, die auch gleichzeitig die Unterschiede zwischen Mietwucher und Mietpreiserhöhung definieren, sind unter anderem im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), im Strafgesetzbuch und im Wirtschaftsgesetz zu finden.
In § 138 BGB ist definiert, dass ein Geschäft, durch das eine Zwangslage ausgenutzt wird, sittenwidrig ist. Das ist unter anderem eine Voraussetzung für Mietwucher.
Vermieter nutzen eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche des Mieters aus, um die überhöhte Miete zu erzielen. Ist das der Fall, liegen Mietwucher laut Gesetz vor.
Der Vermieter handelt vorsätzlich und kennt die Umstände (Missverhältnis und Zwangslage). Des Weiteren liegt die verlangte Miete deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Anders sieht das bei der Mietpreisüberhöhung aus. Diese liegt vor, wenn gemäß § 5 Wirtschaftsgesetz Folgendes erfüllt ist:
„Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.“
Ab wann handelt es sich um eine Wuchermiete?
Wie kann ich Mietwucher erkennen oder berechnen? Von Mietwucher wird üblicherweise gesprochen, wenn die Angebotsmiete die ortsübliche um mindestens 50 % übersteigt.
Eine Mietpreisüberhöhung besteht laut § 5 WiStG, wenn die Miete 20 % über der Vergleichsmiete liegt. Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, nutzen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt. Berücksichtigt werden müssen dabei die Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung.
Nachfolgend finden Sie eine Beispielrechnung, die veranschaulicht, dass eine überhöhte Miete bei einer Neuvermietung nicht unbedingt Mietwucher bedeutet.
- ortsübliche Vergleichsmiete (OVM): 7,48 Euro/m²
- aktuelle Miete: 8,58 Euro/m²
- Überschreitung OVM: 14,8 %
- OVM +20%: 8,98 Euro/m²
- OVM +50%: 11,22 Euro/m²
In diesem Beispiel liegt die Miete pro Quadratmeter zwar über der ortsüblichen Vergleichsmiete, überschreitet aber weder die Grenze zur Mietpreisüberhöhung noch die zum Mietwucher.
Wann Mietwucher auftritt, ist je nach Region, Marktsituation und Vermieter unterschiedlich. Es gibt jedoch Situationen, in denen häufiger mit Wuchermieten zu rechnen ist. Das gilt in der Regel oft bei Neubauten oder Erstvermietungen. Mietwucher bei einem Neubau ist für Laien in einer Notlage oftmals schwer zu erkennen, daher sollten Mieter die Zahlen immer überprüfen. Gleiches gilt, wenn Sie Mietwucher bei einer Indexmiete vermuten. Auch hier greifen die gesetzlichen Bestimmungen zur Mieterhöhung.
Darüber hinaus ist Mietwucher bei einem WG-Zimmer oder möblierten Wohnungen nicht selten. Wichtig bei letzterem ist, dass der Möblierungszuschlag angemessen ist. Ist das nicht der Fall, trifft Mietwucher für die möblierte Wohnung zu.
Hinweis: Wenn ein Mieter staatliche Leistungen nach SGB II bezieht, kann die zuständige Behörde die Mietwuchergrenze prüfen, wenn sie nur angemessene Kosten der Unterkunft übernimmt. Das bedeutet, dass Mietwucher über SGB-II-Leistungen nicht mitgetragen wird. Mieter sollten daher, bei einer Mieterhöhung oder bei der Wohnungssuche, die angegebenen Mieten gründlich prüfen.
Mietwucher nach § 291 StGB
Mietwucher ist strafbar. Gemäß den Bestimmungen aus § 291 StGB müssen Vermieter mit einer Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren rechnen. In besonders schweren Fällen oder wenn es sich um eine gewerbsmäßige Tat handelt, sind auch Freiheitsstrafen von bis zu zehn Jahren möglich.
Darüber hinaus können Kommunen, Städte oder Bezirke Bußgelder verhängen, die durchaus zwischen 20.000 und 50.000 Euro betragen können. Bußgelder drohen auch bei einer Mietpreisüberhöhung. Gemäß § 5 WiStG müssen Vermieter mit einem Bußgeld von bis zu 25.000 Euro rechnen.
Unabhängig von der strafrechtlichen Verfolgung ist der Mietvertrag, der aufgrund von Wucher zustande gekommen ist, nichtig (§ 138 BGB). Dies bedeutet:
- Der Mieter muss lediglich die angemessene, ortsübliche Vergleichsmiete zahlen.
- Er hat einen Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete.
Es ist in solchen Fällen dringend ratsam, die Hilfe eines Mietervereins oder eines Fachanwalts für Mietrecht in Anspruch zu nehmen, um das Vorgehen juristisch fundiert abzusichern.
Eine Übersicht zum Unterschied zwischen Mietpreisüberhöhung und Mietwucher und den Folgen finden Sie in der nachfolgenden Tabelle:
| Tatbestand | Grundlage | Folgen |
|---|---|---|
| Mietwucher | § 291 StGB, Ausnutzung einer Zwangslage, > 50 % Vergleichsmiete | Straftat: Geld- oder Freiheitsstrafe |
| Mietpreisüberhöhung | § 5 WiStG, Ausnutzung einer Mangellage, > 20 % Vergleichsmiete | Ordnungswidrigkeit: Bußgeld |
Zudem haben wir die Informationen auch nochmals grafisch zusammengefasst:
Wie kann man gegen Mietwucher vorgehen?
Wenn Sie den Verdacht haben, Opfer einer Wuchermiete geworden zu sein, sollten Sie systematisch vorgehen. Sie können den Mietwucher melden bzw. anzeigen. Das ist üblicherweise beim zuständigen Wohnungsamt möglich und kann in der Regel auch online erfolgen.
Um gegen eine Wuchermiete vorzugehen, sollten Sie folgende Punkte beachten:
- Daten sammeln: Beschaffen Sie einen aktuellen Mietspiegel oder holen Sie eine Auskunft bei einem Mieterverein ein, um die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen. Dokumentieren Sie die Differenz.
- Beweise der Zwangslage: Halten Sie fest, welche Umstände Sie zur Annahme des Vertrages gedrängt haben (z. B. kurze Frist, keine Alternativen, Krankheit).
- Vermieter kontaktieren: Fordern Sie den Vermieter schriftlich zur Senkung der Miete auf.
- Wuchermiete melden: Neben dem Ämter kann auch eine Anzeige bei der Polizei oder der Staatsanwaltschaft erstattet werden. Oft sind auch die Bußgeldstellen der Gemeinden oder der örtliche Mieterverein die erste Anlaufstelle.
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