Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Wann wird sie benötigt?

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 16. September 2022

Das Wichtigste zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Wann muss der Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen?

Grundsätzlich müssen Vermieter für einen Umzug (bzw. die Bewerbungsunterlagen für eine Wohnung) oder einen Nachweis der Schuldenfreiheit keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen. Sie sind nicht dazu verpflichtet. Sie können die Bescheinigung auf freiwilliger Basis erstellen und dafür auch Gebühren verlangen. Was dann in einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung enthalten sein sollte, erfahren Sie hier.

Wie bekomme ich eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?

Mieter müssen eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bei ihrem Vermieter oder bei der zuständigen Hausverwaltung anfragen. Um den Vorgang zu erleichtern, können Sie einen Vordruck mit senden. Wie ein solcher aussehen kann, zeigt das kostenlose Muster hier.

Was tun, wenn man mir keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellt?

Wird keine Bescheinigung ausgestellt, können Mieter Quittungen über die geleisteten Mietzahlungen verlangen. Zudem stehen Mietern, um die Bonität nachzuweisen, in der Regel auch andere Möglichkeiten zur Verfügung. Welche das sind, haben wir hier zusammengefasst.

Nachweis der Mietschuldenfreiheit: Was bedeutet das genau?

Bei der Wohnungssuche ist eine Vermieterbestätigung zur Mietschuldenfreiheit oft wichtig.
Bei der Wohnungssuche ist eine Vermieterbestätigung zur Mietschuldenfreiheit oft wichtig.

Um eine neue Wohnung anmieten zu können, müssen potentielle Mieter oftmals nachweisen, dass sie sich die Mietzahlungen leisten können und dass auch regelmäßig. Zudem verlangen viele Vermieter vor der Unterzeichnung des Mietvertrags auch einen Nachweis, dass keine Mietschulden aus dem vorherigen Mietverhältnis vorliegen.

Mieter müssen in diesem Fall also beweisen, dass sie mietschuldenfrei sind. In der Regel geschieht dies über eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (oder auch Mietfreiheitsbescheinigung). Diese wird durch den alten Vermieter ausgestellt und dient üblicherweise als Bestätigung, dass die Mietzahlungen pünktlich erfolgten und keine Beträge ausstehen. Eine solche Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kann durch jeden Vermieter bzw. eine Hausverwaltung mit einer entsprechenden Vollmacht ausgestellt werden.

Oftmals wird eine Vermieterbescheinigung der Mietschuldenfreiheit von den neuen Vermietern oder Wohnungsbaugesellschaften verlangt, um sich vor unregelmäßigen Zahlungen oder Mietnomaden zu schützen. Allerdings müssen Mieter in der Regel auch eine Selbstauskunft, Gehaltsnachweise und eine Schufa-Auskunft vorlegen, die ebenfalls die Zahlungsfähigkeit sowie eine Schuldenfreiheit belegen können.

In einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sind üblicherweise folgende Informationen enthalten:

  • Daten des Vermieters (Name, Anschrift)
  • Daten des Mieters (Name, Anschrift)
  • Wie lange das Mietverhältnis bestand
  • Bestätigung, dass Mietzahlungen pünktlich und vollständig erfolgten
  • Bestätigung, dass keine Mietschulden vorhanden sind ODER Höhe der vorhandenen Mietschulden
  • Eventuell Art der Mietschulden benennen
  • Ort, Datum, Unterschrift des Vermieters
Eine Bescheinigung, dass keine Mietschulden bestehen, kann formlos erfolgen.
Eine Bescheinigung, dass keine Mietschulden bestehen, kann formlos erfolgen.

In welcher Form diese Informationen enthalten bzw. aufgeführt sind, unterliegt keiner gesetzlichen Bestimmung, sodass die Bestätigung der Mietschuldenfreiheit zur Vorlage beim neuen Vermieter auch formlos, jedoch unterschrieben erfolgen kann.

Nicht nur bei der Anmietung einer neuen Wohnung können diese Informationen vom Vermieter von Bedeutung sein. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kann auch ohne Kündigung angefordert werden, z. B. dann, wenn ein Kredit beantragen wird oder generell eine Schuldenfreiheit nachzuweisen ist.

Soll eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung für einen Untermieter erstellt werden, fällt dies üblicherweise in den Aufgabenbereich des Hauptmieters, da dieser der Vertragspartner des Untermieters ist.

Mietschuldenfreiheitsbestätigung: Sind Vermieter dazu verpflichtet?

Wichtig ist, dass weder Mieter noch Untermieter einen rechtlichen Anspruch darauf haben, eine solche Bestätigung zu erhalten. Für Vermieter besteht bezüglich der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung keine Pflicht, diese auszustellen. Dies hat auch der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil aus dem Jahr 2009 bestätigt (BGH, 30.09.2009, Az. VIII ZR 238/08).

Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, seinem bisherigen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses über die Erteilung einer Quittung über die vom Mieter empfangenen Mietzahlungen hinaus eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen.

Laut der Urteilsbegründung führe eine solche verbindliche Auskunft zu Außenständen zu Nachteilen für Vermieter, da diese beispielsweise auf eventuelle Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung verzichten müssten.

Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist nach ihrem Aussagegehalt nicht nur eine pauschale Bestätigung des Empfangs bestimmter Miet- und Nebenkostenzahlungen. Ihr kann auch die Erklärung des Vermieters entnommen werden, dass der Mieter abgesehen von ausdrücklich vorbehaltenen Forderungen von Mietschulden frei ist und ihm nichts mehr schuldet. […]

Zur Abgabe einer solchen, mit einer Verzichtswirkung verbundenen Erklärung ist ein Vermieter jedoch nicht verpflichtet (vgl. Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 538 Rdnr. 6). […]

Außerdem kann ein Mieter schon deshalb keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung beanspruchen, weil sie den Vermieter unzulässig zwingen würde, sich (sofort) zum Bestand etwaiger Forderungen aus dem Mietverhältnis zu äußern.

Somit hat eine Bestätigung der Mietschuldenfreiheit auch keine rechtliche Aussagekraft. Auch wenn neue Vermieter einen solchen Nachweis verlangen, ausgestellt werden muss er nicht.

Wie kommen Mieter an die Bescheinigung über eine Mietschuldenfreiheit?

Möchten Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung beantragen, sollten sie dies schriftlich tun und dem Vermieter gegebenenfalls bereits eine Vorlage für diese Mietschuldenfreiheitsbescheinigung mitübersenden. Im Streitfall sollten Sie nachweisen, dass Sie die Anfrage gestellt haben.

Vermieter sind nicht verpflichtet, eine Mietschuldenfreiheit zu bescheinigen.
Vermieter sind nicht verpflichtet, eine Mietschuldenfreiheit zu bescheinigen.

Senden Sie Ihre Bitte um Bestätigung einer Mietschuldenfreiheit immer an den entsprechenden Ansprechpartner. Das kann der Vermieter direkt sein oder die beauftragte Hausverwaltung bzw. die Abteilung der Wohnungsbaugesellschaft, die für Ihr Objekt zuständig ist. Wer in einer Wohngemeinschaft lebt, sollte vorab immer klären, wer der passende Ansprechpartner ist. Das kann je nach Mietverhältnis der Vermieter oder der Hauptmieter der Wohnung sein.

Lassen Sie Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen, sollen Sie in der Regel darauf achten, dass diese noch nicht zu lange her ist. Gesetzlich ist allerdings nicht geregelt, wie alt eine solche Bescheinigung sein darf oder kann. Üblich ist, dass etwa drei bis sechs Monate für die Gültigkeit angenommen werden. Möchten neue Vermieter eine aktuelle Bescheinigung sehen, sollten Mieter dies dem alten Vermieter auch so mitteilen.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung durch die Eltern: Geht das?

Leben Mieter noch bei den Eltern, ist das mit der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung so eine Sache. Denn in der Regel können Eltern zwar für ihren Nachwuchs bürgen, aber nicht bescheinigen, dass dieser mietschuldenfrei ist. Leben Sie selbst in einer Mietwohnung kann die Bescheinigung des Vermieters dabei helfen, die Bürgschaft für das Kind von dessen neuen Vermieter anerkennen zu lassen.

Steht die Bonität des Mieters infrage, da die Eltern eine eigene Immobilie besitzen, kann eventuell die Aufnahme der Eltern in den Mietvertrag anstatt einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung als Alternative herangezogen werden. Hier sollten sich Mieter immer mit dem neuen Vermieter austauschen und erfragen, was anstelle der Bescheinigung als gute Möglichkeit akzeptiert wird.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Gibt es Kosten zu beachten?

Sind Mieter mietschuldenfrei, können Vermieter gebühren für diese Bescheinigung verlangen.
Sind Mieter mietschuldenfrei, können Vermieter gebühren für diese Bescheinigung verlangen.

Üblicherweise erstellen Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kostenlos. Es ist allerdings auch nicht unüblich, dass für das Ausstellen Gebühren verlangt werden. Rechtlich gibt es für die Höhe dieser jedoch keine Vorgaben und somit auch keine Begrenzungen. Die verlangte Summe sollte jedoch nicht an Wucher grenzen und Mieter dadurch unverhältnismäßig benachteiligen.

Ist die Wohnlage beliebt, können die Gebühren schon einmal bis zu 50 Euro betragen. Durchschnittlich sind allerdings eher Summen zwischen 15 und 30 Euro üblich. Mieter sollten zudem in ihren Mietvertrag schauen und prüfen, ob Gebühren für das Ausstellen einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bereits vertraglich vereinbart sind.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung als Muster: Vorlag zum kostenlosen Download

Haben Vermieter keine Vorlage für eine Bescheinigung, können sie diese aus zahlreichen Quellen beziehen. Nachfolgend finden sie ein Beispiel für eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Der Download steht Ihnen kostenlos zur Verfügung und kann individuell angepasst werden.

Muster Mietschuldenfreiheit

Laden Sie hier kostenlos das Muster für die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung herunter!

Drucken Sie sich das Muster zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung am besten aus und passen dieses individuell an.

Muster Mietschuldenfreiheit (.doc) Muster Mietschuldenfreiheit (.pdf)

Keine Bescheinigung der Mietschuldenfreiheit: Welche Möglichkeiten bestehen?

Da keine Pflicht besteht, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erstellen, können neue Vermieter auch nicht auf diese bestehen. Dennoch wird ein Nachweis der Mietschuldenfreiheit oft verlangt.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung anfordern: Gemäß BGH-Urteil reichen Quittungen über Mietzahlungen auch.
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung anfordern: Gemäß BGH-Urteil reichen Quittungen über Mietzahlungen auch.

Erhalten Mieter keine Bescheinigung, kommen einige auch auf die Idee, den Nachweis der Mietschuldenfreiheit selber zu schreiben. Allerdings fehlt dann hier die Bestätigung durch den Vermieter, was das Ganze unnütz macht. Mieter sollten daher nicht auf die Idee kommen, die Bescheinigung im Namen des Vermieters auszustellen oder gar zu fälschen, denn dann machen sie sich strafbar.

Stellen Vermieter keine Bescheinigung aus, haben Mieter jedoch das Recht, laut § 368 Bürgerliches Gesetzbuch (BG) Quittungen über die geleisteten Mietzahlungen vom Vermieter zu verlangen. So können sie auch ohne Mietschuldenfreiheitsbescheinigung durch den alten Vermieter belegen lassen, dass die Mietzahlungen pünktlich und in voller Höhe eingegangen sind.

Der Gläubiger hat gegen Empfang der Leistung auf Verlangen ein schriftliches Empfangsbekenntnis (Quittung) zu erteilen. Hat der Schuldner ein rechtliches Interesse, dass die Quittung in anderer Form erteilt wird, so kann er die Erteilung in dieser Form verlangen.

Sind Vermieter langfristig verhindert bzw. weigern sich diese Bescheinigung zu erstellen oder handelt es sich um das erste Mietverhältnis, gibt es neben den Quittungen noch weitere alternative Lösungen. Wie zuvor bereits beschreiben, können Mieter auch folgende Unterlagen heranziehen, um eine Bonität nachzuweisen:

  • Mieterselbstauskunft
  • Einkommensnachweis
  • Kontoauszüge mit den ausgehenden Mietzahlungen
  • Schufa-Selbstauskunft (hier reicht die reduzierte Variante, Vermieter dürfen keine vollständige Auskunft verlangen)

Es gilt zudem auch, dass eine fehlende Mietschuldenfreiheitsbescheinigung keine Aussage über die eigentliche Bonität des Mieters beinhaltet, wenn dieser andere Nachweise für eine solche erbringen kann.

Quellen und weiterführende Links

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