Autor: 
Aktualisiert am: 
Lesezeit: 
(53 Bewertungen; 4,20 von 5)
Loading...Das Wichtigste zur Frist für die Mieterhöhung
Grundsätzlich darf eine Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden.
Für die Ankündigung einer Mieterhöhung beträgt die Frist zwei volle Kalendermonate und wird mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang wirksam.
Nein, Vermieter müssen die Erhöhung der Miete durch Vergleichsmieten, den örtlichen Mietspiegel oder Modernisierungsmaßnahmen begründen.
Inhaltsverzeichnis
Grundlagen zu bei der Mieterhöhung geltenden Frist
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält zahlreiche Regelungen zum Mietrecht, einschließlich zur Mieterhöhung.
Unter bestimmten Voraussetzungen ermöglicht § 558 BGB Vermietern eine Mieterhöhung, sofern die Frist ihrer Ankündigung eingehalten wird, und die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt.
Neben der Berücksichtigung der sogenannten Wartefrist und der Einhaltung der Sperrfrist erfordert eine wirksame Mieterhöhung eine Begründung, etwa durch eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete.
Ist die Erhöhung begründet und wurden die entsprechenden Fristen eingehalten, können Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters in der Regel nicht widersprechen, sondern müssen ihre Zustimmung erteilen.
Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Regelung ist einerseits, Vermietern einen angemessenen, am Markt ausgerichteten Ertrag zu sichern. Andererseits dient sie dazu, Mieter vor nicht berechtigten oder überzogenen Mieterhöhungen zu schützen.
Welche Fristen für eine Mieterhöhung genau gelten, damit diese wirksam ist, wird im Folgenden erläutert. Außerdem verdeutlicht ein Beispiel an dieser Stelle, wie Sie bei einer Mieterhöhung die Frist berechnen.
Die in § 558 BGB gesetzlich enthaltene Regelung gilt allerdings nur für das Wohnraummietverhältnis. Eine Mieterhöhung für Gewerbe unterliegt anderen Fristen, die in der Regel vertraglich vereinbart werden.
Ankündigungsfrist für eine Mieterhöhung
Zunächst muss der Vermieter die angestrebte Mieterhöhung mit einer Frist von mindestens zwei volle Kalendermonate vor ihrem Inkrafttreten schriftlich ankündigen.
Dies ist dem Wortlaut des § 558b BGB zu entnehmen.
Die Frist beginnt mit der Zustellung der Mieterhöhungsankündigung.
Sie dient dem Schutz des Mieters und soll gewährleisten, dass er ausreichend Zeit zur Prüfung der Mieterhöhung hat und gegebenenfalls Widerspruch einlegen kann.
Eine rechtzeitige Ankündigung ist daher entscheidend für die Wirksamkeit der Mieterhöhung. Neben der Ankündigungsfrist gibt es allerdings noch weitere Fristen, die der Vermieter beachten muss.
Wartefrist bei einer Mieterhöhung
Die Zustimmung zur Mieterhöhung kann gemäß § 558 Absatz 1 S. 1 BGB frühestens zu dem Zeitpunkt verlangt werden, zu dem die Miete seit 15 Monaten unverändert ist.
Dieser Zeitraum wird auch als sogenannte Wartefrist bezeichnet und beginnt mit dem Zeitpunkt, an dem die bisherige Miete erstmals fällig war.
Zu beachten ist jedoch, dass die 15 Monaten nicht bereits bei Erklärung der Mieterhöhung verstrichen sein müssen. Entscheidend ist vielmehr, dass die Wartefrist zu dem Zeitpunkt abgelaufen ist, an dem die erhöhte Miete erstmals fällig wird.
Das Einhalten der Wartefrist ist im Gegensatz zu anderen Fristen keine Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Mieterhöhung. Wird diese Frist nicht eingehalten, gilt entsprechend der in § 558 Absatz 1 S. 1 BGB vorgesehene Zeitpunkt.
Sperrfrist: Wann eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist
Neben der Wartefrist ist auch die sogenannte Sperrfrist von zwölf Monaten zu beachten.
Gemäß § 558 Absatz 1 S. 2 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen nur dann wirksam, wenn seit der letzten Mieterhöhung zwölf Monate vergangen sind.
Wird die Sperrfrist nicht gewahrt, ist die angestrebte Mieterhöhung unwirksam und muss zu einem späteren Zeitpunkt wiederholt werden.
Wie bei der Wartefrist kommt es darauf an, dass die bisherige Miete ein Jahr lang unverändert fortbestand. Während bei einer Neuvermietung der Mietvertragsbeginn maßgeblich ist, kommt es bei vorangegangenen Mieterhöhungen gemäß § 558 BGB darauf an, zu welchem Zeitpunkt diese wirksam geworden ist und die erhöhte Miete geschuldet wird.
Die Sperrfrist von zwölf Monaten ist dann gewahrt, wenn bei Zugang der Erhöhungserklärung die Jahresfrist abgelaufen ist.
Zustimmungsfrist des Mieters
Nachdem die Ankündigung der verlangten Mieterhöhung dem Mieter zugestellt wurde, beginnt die sogenannte Zustimmungsfrist gemäß § 558b Absatz 2 S. 1 BGB.
Demnach muss der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Zugang des Erhöhungsverlangens abgeben.
Die Frist endet mit dem Ablauf des zweiten Kalendermonats und dauert mindestens zwei, höchstens jedoch drei Monate.
Allerdings kann auch nach Ablauf der Zustimmungsfrist eine Zustimmung erfolgen, wenn der Vermieter eine Erhöhung weiterverfolgt.
Widerspruchsfrist des Mieters
Hat der Mieter Einwände gegen das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters, kann er seine Zustimmung verweigern und Widerspruch einlegen.
Die Widerspruchsfrist beträgt ebenfalls zwei Monate nach Zugang der Ankündigung über die angestrebte Mieterhöhung.
Liegen berechtigte Zweifel vor, dass die Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, oder wurden von dem Vermieter bedeutsame Fristen versäumt, hat der Widerspruch des Mieters Aussicht auf Erfolg.
Hat der Mieter bei einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht?
Neben dem Widerspruchsrecht steht dem Mieter gemäß § 561 Absatz 1 BGB ein Sonderkündigungsrecht bei einer Mieterhöhung zu.
Die Frist beträgt ebenfalls zwei Monate zum Ende eines Kalendermonats und beginnt mit dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters.
Wird einem Mieter z. B. am 15. Mai eines Jahres ein Mieterhöhungsverlangen zugestellt, kann er das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats, das heißt zum 31. Juli des gleichen Jahres kündigen.
Macht ein Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch und beendet das Mietverhältnis, tritt die Mieterhöhung nicht ein.
Klagefrist: Rechtliche Schritte des Vermieters
Sofern der Mieter seine Zustimmung nicht innerhalb der Zustimmungsfrist erklärt, kann der Vermieter eine Klage auf Zustimmung zur geplanten Mieterhöhung erheben.
Die Frist ist in § 558b Absatz 2 S. 2 BGB geregelt. Nach dem Gesetzeswortlaut beträgt bei einer Mieterhöhung die Frist zur Klage 3 Monate.
Das Versäumnis der Klagefrist führt dazu, dass das zuvor erklärte Erhöhungsverlangen keinerlei Wirkung mehr entfalten kann.
Weder die Nachholung der Klageeinreichung noch die Verlängerung der Klagefrist ist in diesem Fall möglich.
Mieterhöhung: Frist berechnen – Beispiel
Zur besseren Nachvollziehbarkeit der für die Mieterhöhung geltenden Fristen dient diese Tabelle.
Sie enthält auch im Hinblick auf das Sonderkündigungsrecht bei einer Mieterhöhung für die Frist ein entsprechendes Beispiel.
| Datum | Handlung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| 01.01.2024 | Beginn des Mietverhältnisses oder Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung | |
| 01.02.2024 | Vermieter darf ab diesem Zeitpunkt eine Mieterhöhung verlangen | § 558 Absatz 1 BGB |
| 07.02.2024 | Mieterhöhungsverlangen geht dem Mieter schriftlich zu | § 558a BGB |
| 30.04.2024 | Ablauf der Zustimmungsfrist für die Mieterhöhung | § 558b Absatz 1 BGB |
| 01.05.2024 | Bei Zustimmung des Mieters gilt ab diesem Zeitpunkt die erhöhte Miete | § 558 Absatz 1 BGB |
| 31.05.2024 | Hat der Mieter im letzten Kalendermonat des Zustimmungsfrist die außerordentliche Kündigung eingereicht, endet mit diesem Datum das Mietverhältnis | § 561 BGB |
| 01.08.2024 | Hat der Mieter keine Zustimmung erteilt, kann der Vermieter ihn bis zu diesem Zeitpunkt auf Erteilung der Zustimmung verklagen | § 558b Absatz 2 BGB |
Über den Autor
