Das Wichtigste zur Nebenkostennachzahlung und deren Frist
Üblicherweise haben Mieter 30 Tage nach Eingang der Nebenkostenabrechnung Zeit, die Nachzahlung zu leisten. Ist im Mietvertrag eine längere Frist genannt, gilt in der Regel diese. Vermieter sollten, wenn bei den Mietnebenkosten eine Nachzahlung anfällt, ein Frist im Begleitschreiben zur Abrechnung festlegen.
Ist eine Zahlungsfrist für die Nebenkosten und deren Nachzahlung benannt, geraten Mieter automatisch in Verzug, wenn sie diese nicht einhalten. In diesem Fall kann eine Mahnung erfolgen. Mehr dazu lesen Sie hier.
Grundsätzlich setzt die Verjährung der Nachzahlung nach drei Jahren ein, wenn Vermieter diese nicht einfordern. Welche rechtliche Grundlage diesbezüglich greift, erfahren Sie hier.
Inhaltsverzeichnis
Frist bei den Nebenkosten: Kann die Nachzahlung verjähren
Die Betriebskosten bzw. Nebenkosten gehören zur Miete dazu und machen einen nicht unerheblichen Teil dieser aus. Die Nebenkostenabrechnung stellt dann jedoch jedes Jahr wieder eine kleine Überraschung dar.
Denn je nachdem wie sich Verbrauch und Kosten entwickeln, können Guthaben oder Nachzahlungen für Mieter anstehen. Doch wie lange hat man Zeit, die Nachzahlung zu zahlen? Gibt es bei der Nebenkostennachzahlung eine Frist zu beachten?
Wichtig ist zunächst, dass Vermieter eine Frist bezüglich der Nebenkostenabrechnung beachten müssen. Gemäß § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter vorliegen. Nach Ablauf dieser Frist ist eine Nachzahlung für diese Nebenkostenabrechnung vom Mieter nicht mehr einforderbar.
Allerdings gilt auch:
Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet.
Verpassen Vermieter also den Termin, können Sie die Nebenkostennachzahlung nach der Frist nur dann einfordern, wenn sie darlegen, dass sie an der Verspätung keine Schuld tragen. Andernfalls setzt bei den Nebenkosten bzw. der Nachzahlung die Verjährung ein.
Nachzahlung der Nebenkosten: Frist für Mieter ist wichtig
Erhalten Mieter fristgerecht die Nebenkostenabrechnung, muss eine Nachzahlung innerhalb einer Frist erfolgen. Für die Nebenkostennachzahlung beläuft sich dieser üblicherweise auf 30 Tage nach Zugang der Abrechnung. Das gilt auch bei einem Auszug. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass auch bei einem Widerspruch, die Nebenkostennachzahlung innerhalb dieser Frist erfolgen muss. Dies kann dann unter Vorbehalt geschehen.
Mieter haben also immer diese 30 Tage Zeit, die Nachzahlung der Betriebskosten zu begleichen. Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem der Zugang bestätigt erfolgt. Das kann sowohl durch ein Einschreiben als auch durch persönliche Zustellung stattfinden.
Ignorieren Mieter bezüglich der Nebenkostennachzahlung die Frist, geraten sie in Verzug, was eine Mahnung begründet. Wird diese ebenfalls nicht beglichen, kann das durchaus ein Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses sein.
Keine Nachzahlung der Nebenkosten in der Frist: Was können Vermieter tun?
Vermieter sollten tätig werden, wenn die Nebenkostennachzahlung in der Frist ausbleibt. Denn kümmern sie sich nicht darum, können die Ansprüche verfallen. Für diese Nachzahlung der Nebenkosten setzt eine Verjährung ein. Laut § 195 BGB liegt die regelmäßige Verjährungsfrist bei drei Jahren. Nach Ablauf dieser Zeit ist eine Einforderung der Außenstände nicht mehr möglich. Doch wie sollten Vermieter vorgehen, damit die Verjährung für die Nachzahlung der Nebenkosten nicht einsetzt?
Zunächst sollten Vermieter mit den betreffenden Mietern sprechen und herausfinden, ob es sich um eine einmalige Situation handelt. Oftmals kann es auch helfen, wenn im Rahmen der Nebenkostennachzahlung die Frist verlängert oder eine Ratenzahlung angeboten wird. Die neue Frist für die Nachzahlung der Nebenkosten sowie eine Ratenvereinbarung sollten dann auch schriftlich festgehalten werden.
Haben Mieter Widerspruch gegen die Abrechnung eingelegt, müssen Vermieter Einblick in die Rechnungsunterlagen gewähren. Nach einer Korrektur der Nebenkostenabrechnung, gilt die Frist für die Nachzahlung erneut. War die Abrechnung zu hoch, ist die Differenz den Mietern zurückzuzahlen.
Versäumte Frist bei der Nebenkostenabrechnung: Nachzahlung per Mahnung einfordern
Verpassen Mieter bei der Nebenkostennachzahlung die Frist zum Begleichen und sind bei Gesprächen nicht einsichtig, haben Vermieter weitere Möglichkeiten. Wurde ein Datum für die Fälligkeit der Nebenkosten bzw. der Nachzahlung gesetzt, sind Mieter, wie erwähnt, automatisch in Verzug, wenn sie dieses nicht einhalten.
Ein Hinweis dazu muss bereits im Begleitschreiben zur Abrechnung enthalten sein. Vermieter können den ausstehenden Betrag anmahnen und so sicherstellen, dass sie die Außenstände nicht dulden.
Zudem kann eine Mahnung auch weitere Hinweise zu möglichen Folgen eines weiteren Verzugs beinhalten. Wichtig ist, dass erneut ein Fälligkeitsdatum festgelegt wird. Aus Kulanz kann auch eine Ratenzahlung angeboten werden.
Kündigung bei Verpassen der Frist
Als letzte Möglichkeit kann eine Kündigung darstellen. Vermieter können eine solche unter Umständen aussprechen, wenn Mieter die Frist für die Nebenkosten bzw. deren Nachzahlung verstreichen lassen. Allerdings besteht in der Regel kein automatisches Sonderkündigungsrecht, eine fristlose Kündigung ist also meist nicht möglich. Da die Nachzahlung auch nur dann anfällt, wenn der Verbrauch gestiegen ist und die Vorauszahlungen nicht ausreichen, handelt es sich nicht um einen Bestandteil der monatlichen Mietzahlung.
Erst wenn Mieter regelmäßig für die Nebenkostennachzahlung die Frist versäumen oder diese gar nicht leisten, kann eine Kündigung begründet sein. Eine fristlose Kündigung kann aber eine Option sein, wenn zum Fristversäumnis weitere Umstände hinzukommen, die ein Fortsetzen des Mietverhältnisses für Vermieter unzumutbar machen. So zum Beispiel, wenn die Ausstände besonders hoch sind und ein Begleichen auch nicht absehbar ist.
Wichtig ist hier jedoch auch, warum Mieter bei der Nachzahlung der Nebenkosten die Frist nicht einhalten bzw. die Zahlung nicht leisten. Daher ist es empfehlenswert, sich rechtlich von einem fachkundigen Anwalt beraten zu lassen, bevor eine unwirksame Kündigung erfolgt.
Quellen und weiterführende Links
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