Grundsteuer auf den Mieter umlegen: Was gilt diesbezüglich?

Kann der Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?

Bevor wir klären, ob Vermieter die neue Grundsteuer als Nebenkosten auf Mieter umlegen dürfen, schauen wir uns an, was die Grundsteuer ist. Hierbei handelt es sich um eine Steuer, die auf Grundstückseigentum sowie auf vererbte Grundstücke erhoben wird.

Auch die Bebauung dieser wird bei der Berechnung mit herangezogen. Die Steuer ist grundsätzlich vom Eigentümer zu zahlen und gehört zu den ständigen Kosten bei Immobilieneigentum.

Die Grundsteuer wird in drei Schritten berechnet. Sie setzt sich aus der Bemessungsgrundlage der Bundesländer, dem Grundsteuermessbetrag und dem Hebesatz der Gemeinden zusammen. Das bedeutet, dass der zu zahlende Betrag sowohl vom Grundstück als auch von den regionalen Bestimmungen abhängig ist und daher unterschiedlich hoch ausfällt. Das bedeutet Belastungen für Eigentümer bzw. Vermieter. 

Kann man die Grundsteuer auf die Nebenkosten umlegen? Und darf der Vermieter die Grundsteuer auch auf die Mieter umlegen? Grundsätzlich ist das im Rahmen der Betriebs- oder Nebenkostenabrechnung möglich, die Grundsteuer auf diese Nebenkosten umlegen zu lassen. Denn bei der Grundsteuer handelt es sich um Kosten, die durch die Unterhaltung des Grundstückes anfallen. Wollen Vermieter die Grundsteuer über Betriebskosten auf Mieter umlegen, müssen im Gewerbe- und im Wohnraummietrecht Nebenkosten mietvertraglich vereinbart sein. Nur dann kann eine Umlegung erfolgen.

Die rechtliche Grundlage hierfür bilden sowohl § 556 BGB als auch § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV):

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

1.die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,

hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;

Dürfen Vermieter die Grundsteuer und Gebäudeversicherung auf Mieter umlegen? Ja. Denn, beide Ausgaben zählen laut BetrKV zu den umlegbaren Kosten. Es gibt also kein “entweder oder” in diesem Fall. Es handelt sich um unterschiedliche Positionen, die beide als Betriebskosten gelten.

Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A, B und C?

Je nach Nutzung des Grundstücks können Gemeinden und Kommunen verschiedene Hebesätze anwenden. In der Regel wird die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen erhoben. Die Grundsteuer B dann für bebaute Grundstücke. Seit 2025 gibt es die Grundsteuer C. Dieser Hebesatz gilt dann für bebaubare Grundstücke, auf denen noch keine Gebäude stehen. Bisher fielen diese und den Hebesatz B

Sind ein Grundstück oder ein Gebäude vermietet, können Vermieter den entsprechenden Hebesatz in der Grundsteuer (A, B, C) auf Mieter umlegen. Bei einem vermieteten Haus oder einer Wohnung fällt also in der Regel die Grundsteuer B an. Umlegen auf mehrere Mieter können Vermieter dann allerdings nur einen Teil, denn bei Wohnungen spielt der Verteilerschlüssel eine wichtige Rolle. Ohne diesen können Vermieter die Grundsteuer per Betriebskosten auf Mieter nicht umlegen.

Wie viel Grundsteuer auf Mieter umlegen: Schlüssel für die Berechnung

Wie viel Grundsteuer darf der Vermieter auf den Mieter umlegen? Dürfen Vermieter in der Nebenkostenabrechnung die Grundsteuer komplett auf Mieter umlegen? Sind Nebenkosten mietvertraglich vereinbart, ist der gesamte Betrag der Steuer auf Mieter umlegbar. Gibt es also nur einen Mieter, ist eine komplette Umlegung zulässig.

Gibt es jedoch mehrere Mieter, muss das anteilig erfolgen. Wollen Vermieter also die Grundsteuer auf mehrere Mieter umlegen, muss ein Verteilerschlüssel herangezogen werden. Dieser Schlüssel richtet sich nach der Wohnfläche. Mieter mit größerer Wohnfläche zahlen dann entsprechend einen höheren Anteil als Mieter mit kleiner Fläche. Wohnt der Vermieter mit im Haus, muss er seinen eigenen Anteil auch selbst tragen. Für einen Leerstand darf der Anteil nicht auf die anderen Mieter übertragen werden. 

Wie Vermieter die Grundsteuer der Wohnung auf Mieter umlegen als Beispiel veranschaulicht:

In der Abrechnung muss für Mieter ersichtlich sein, wie der Verteilerschlüssel erstellt wurde und wie sich die anteilige Grundsteuer daraus ergibt. 

Ausnahmen bei der Grundsteuer: Umlegen auf Mieter unter bestimmten Voraussetzungen

Wie Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen können, hängt auch von der Nutzung des Gebäudes ab. Wird diese zum Beispiel sowohl als Wohnhaus als auch für Gewerbe genutzt, muss die Umlegung getrennt erfolgen. Der Grundsteueranteil liegt bei Gewerbe höher, daher ist ein anderer Verteilerschlüssel zu verwenden. 

Werden Flächen nur teilweise von den Mietern genutzt, weil es sich um Gemeinschaftsflächen handelt, muss dies ebenfalls bei der Abrechnung berücksichtigt werden. Das kann beispielsweise bei Garagen, Gärten oder Terrassen der Fall sein. 

Vermieter können zudem eine Befreiung von der Grundsteuer beantragen, wenn ein unverschuldeter Leerstand oder außergewöhnliche Belastungen bestehen. Das kann unter anderem dann der Fall sein, wenn das Gebäude denkmalgeschützt ist.

Grundsteuer nachträglich auf Mieter umlegen: Wann ist das erlaubt?

Können Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen, da im Mietvertrag die entsprechende Klausel zu den Nebenkosten enthalten ist, gelten bestimmte Fristen. Nebenkosten müssen innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abgerechnet werden und die Abrechnung dem Mieter zugestellt sein.

Allerdings kann es durchaus vorkommen, dass Steuerbescheide in dieser Frist noch nicht vorliegen oder es zu einer Neuansetzung der Steuer kommt. In diesem Fall haben Vermieter die Möglichkeit, die Nebenkostenabrechnung verspätet zu erstellen. Sie müssen Mieter allerdings in der Frist darüber informieren. Nach Erhalt des Steuerbescheids muss die Abrechnung innerhalb von drei Monaten erfolgen. 

Kommt es innerhalb der Abrechnungsfrist zu einer Erhöhung, können Vermieter die Grundsteuer also rückwirkend auf Mieter umlegen. Wird die Frist von drei Monaten verpasst, ist die erhöhte Grundsteuer nicht mehr auf Mieter umlegbar.

Grundsteuer in der Steuererklärung: Was dürfen Mieter absetzen? 

Unter Umständen können Mieter bestimmte Nebenkosten von der Steuer absetzen und in der Steuererklärung geltend machen. Dazu zählen zum Beispiel Dienstleistungen, die am oder im Gebäude durchgeführt werden. So sind Winterdienst, Gartenarbeiten oder Reinigungsdienstleistungen mit bis zu 20 Prozent der Kosten aber höchstens mit 4.000 Euro absetzbar. Gleiches gilt für Handwerks- und Malerarbeiten, Dach- oder Heizungsreparaturen.

Die Grundsteuer gehört jedoch nicht zu diesen absetzbaren Kosten. Können Vermieter die Grundsteuer an Mieter weitergeben, ist eine Geltendmachung in der Steuererklärung für Mieter nicht zulässig. 

Quellen und weiterführende Links

• § 556 BGB
• § 2 BetrKV

Bildnachweise