Bestellerprinzip: Das gilt bei der Beauftragung eines Maklers

Von Dörte L.

Letzte Aktualisierung am: 19. Januar 2024

Geschätzte Lesezeit: 4 Minuten

Das Wichtigste zum Bestellerprinzip

Was ist das Bestellerprinzip beim Makler?

Das Bestellerprinzip bedeutet, dass derjenige, der den Immobilienmakler beauftragt, auch dessen Gebühren bzw. Provision bezahlen muss. Es gibt Unterschiede zwischen einer Vermietung und einem Verkauf. Welche das sind, haben wir hier zusammengefasst.

Warum wurde das Bestellerprinzip eingeführt?

Im Bereich der Wohnraumvermietung wurde das Bestellerprinzip beim Immobilienmakler eingeführt, um Mieter vor ungerechtfertigten hohen Kosten zu schützen. Bei Immobilienkäufen sollen die Regelungen zu einer gerechteren Aufteilung der Kosten beitragen.

Gibt es Ausnahmen vom Bestellerprinzip?

Ja, es gibt einige Ausnahmahnen zum Bestellerprinzip, so zum Beispiel bei der Vermittlung von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern. Wann Bestellerprinzip noch nicht greift und welche Regelungen stattdessen Anwendungen finden, erfahren Sie hier.

Was bedeutet „Bestellerprinzip“ – Eine Definition

Bestellerprinzip: Von der Immobilie ist abhängig, welche Variante greift.
Bestellerprinzip: Von der Immobilie ist abhängig, welche Variante greift.

Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige, der einen Auftrag erteilt, auch die Kosten für diesen tragen muss. Wer bestellt, bezahlt. Das gilt auch dann, wenn Makler für die Suche oder Vermittlung von Immobilien beauftragt. Allerdings muss hier dann zwischen dem echten Bestellerprinzip und einer Abwandlung unterschieden werden.

Bereits seit 2015 gilt das Bestellerprinzip in Deutschland bei der Vermittlung von Mietimmobilien. Die gesetzliche Grundlage ist in § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermrG) zu finden. Demnach ist das Bestellerprinzip per Gesetz grundsätzlich bei der Vermittlung von mietbarem Wohnraum anzuwenden. Anderslautende Vereinbarungen zwischen Makler, Vermietern und Mieter sind unwirksam.

Seit 2020 ist eine bestimmte Form des Prinzips auch für Immobilienkäufe gesetzlich festgelegt. Dieses besondere Bestellerprinzip ist im BGB für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern definiert und legt fest, wer die Maklerkosten tragen muss und kann.

Makler: Bestellerprinzip bei der Vermietung

Per Gesetz ist das Bestellerprinzip im Mietrecht vorgeschrieben.
Per Gesetz ist das Bestellerprinzip im Mietrecht vorgeschrieben.

Maklergebühren und Maklerprovision fallen an, wenn ein Immobilienmakler mit der Suche nach Objekten oder deren Vermittlung beauftragt wird. Im Mietrecht bzw. bei der Vermietung von Wohnraum kommen eher die Gebühren zum Tragen als eine frei verhandelte Maklerprovision. Das Bestellerprinzip regelt in diesem Zusammenhang, wer diese Gebühren zahlen muss. Wie oben bereits erwähnt, ist dies im Wohnraummietrecht gesetzlich vorgeschrieben.

Das bedeutet, beauftragen Vermieter einen Makler, um den Wohnraum zu vermitteln, müssen sie die Courtage bezahlen. Das Bestellerprinzip greift hier voll und ist auch nicht auf den Mieter abwälzbar. Das gilt natürlich auch, wenn der Mieter den Makler mit der Suche nach Wohnraum beauftragt. Hier muss der Mieter die Gebühren tragen.

Wichtig: Hat der Makler bereits einen Vermittlungsauftrag des Vermieters und dessen Wohnung im Portfolio, muss der Vermieter die Kosten tragen, auch wenn der Mieter den Makler mit der Suche beauftragt (siehe BGBl. I S. 1745, 1747). Das gilt auch anders herum. Derjenige, der den Makler zuerst beauftragt hat, zahlt.

Die Vereinbarungen zwischen Makler und Auftraggeber müssen immer schriftlich vorliegen. Das heißt, der Maklervertrag bedarf auch beim Bestellerprinzip der Textform. Das kann zum Beispiel per E-Mail oder Fax erfolgen. Mündliche Vereinbarungen sind nicht zulässig und daher auch nicht gültig.

Bestellerprinzip beim Verkauf

Das Bestellerprinzip kommt im Gewerbe üblicherweise nicht zur Anwendung.
Das Bestellerprinzip kommt im Gewerbe üblicherweise nicht zur Anwendung.

Das Bestellerprinzip, wenn der Makler einen Verkauf vermittelt, sieht etwas anders aus. Die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) diesbezüglich finden nur beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses Anwendung. Bei größeren Wohnimmobilien und im Gewerbe lässt sich das Bestellerprinzip umgehen, indem entsprechend freiverhandelte Verträge abgeschlossen werden.

Das Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf sieht so aus, dass Verkäufer und Käufer die Kosten zu gleichen Teilen tragen können. Gemäß § 656d BGB darf der Anteil der Partei, die nicht Auftraggeber ist, nicht mehr als 50 Prozent der Kosten betragen.

Andere Vereinbarungen sind jedoch zulässig, sofern dies vertraglich zwischen den Parteien vereinbart ist. So kann es durchaus sein, dass der Auftraggeber die Maklerkosten ganz oder zum größeren Teil trägt und dies über den Kaufpreis abdeckt.

Haben sowohl Verkäufer als auch Käufer den Makler beauftragt, gilt laut § 656c BGB Folgendes:

Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten.

Das Bestellerprinzip bei Immobilien (Eigentumswohnung oder Haus) ist beim Kauf also nur teilweise wirklich eines. Denn zwar bezahlt hier der Auftraggeber immer, aber auch die andere Vertragspartei wird in der Regel zur Deckung der Maklerkosten herangezogen.

Bestellerprinzip: Gibt es Ausnahmen?

Vom Bestellerprinzip gibt es Ausnahmen. Nachfolgend haben wir Sonderfälle und Ausnahmen zusammengefasst. Das Bestellerprinzip gilt nicht:

  • bei Ferienwohnungen oder Ferienhäusern, da dieser nicht als vermietbarer Wohnraum gelten (in der Praxis ist es jedoch meist so geregelt, dass der Auftraggeber den Makler allein bezahlt)
  • beim Kauf von Baugrundstücken, auch diese fallen nicht unter die Regelungen des BGB, je nach Region bzw. Bundesland unterscheiden sich die Kosten und Anteile
  • bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien, da Unternehmen von den Regelungen im BGB ausgenommen sind. Es gibt keine festen Regelungen zur Zahlung oder Höhe der Maklerprovision, dies ist alles frei verhandelbar
  • beim Kauf von Gewerbeimmobilien, auch dies ist von den Regelungen des BGB nicht betroffen, je nach Bundesland kann es unterschiedliche Regelungen geben, wer die Provision bezahlt und wie hoch diese ausfällt

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Quellen und weiterführende Links

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Über den Autor

Dörte
Dörte L.

Dörte schreibt seit 2016 für mietrecht.com. Nach dem Studium an der Universität Potsdam hat sie im Bereich der Haus- und Liegenschaftsverwaltung gearbeitet und kann die dort gesammelten Erfahrungen in der Redaktionsarbeit einbringen. Neben Ratgebern verfasst sie auch News zu wichtigen mietrechtlichen Themen.

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