Mietpreisbremse in Berlin: Gesetz oder unwirksam?

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 16. November 2022

Das Wichtigste zur Mietpreisbremse in Berlin

Gibt es eine Mietenbremse in Berlin?

Ja. Das gesamte Berliner Stadtgebiet ist derzeit als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft. Gemäß den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ab § 556d und der Mietpreisbegrenzungsverordnung des Landes Berlin ist der Mietpreis für neu abgeschlossene Mietverhältnisse gedeckelt. Mehr zu den gesetzlichen Regelungen finden Sie hier.

Wann gilt die Mietpreisbremse in Berlin?

Die Mietpreisbremse gilt ausschließlich für die Vermietung von Wohnraum. Sie ist seit 2015 in Kraft und gilt derzeit bis zum 31.05.2025.

Wie hoch ist die Mietpreisbremse in Berlin?

Beim Abschluss eines neuen Mietvertrags darf der neue Mietpreis die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Was diesbezüglich noch zu beachten ist, erfahren Sie hier.

In welchen Fällen greift die Mietpreisbremse nicht?

In Bezug auf die Mietpreisbremse, in Berlin und bundesweit, sind gesetzlich auch Ausnahmen von dieser definiert. So gilt eine solche Deckelung nicht für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden. Welche weiten Ausnahmen es gibt, haben wir hier zusammengefasst.

Rechtliche Grundlagen: Was gilt bezüglich der Berliner Mietpreisbremse?

Mietpreisbremse in Berlin: Ab wann ist diese gültig?
Mietpreisbremse in Berlin: Ab wann ist diese gültig?

Überschriften wie „Mietpreisbremse in Berlin gekippt“ oder „Mietpreisbremse in Berlin ist verfassungswidrig“ warn in den letzten Jahren in den Schlagzeilen zu finden. Allerdings ist die Aussage dieser nicht ganz richtig, denn auch in Berlin ist seit 2015 eine Mietpreisbremse gültig. Die Schlagzeilen beziehen sich darauf, dass der Berliner Senat ein eigenes Gesetz verabschiedet hatte, welches die Mietpreisbremse gemäß BGB in Berlin verschärfte. Warum dieser Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt wurde, erläutern wir in einem späteren Abschnitt dieses Artikels.

Neben dem BGB ist auch die Mietenbegrenzungsverordnung von Berlin von Bedeutung. In dieser werden die Vorgaben des BGB konkretisiert und als Landesrecht festgeschrieben. Darüber hinaus ist neben dem Geltungsbereich auch die Gültigkeitsdauer definiert. Da die Mietpreisbremse für höchstens fünf Jahre am Stück zulässig ist, gilt die derzeitige Landesverordnung bis zum 31. Mai 2025.

Ob eine weitere Verlängerung möglich bzw. angestrebt ist, kann derzeit nicht bestimmt werden. Im Koalitionsvertrag der Bundesregierung wurde eine Verlängerung der Regeln bis 2029 vereinbart. Diese muss jedoch durch eine entsprechende Gesetzesänderung sowie den Bundestag bestätigt werden. Erst wenn das erfolgt ist, kann der Berliner Senat die Landesverordnung anpassen.

Was bedeutet die Mietpreisbremse in Berlin?

Grundsätzlich zählt das gesamte Stadtgebiet Berlins als angespannter Wohnungsmarkt. Gemäß den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kann aufgrund dieser Einordnung eine Mietpreisbremse in Berlin greifen. Maßgebend hierfür sind die Paragraphen ab 556d BGB. Demnach gilt für neu abgeschlossene Mietverhältnisse:

Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Mietpreisbremse: Der Mietendeckel gilt in Berlin im gesamten Stadtgebiet.
Mietpreisbremse: Der Mietendeckel gilt in Berlin im gesamten Stadtgebiet.

Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gilt der Mietspiegel des Landes Berlin laut dem Urteil des Landesgerichts Berlin als geeignete Grundlage (LG Berlin, 29.03.2017, Az.: 65 S 424/16). Vermieter müssen die Daten des Mietspiegels heranziehen, wenn sie Wohnung wieder- bzw. neu vermieten und den neuen Mietpreis berechnen wollen. Dieser darf dann die Angaben im Mietspiegel um höchsten 10 Prozent übersteigen.

Die Mietpreisbremse ist also Gesetz in Berlin. Zwar sehen weder das BGB noch die Landesverordnung Bußgelder vor, wenn Vermieter die Mietpreisbremse in Berlin ignorieren, das bedeutet jedoch nicht, dass Vermieter nichts zu befürchten haben. Zum einen können, wenn sie den neuen Mietpreis in unangemessener Weise erhöhen, Sanktionen auf Grundlage von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (Mietpreisüberhöhung) und/oder aufgrund von § 291 StGB (Mietwucher) drohen. Ersteres kann mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro und Letzteres mit einer Geld- oder Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren geahndet werden.

Zum anderen bestimmt die Landesverordnung Folgendes:

Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat.

Rügen Mieter eine überhöhte Miete innerhalb der ersten 30 Monat des Mietverhältnisses, können sie gemäß der Mietpreisbremse in Berlin rückwirkend bis zum Tag des Vertragsbeginns die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Erfolgt die Rüge nach der Frist, können sie nur die überschüssige Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge verlangen.

Die Rüge muss schriftlich erfolgen und belegbar sein. Folgende Punkte sollten daher immer enthalten sein:

  • Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel als Beleg)
  • Angaben zur Miethöhe gemäß Mietpreisbremse in Berlin bei Neuvermietung
  • Angaben zum derzeitigen Mietpreis für die betroffene Mietsache (Mietvertrag, Überweisungsbelege)
  • Aufforderung zur Mietsenkung auf die zulässigen 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete

Mietpreisbremse in Berlin: Diese Ausnahmen gelten

Ausnahmen von der Mietpreisbremse gelten in Berlin für Neubauten und modernisierte Wohnungen.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse gelten in Berlin für Neubauten und modernisierte Wohnungen.

Seit die Mietpreisbremse auch in Berlin in Kraft getreten ist, gelten bestimmte Ausnahmen von dieser. So darf der neue Mietpreis auch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wenn dieser schon vorher bereits über der 10 Prozent lag (§ 556e BGB). Für den Mietbetrag des neuen Mietverhältnisses gilt die Miete, die in den letzten 12 Monaten vor Ende des Vormietverhältnisses vorlag. Eine erneute Erhöhung ist allerdings nicht zulässig.

Gänzlich ausgenommen von der Mietpreisbremse in Berlin ist ein Neubau, der nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurde oder wird. Gleiches gilt, wenn Wohnungen umfassend saniert bzw. modernisiert und danach neu vermietet werden. Letzteres ist anwendbar, wenn für diese Maßnahmen mehr als ein Drittel an Investitionen für eine vergleichbare Neubauwohnung notwendig sind. Hier können Vermieter den neuen Mietpreis dann frei festlegen. Bei jeder weiteren Vermietung nach der Erstvermietung greifen dann wieder die Regelungen der Mietpreisbremse bzw. aus § 556e BGB.

Achtung: Gelten Ausnahmen, sind Vermieter verpflichtet, neue Mieter darüber zu informieren. Diese Informationspflicht gilt auch im Zusammenhang mit allen Mietzahlungen bei neuen Mietverhältnissen, die seit dem 01.01.2019 geschlossen werden. Vermieter müssen immer Auskunft über die Vormiete erteilen, damit Mieter die Möglichkeit haben, die neue Miethöhe mittels der Regelungen zur Mietpreisbremse in Berlin zu prüfen.

Was ist bei Staffel- und Indexmieten zu beachten?

Keine Ausnahme von der Mietpreisbremse in Berlin gilt für Staffelmiete. Die Ausgangsmiete bei Vertragsabschluss muss den Regelungen der Mietpreisbremse entsprechen. Das bedeutet auch hier greift die Vorgabe, dass die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Auch für die einzelnen gestaffelten Erhöhungsbeträge gelten diese Vorgaben.

Etwas anders sieht das bei Indexmieten aus. Diese orientieren sich am Verbraucherindex und steigen, wenn dieser steigt. Bei einer Neuvermietung greifen auch hier die Vorschriften zur Mietpreisbremse in Berlin. Jede folgende Erhöhung aufgrund eines steigenden Verbraucherindexes ist dann jedoch ausgenommen und kann somit auch mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die verschärfte eigene Berliner Mietpreisbremse wurde für verfassungswidrig erklärt.
Die verschärfte eigene Berliner Mietpreisbremse wurde für verfassungswidrig erklärt.

Die Mietpreisbremse in Berlin müssen Vermieter auch dann anwenden, wenn sie möblierte Wohnungen vermieten. Bezüglich des reinen Mietbetrags gilt die Mietpreisbremse.

Es ist allerdings zulässig, einen „Möblierungsaufschlag“ von bis zu zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel zu verlangen. Die Höhe des Zuschlags ist gesetzlich nicht definiert, die Rechtsprechung hat orientiert sich jedoch daran, dass der Zeitwert pro Jahr um etwa 10 Prozent gesehen von den Anschaffungskosten sinkt. Von diesem Wert sind dann die zwei Prozent auf die Miete aufzuschlagen.

Mietendeckel in Berlin: Landeseigene Mietpreisbremse unzulässig

Da die Lage auf dem Wohnungsmarkt in Berlin immer angespannter wird, wollte die Landesregierung mit einem eigenen Gesetz die Mietpreisbremse gemäß BGB ausweiten und einen härteren Mietendeckel schaffen. Das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen (MietenWoG Bln)“ trat am 23. Februar 2020 in Kraft und galt etwa ein Jahr lang in der gesamten Stadt.

Diese eigene Mietpreisbremse von Berlin wurde vom Bundesverfassungsgericht in einem Urteil vom 15.04.2021 für verfassungswidrig und somit für unwirksam erklärt. In der Begründung des Urteils heißt es, dass dem Land in diesem Fall die Kompetenz fehlte, ein solches Gesetz zu erlassen und dass es mit den Regelungen im BGB bereits eine wirksame Mietpreisbremse in Berlin gäbe.

Diese Beschränkungen des MietenWoG Bln treten neben das Regelungsregime der Mietpreisbremse gemäß §§ 556d ff. BGB. Da die §§ 556 ff. BGB die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum jedoch abschließend regeln, fehlt dem Land Berlin insoweit die Gesetzgebungskompetenz.

Bundesverfassungsgericht (Az.: 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20)

Welche Folgen dies für Vermieter, Mieter und das Gesetz zur Mietpreisbremse in Berlin hat, haben wir in unserer News zum Thema unter „Bundesverfassungsgericht: Berliner Mietendeckel ist verfassungswidrig“ zusammengefasst.

Quellen und weiterführende Links

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