Mieterrechte und Mieterpflichten in Deutschland: Ein umfassender Leitfaden

Wichtige Ratgeber zu Mieterrechten

→ Auszug → Betriebskosten → Frist Nebenkostenabrechnung → Haustiere → Kaution → Miete → Mieterhöhung → Mietminderung → Mietvertrag kündigen → Mieterrechte bei Eigenbedarf → Wohnung mieten → Wohnungsübergabeprotokoll

Pflichten des Mieters: Die Obhutspflicht ist von Bedeutung

Welche Rechte und Pflichten habe ich als Mieter? Welche Rechte haben langjährige Mieter? Mieterrechte in Deutschland sind recht streng geregelt. Dennoch gibt es immer wieder Situationen, in denen sich Mieter nicht sicher sind, ob und welche Rechte greifen oder ob sie in der Pflicht sind. Wichtig ist, dass Mieter die grundsätzlichen Rechte und Pflichten kennen und sich bei Unstimmigkeiten entsprechend verhalten können bzw. wissen, wo sie Hilfe finden. 

Basis eines Mietverhältnisses ist der Mietvertrag. In diesem sind in der Regel alle Rechte und Pflichten als Mieter festgehalten. Doch Mieterrechte können auch ohne Mietvertrag existieren. Sie haben ihre gesetzliche Grundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch. Alles Wichtige zum Mietrecht ist in den Paragraphen 535 bis 577a BGB definiert. 

Zu den grundlegenden Pflichten des Mieters gehört die pünktliche Zahlung der Miete und der Nebenkosten sowie die sogenannte Obhutspflicht. Das heißt, die Wohnung und das Gemeinschaftseigentum pfleglich zu behandeln. Die Mietsache darf also nur so genutzt werden, wie es im Mietvertrag vereinbart ist und so, dass keine Schäden entstehen.

Das bedeutet auch, dass Mieter in der Pflicht stehen, Mängel an der Mietsache zu melden. Das soll verhindern, dass Mängel zu größeren Schäden führen. Sind im Mietvertrag zudem Klauseln zur Klein- und Schönheitsreparaturen enthalten, gehört die Ausführung ebenfalls zu den Mieterpflichten. Wichtig ist hier, dass diese Klauseln zulässig und wirksam sind. 

Was habe ich für grundlegende Rechte als Mieter?

Neben den Pflichten haben Mieter, wie erwähnt, auch Rechte, die gesetzlich oder durch den Mietvertrag festgeschrieben sind. Eines der wichtigsten Mieterrechte ist, dass nach Abschluss des Mietvertrags Mietern die vertragsgerechte Nutzung der Mietsache zusteht. Vermieter müssen sich ebenfalls an die Vereinbarungen halten und die Nutzungen ermöglichen. 

Des Weiteren kommt gleich zu Beginn eines Mietverhältnisses ein bestimmtes Mieterrecht zum Tragen, und zwar bezüglich der Mietkaution. Vermieter können diese verlangen, müssen sich jedoch an bestimmte Vorgaben halten. 

Die Mieterrechte bei der Kaution sind klar geregelt: Sie darf maximal drei Nettokaltmieten betragen und muss vom Vermieter getrennt von seinem eigenen Vermögen zinsbringend angelegt werden. Sie dient als Sicherheit und kann zum Ausgleich von Schäden oder Außenständen herangezogen werden. 

Wichtig sind diesbezüglich dann auch die Mieterrechte bei der Kaution die Rückzahlung betreffend. Nach dem Auszug hat der Vermieter eine Prüfungsfrist, die in der Regel bis zu sechs Monate dauert. Bestehen keine Forderungen mehr, muss die Kaution samt Zinsen zurückgezahlt werden.

Neben der Kaution sind Themen, die Zahlungen betreffen, ebenfalls oft Ausgangspunkt von Unstimmigkeiten. Daher ist es von Vorteil, wenn Mieter ihre Rechte in Bezug auf Mieterhöhungen und Mietminderungen kennen. 

Die zu zahlende Miete ist im Mietvertrag vereinbart. Hier können auch Klauseln enthalten sein, die eine Mieterhöhung beinhalten. Das ist beispielsweise bei der Staffel- oder der Indexmiete der Fall. Bei anderen Mieterhöhungen greifen Mieterrechte, die im BGB festgehalten sind. 

Eine Mieterhöhung ist demnach nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich, z.B. nach einer Modernisierung oder zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese Mieterrechte bezüglich einer Mietpreiserhöhung schützen in Deutschland vor willkürlichen Erhöhungen. 

So ist in § 558 BGB Folgendes definiert:

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 

Gibt es auch Mieterrechte für eine Mietminderung? In Deutschland ist es durchaus möglich die Miete zu minder. In der Regel ist das bei Mängeln an der Mietsache der Fall. Insbesondere dann, wenn dadurch die vertragsgerechte Nutzung eingeschränkt oder gar nicht möglich ist. Wichtig ist dann, dass Mieter die Minderung begründen und dem Vermieter davon unterrichten. Um wie viel die Miete gekürzt werden kann, hängt vom Einzelfall ab. Eine Minderung kann nur so lange geltend gemacht werden, wie der Mangel besteht. 

Mieterrechte bei den Nebenkosten

Mieter sind nur zur Zahlung von Nebenkosten verpflichtet, wenn diese vereinbart wurden. Ist das im Mietvertrag nicht der Fall, können Vermieter auch keine verlangen. Zudem ist wichtig, wie die Zahlung erfolgt: als Vorauszahlung oder als Pauschale.

Bei einer Vorauszahlung sehen die Mieterrechte eine Nebenkostenabrechnung vor. In Deutschland können zudem auch nur Kosten auf Mieter umgelegt werden, wenn für sie die Vorgaben aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zutreffen. Mieter haben das Recht, die der Abrechnung zugrundeliegenden Rechnungen einzusehen. Das kann dann Thema werden, wenn die Abrechnungen fehlerhaft sind.

Mieterrechte, eine falsche Nebenkostenabrechnung betreffend, stellen sicher, dass Mieter die Korrektur der Abrechnung verlangen können. Zudem muss die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingehen, damit Vermieter Nachzahlungen geltend machen können. Guthaben müssen immer ausgezahlt werden, auch nach Ablauf der Frist. 

Mieterrechte bei der Nutzung der Mietsache

Im Mietvertrag kann auch festgehalten sein, welche Gemeinschaftsflächen mitbenutzen werden können und ob beispielsweise eine Garage, Stellplatz oder ein Garten inkludiert ist. So beinhalten die Mieterrechte beim Garten beispielsweise meist, dass Mieter sich um die einfache Pflege kümmern. Größere Arbeiten oder die Verkehrssicherung obliegen dem Vermieter. 

Wollen Mieter ihre Mietsache untervermieten, bedarf dies der Zustimmung des Vermieters. Das gilt auch bei Nutzung des Gartens, sofern dieser zur Mietsache gehört. Mieterrechte, die eine Untervermietung in Deutschland generell erlauben, gibt es nicht. 

Im gleichen Sinne gibt es keine gesetzliche Regelung, die eine Tierhaltung in der Mietsache grundsätzlich untersagt. Entsprechende Mieterrechte bezüglich der Haustiere hängen von der Art des Tieres ab. Kleintiere sind üblicherweise erlaubt, bei Hunden und Katzen ist oft die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Wichtig ist, dass ein pauschales Verbot im Mietvertrag nicht zulässig ist. 

Liegen Mängel an der Mietsache vor, greifen ebenfalls umfassende Mieterrechte. So sind Vermieter grundsätzlich für die Instandhaltung und die Nutzbarkeit der Mietsache verantwortlich. Auch Mängel an festen Bestandteilen der Wohnung müssen vom Vermieter behoben werden. So können beispielsweise Mieterrechte beim Bodenbelag greifen, wenn dieser defekt oder beschädigt ist. Wichtig ist, wodurch Schäden entstanden sind und ob eine vertragsgerechte Nutzung vorliegt. 

Ist beispielsweise die Heizung defekt, sehen Mieterrechte vor, dass der Vermieter umgehend informiert werden muss und der Mieter bei Nichthandeln eine Mietminderung vornehmen oder sogar einen Notdienst beauftragen kann.

Des Weiteren sind Mieterrechte bei Schimmel ein häufiges Streitthema. Hier muss geklärt werden, ob der Mangel durch die Bausubstanz oder ein falsches Lüftungsverhalten entstanden ist. Ein Wasserschaden oder gar ein Wasserrohrbruch muss ebenfalls sofort gemeldet werden. Bei einem Wasserrohrbruch umfassen die Mieterrechte neben der Beseitigung des Schadens durch den Vermieter auch eine eventuelle Mietminderung.

Bei andauerndem Lärm durch Nachbarn oder Baustellen sollten sich Mieter ebenfalls an die Vermieter wenden. Mitunter ist auch hier eine Mietminderung möglich. Mieterrechte bezüglich Lärm, Ruhestörung oder generell lauten Nachbarn beinhalten in der Regel das Recht auf Einhaltung der Ruhezeiten.

Sanierung und Modernisierung: Welche Rechte haben Mieter?

Mieterrechte bei Sanierung und Baumaßnahmen sind ebenfalls gesetzlich geregelt. Modernisierungsmaßnahmen und Umbauten sind immer rechtzeitig anzukündigen. Mieter müssen diese in der Regel dulden, haben aber unter Umständen das Recht auf eine Mietminderung während der Sanierungsarbeiten. 

Gemäß § 55a BGB gilt:

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).

(2) Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.

Stehen zum Beispiel eine Strang- oder Badsanierung an, ist dies mit den Mietern abzuklären. Es kann durchaus auch der Fall sein, dass durch Mieterrechte bei einer Badsanierung oder anderen Baumaßnahmen eine Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt werden muss. 

Mieterrechte bei Kündigung, Auszug und Eigentümerwechsel

Mieterrechte bei einer Eigenbedarfskündigung sehen unter anderem vor, dass der Bedarf durch den Vermieter nachzuweisen ist. Zudem können sich die gesetzlichen Kündigungsfristen je nach Mietdauer auf bis zu neun Monate verlängern. In bestimmten Fällen kann auch ein Härtefall durch Mieter geltend gemacht werden.

Steht der Auszug bevor, sind ebenfalls einige Punkte zu beachten. Aber welche Rechte und Pflichten habe ich als Mieter dann beim Auszug? Mieter müssen die Wohnung ordnungsgemäß an den Vermieter zurückgeben. Je nach Mietvertrag kann eine Renovierung notwendig sein. Wichtig ist, dass Mieterrechte bei einer Wohnungsübergabe auch das Verlangen eines Übergabeprotokolls beinhalten. Gleiches sollte übrigens auch bei einem Einzug erfolgen.

Auch die Mieterrechte bei einer Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter oder potenzielle Nachmieter sind geregelt: Besichtigungen müssen rechtzeitig angekündigt werden und dürfen nicht übermäßig stattfinden.

Ein Hausverkauf oder Wohnungsverkauf berührt den Mietvertrag grundsätzlich nicht. Die Mieterrechte bei einem Hausverkauf und Eigentümerwechsel stellen klar: „Kauf bricht nicht Miete“. Der neue Eigentümer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein.

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