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Loading...Das Wichtigste zu Kleinreparaturen
Vermieter können bestimmte Arbeiten, die der Instandsetzung dienen, auf Mieter übertragen. Dies ist aber nur möglich, wenn eine entsprechende Kleinreparaturklausel im Mietvertrag enthalten ist. Eine komplette Renovierung fällt zum Beispiel nicht unter diese Regelungen.
Werden Kleinreparaturen auf Mieter übertragen, muss eine Höchstgrenze in der Klausel vereinbart sein. Diese liegt durchschnittlich bei etwa 125 Euro. Welche Bestimmungen diesbezüglich gelten, erfahren Sie hier.
Im Mietvertrag vereinbarte Kleinreparaturen können unwirksam sein, wenn keine Höchstgrenze festgelegt ist oder eine Verpflichtung zu bestimmten Arbeiten besteht. Mehr dazu lesen Sie hier.
Inhaltsverzeichnis
Mietrecht zur Kleinreparatur: Gesetzliche Grundlagen
Was sind Kleinreparaturen und wann dürfen sie Mietern übertragen werden? Im Mietrecht ist geregelt, dass Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache verantwortlich sind.
Sie müssen sicherstellen, dass Mieter die Wohnung vertragsgerecht nutzen können. Geregelt ist das im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) unter § 535. Zu Kleinreparaturen ist explizit nichts bestimmt.
Der Paragraph ist jedoch in Bezug auf die grundsätzliche Verantwortung wichtig:
Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Allerdings ist es möglich, einen Teil dieser Verantwortung an Mieter abzugeben. Und zwar über eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag. Kleine Reparaturen, die Mieter übernehmen, dürfen jedoch ein bestimmtes Ausmaß und Kosten nicht übersteigen.
Kleinreparaturen sind umlagefähig in dem Sinne, dass die Kosten für die Ausführung oder Beauftragung auf die Mieter gelegt werden dürfen. Mieter müssen die Kleinreparaturen dann selbst zahlen. Eine Umlage über die Nebenkosten ist aber nicht zulässig.
Das Übertragen geht jedoch nur, wenn die entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag wirksam ist. Ist das nicht der Fall oder eine Klausel nicht enthalten, darf eine Umlegung nicht erfolgen. Hier sind dann Vermieter für Beauftragung und Kosten verantwortlich.
Haben Mieter die Schäden mutwillig oder durch unsachgemäße Nutzung selbst verursacht, müssen sie die Kosten in jedem Fall tragen. Hier greift die Regelung aus § 535 BGB nicht.
Was fällt alles unter Kleinreparaturen: Beispiele
Wichtig ist auch wieder, dass es für Kleinreparaturen keine Definition im BGB gibt. Allerdings ist in der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV) unter § 28 Instandhaltungskosten bestimmt, was zu kleinen Reparaturen zählt.
Demnach gilt:
Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden.
Auch die gängige Rechtsprechung beinhaltet Bestimmungen dazu, was unter Kleinreparaturen fallen darf. So wird regelmäßig festgehalten, dass es sich nur um Reparaturen an Gegenständen in der Mietsache handeln darf, die der Mieter selbst regelmäßig nutzt.
Dazu gehören nach der obigen Definition zum Beispiel Lichtschalter, Steckdosen, Wasserhähne, Duschköpfe oder auch Toilettensitze, Fenster- und Türgriffe oder Ventile an Heizkörpern.
Reparaturen an Leitungen und Rohren sowie am Dach, den Hauswänden und auf Gemeinschaftsflächen zählen nicht zu einer Kleinreparatur. Im Mietvertrag dürfen diese nicht aufgeführt sein. Sie fallen grundsätzlich immer in den Aufgabenbereich des Vermieters.
Wirksame Kleinreparaturklausel und zulässige Höchstgrenzen
Damit gemäß Mietrecht Kleinreparaturen auf Mieter übertragen werden können, muss die entsprechende Klausel bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Laut Bundesgerichtshof (BGH) muss für eine wirksame Klausel Angaben zu Höchstbeträgen für einzelne Reparaturen und für Ausgaben pro Jahr enthalten. Zudem dürfen keine spezifischen Reparaturen verpflichtend vorgegeben sein und die Kleinreparaturen müssen sich auf Teile und Gegenstände in der Mietsache beziehen.
Gerichtsurteile zu Kleinreparaturen sehen die Höchstgrenze bei etwa 125 Euro pro Reparatur. So hat der BGH bestimmt, dass es “vertretbare Summen” sein müssen (BGH, Az. VIII ZR 91/88 und Az. VIII ZR 129/91). Daher ist es je nach Einzelfall möglich, dass die Kosten zwischen 100 und 150 Euro liegen können.
Pro Jahr sind Kleinreparaturen für Mieter in der Höhe auf acht Prozent der Jahresmiete bzw. 150 Euro im gesamten Jahr begrenzt. Fallen die Reparaturkosten für die einzelne Kleinreparatur oder im ganzen Jahr höher aus, sind diese vom Vermieter zu tragen. Eine anteilige Beteiligung von Mieter an allen Reparaturarbeiten oder die Festlegung eines bestimmten Betrags sind nicht zulässig und führen in der Regel zur Unwirksamkeit der Klausel.
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