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Loading...Das Wichtigste zur Kaltmiete
Die Kaltmiete bezeichnet die Mietkosten ohne die Ausgaben für Heizung und Warmwasser. Was bei der Miete der Unterschied zwischen warm und kalt ist, erfahren Sie hier.
Die Nettokaltmiete sind die reinen Quadratmeterkosten für die Nutzung der Mietsache. Hier sind keine Neben- oder Betriebskosten enthalten. Anders bei der Bruttokaltmiete. Bei dieser werden die kalten Nebenkosten mit einbezogen. Was zu diesen gehören kann, lesen Sie hier.
Um die Nettokaltmiete zu berechnen, benötigen Sie den gängigen Quadratmeterpreis in der Region und die Größe der Mietsache. Der Quadratmeterpreis wird mit den Quadratmetern multipliziert. Eine Beispielrechnung finden Sie hier.
Wichtige rechtliche Grundlagen und Urteile im Überblick
- §§ 557 bis 561 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB)
Inhaltsverzeichnis
Was ist der Unterschied zwischen Warm- und Kaltmiete?
Im Mietrecht ist die Kaltmiete immer von Bedeutung. Aber was heißt Kaltmiete eigentlich genau? Und was gehört zu Kaltmiete per Definition? Grundsätzlich handelt es sich um den Betrag, der von Mietern für die Nutzung der Mietsache gezahlt wird. In dieser Summe sind keine Nebenkosten enthalten. Daher wird sie meist auch als „Nettokaltmiete“ bezeichnet, da es sich um die reine Grundmiete handelt. Es ist eine Kaltmiete ohne Umlagen.
Darüber hinaus gibt es auch noch die Bruttokaltmiete. Aber was ist die Bruttokaltmiete genau? Laut Definition ist dies die Grundmiete inklusive der kalten Nebenkosten. Es gibt also einen Unterschied zwischen Brutto und Netto bei der Kaltmiete.
Und was zählt dann alles zu dieser Kaltmiete als Brutto? Zu den kalten Nebenkosten gehören zum Beispiel:
- Schornsteinreinigung
- Versicherung
- Gartenpflege
- Hausmeister
- Winterdienst
- Hausreinigung
- Hausstrom
- Aufzug
- Müllabfuhr
- Abwasser
Heizungs- und Warmwasserkosten sind hier ausgeschlossen. Diese zählen dann bei der Warmmiete dazu. Das heißt, die Warmmiete setzt sich aus der Nettokaltmiete, der Bruttokaltmiete und den warmen Nebenkosten (Heizung und Warmwasser) zusammen.
Umgangssprachlich wird meist nur zwischen Kaltmiete und Warmmiete unterschieden. Suchen Mieter eine Wohnung, sollten sie bei den Inseraten besonders auf diese Begriffe achten. Das ist auch wichtig, wenn sie Mieten vergleichen wollen bzw. die ortsübliche Miete herausfinden möchten. Denn der Mietspiegel zeigt die Kaltmiete an.
Kaltmiete plus Nebenkosten berechnen: Verschiedene Faktoren sind wichtig
Wie die Warmmiete wird die Kaltmiete pro qm² berechnet. Die Höhe ist von bestimmten Faktoren wie der Lage, dem Baujahr, dem Zustand, der Größe und der Ausstattung abhängig. Auch die Nachfrage und der verfügbare Wohnraum beeinflussen die Höhe der Kaltmiete.
Wie wird die Nettokaltmiete dann berechnet? Möchten Sie die monatliche Nettokaltmiete berechnen, brauchen Sie den veranschlagten Quadratmeterpreis, der durch den Mietspiegel ermittelt werden kann. Und Sie benötigen die Größe der Wohnung.
Liegt der Preis pro m² beispielsweise bei 12 Euro, beträgt die Nettokaltmiete für eine 65 m² große Wohnung 780 Euro.
Hier kommen dann noch die Nebenkosten hinzu. Diese sind vorab in der Regel nur zu schätzen, da der eigentliche Verbrauch erst in der Mietzeit entsteht. Um die Bruttokaltmiete zu berechnen, können sich Mieter die alte Abrechnung vom Vermieter zeigen lassen. Gleiches gilt für die Warmmiete. Nebenkosten können nach Region und Verbrauch stark schwanken.
Mieterhöhungen und Mietminderungen: Was ist die Berechnungsgrundlage?
Die Nettokaltmiete muss im Mietvertrag festgehalten sein. Sie ist der Ausgangswert für alle Mietzahlungen. In der Regel werden Nebenkosten als Vorauszahlungen geleistet. Werden diese angepasst, handelt es sich im eigentlichen Sinne nicht um eine Mieterhöhung. Ein solche liegt vor, wenn Vermieter die Kaltmiete erhöhen.
Hier greifen dann die Regelungen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Wichtig sind die Paragraphen 557 ff. BGB. In diesen ist definiert, wann eine Mieterhöhung bei der Kaltmiete möglich ist und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen. Ob eine Mietpreisbremse bzw. Kappungsgrenzen greifen, kann regional unterschiedlich geregelt sein.
Und was gilt bei einer Mietminderung? Wird die Warm- oder Kaltmiete herangezogen? Eine Mietminderung wird nicht von der Kaltmiete, sondern von der Warmmiete berechnet (siehe BGH WuM 2005, 573). Das gilt auch dann, wenn die Nebenkosten per Pauschale bezahlt werden.
Auch bei der Kaution spielen Warm- oder Kaltmiete eine Rolle. In der Regel wird die Nettokaltmiete als Berechnungsgrundlage verwendet. Es kann aber auch vorkommen, dass zur Berechnung der Kaution die Warmmiete herangezogen wird. Dann darf die Kaution aber nicht mehr betragen als drei Nettokaltmieten.
Benötigen Mieter Unterstützung bei der Mietzahlung, kann Wohngeld eine gute Alternative darstellen. Aber wird dann beim Wohngeld die Kaltmiete oder Warmmiete berechnet? In diesem Fall ist es etwas komplizierter. Denn hier kommt die Bruttokaltmiete ins Spiel. Für die Berechnung des Wohngeldes sind die Nettokaltmiete inklusive der kalten Nebenkosten wichtig.
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