Eigenbedarfskündigung: Die Sozialklausel und ihre Anwendung

Eigenbedarf: Sozialklausel und Härtefall

Die Sozialklausel bei einer Eigenbedarfskündigung dient dem Mieterschutz.
Die Sozialklausel bei einer Eigenbedarfskündigung dient dem Mieterschutz.


Wie stehen Eigenbedarfskündigung und Sozialklausel im Zusammenhang? Viele wissen, dass der Grund „Eigenbedarf“ oft die einzig legale Möglichkeit ist, dem Mieter zu kündigen, wenn dieser den Mietvertrag nicht verletzt hat.

Auch, dass der Eigenbedarf nachvollziehbar begründet werden muss, um eine berechtigtes Interesse des Vermieters zur Beendigung des Mietverhältnisses darzustellen, ist weitestgehend bekannt. Doch wie sieht die rechtliche Grundlage aus, wenn die Interessen des Mieters über denen vom Vermieter stehen? Ist das im Recht oder im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt?

Wann bei einer Eigenbedarfskündigung die Sozialklausel zum Einsatz kommt, wann ein Härtefall den Eigenbedarf verhindert und welche Rechte Mieter haben, soll im nachfolgenden Ratgeber erläutert werden.

Was ist die Sozialklausel bei Eigenbedarf?

Die Sozialklausel beschreibt eine Gesetzesbestimmung. Durch diese Klausel ist das Mietrecht als „Mieterschutzrecht“ und als „Kündigungsschutzrecht“ gekennzeichnet. Im Mietrecht wird nach § 574 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) definiert was unter Sozialklausel genau zu verstehen ist:

(1)Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.“

Daher wird, und nicht nur bei einer Eigenbedarfskündigung, die Sozialklausel auch als Härtefallklausel bezeichnet und kann nur auf Wohnraummietverhältnisse angewendet werden.

Kann der Vermieter also ein berechtigtes Interesse nachweisen, zum Beispiel durch eine Eigenbedarfskündigung, findet die Sozialklausel Anwendung, wenn der Auszug für den Mieter oder einen Haushaltsangehörigen eine besondere Härte bedeuten würde. Der Mieter muss sich in seinem Widerspruch ausdrücklich auf diese Klausel berufen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Eigenbedarf und die Sozialklausel: Diese kommt nur in bestimmten Fällen zum Einsatz

Bei einer Eigenbedarfskündigung wird die Sozialklausel erst relevant, wenn der Mieter sich ausdrücklich auf diese beruft. Auch kann ein Mieter mietvertraglich nicht auf die Klausel verzichten. Ist dies im Mietvertrag dennoch festgehalten, ist dies ungültig.
Die Sozialklausel ist nicht anwendbar, wenn

  • es ein befristeter Mietvertrag ist. Diese enden automatisch ohne Kündigung.
  • es sich um einen Gewerberaummietverhältnis handelt.
  • eine fristlose außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter vorliegt.
  • es sich um möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters (Ausnahme: der Untermieter bewohnt das Zimmer mit seiner Familie auf Dauer, § 549 II 2 BGB) handelt.
  • es nur ein zum vorübergehenden Gebrauch gemieteter Wohnraum ist.
  • der Mieter das Mietverhältnis selbst gekündigt hat.

Kommt es zu einem Rechtsstreit, wägt das Gericht die Interessen des Vermieters und des Mieters gegeneinander ab. Sind diese gleichwertig, wird das Räumungsinteresse des Vermieters meist mit Vorrang behandelt. Die Sozialklausel findet hier dann keine Anwendung und der Mieter muss ausziehen.

Wann trifft ein Härtefall bei Eigenbedarf zu?

Widerspricht der Mieter der Eigenbedarfskündigung aufgrund der Sozialklausel, muss der Widerspruch schriftlich vorliegen. Dieser muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des gekündigten Mietverhältnisses erklärt sein.

Wann ein Härtefall vorliegt, wird meist im Einzelfall entschieden. Die Rechtsprechung kann hier sehr unterschiedlich ausfallen. So kann beispielsweise ein älterer, kranker Mieter aufgrund der Sozialklausel bei einer Eigenbedarfskündigung in der Wohnung verbleiben, während das Interesse eines anderen Mieters in der gleichen Lage gegenüber einer Familie mit Kinder nicht höher bewertet werden.

Dennoch gelten hohes Alter, Krankheit, die lange Wohndauer und zu erwartende negative Folgen eines Umzugs meist als ausreichend für eine Härtefallregelung, insbesondere dann, wenn sie zusammen vorliegen oder einer dieser Gründe gravierend genug ist, um einem Umzug im Wege zu stehen.

Bei einer Eigenbedarfskündigung kann die Härtefallklausel in unterschiedlichen Situationen zum Einsatz kommen. So ist das Nichtvorhandensein eines angemessenen Ersatzwohnraums unter zumutbaren Bedingungen oft ein Grund, der als Härtefall akzeptiert wird. Die Beschaffung des Ersatzwohnraums muss für den Mieter auch durchführbar sein. Der Umzug an sich stellt noch keinen Härtefall dar.

Findet rechtlich nur im Härtefall Anwendung: Die Sozialklausel bei der Eigenbedarfskündigung.
Findet rechtlich nur im Härtefall Anwendung: Die Sozialklausel bei der Eigenbedarfskündigung.

Die Höhe der Miete des neuen Wohnraums kann dagegen unter die Sozialklausel fallen. Die Eigenbedarfskündigung hat also dann keinen Vorrang, wenn der Mieter die höhere Miete nicht aufbringen kann.

Meist werden jedoch die Verwurzelung im Wohnhaus oder der Wohngegend berücksichtigt. Dies vor allem dann, wenn das Alter des Mieters und dessen soziale Situation es absehbar machen, dass er nicht mehr in der Lage ist, sich auf eine neue Wohnsituation einzustellen. Wobei das Alter hier den entscheidenden Ausschlag gibt.

Auch schulpflichtige Kinder, eine Schwangerschaft sowie ein bevorstehendes Examen oder Prüfung können unter die Härtefallregelung fallen. Das Mietverhältnis wird dann auf bestimmte Zeit verlängert, wenn der Härtegrund in absehbarer Zeit wieder entfällt. Bei anderen Gründen kann auch eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit erfolgen.

Bei einer Eigenbedarfskündigung ist die Sozialklausel also meist nur in bestimmten Fällen anwendbar und auch nur dann, wenn die Gründe für diese das berechtige Interesses des Vermieters überwiegen.
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18 thoughts on “Eigenbedarfskündigung: Die Sozialklausel und ihre Anwendung

  1. Jana

    Hallo ich bin eine 60 jährige Erwerbsminerungsrentnerin ! Ich habe eine Borderline Erkrankung und Schwere Athrose! Jetzt hat mir meine Vermieterin wegen Eigenbedarf Gekündigt ! Bei ihrer Ersten Kündigung war keine Begründung dabei erst Erst als mir ihre Anwältin geschrieben hat wurde die Kündigung noch einmal Erwähnt ! Meine Vermieterin hat sich vor Jahren ein Wochenendhaus gekauft und ist dort auf Dauer eingezogen jetzt hat die Stadt es raus bekommen und sie Aufgeforder das Haus bis Dezember zu Räumen jetzt will sie in meine Wohnung mein RA hat sie Aufgefordet uns das Schreiben der Stadt zu zu senden was sie nicht getan hat weder das erste Schreiben das sie Raus muss noch das zweite Schreiben wo sie Einspruch erhoben hat ihre RA hat uns geschrieben das sie nicht Verpflichtet dazu sei ! Jetzt meine Frage da ich eine Borderline Erkrankung habe und schwere Athrose kann sie mich so einfach raus schmeißen oder können wir uns auf die Sozialklausel berufen ? Ich bin durch meine Krankheit jetzt schon am Ende denn für mich ist jeder Veränderung nur sehr schwer zu Verkraften !

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Jana,
      der angemeldete Eigenbedarf muss bereits im Kündigungsschreiben nachvollziehbar und nachweisbar begründet werden. Ist keine Begründung enthalten, ist die Kündigung in der Regel nicht zulässig. In Bezug auf eine Härtefallregelung sollten Sie sich mit Ihrem Anwalt besprechen. Wir können keine rechtliche Beratung anbieten und die Sachlage daher nicht beurteilen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  2. Ecki

    Mir erdeht es gerade ähnlich wie Jana. Ich habe zwar nur Epilepsie (seit 45 Jahren) wohne aber seit 24 Jahren in dieser Wohnung die zwischezeitlich aus dem sozialen Wohnungsbaubestand herausviel und die weiterhin wechselnden Vermieter erneuerten den Mietvertrag nicht. Eine besondere Härte läge bei mir auch wegen der geringen Erwerbsunfähigkeitsrente vor. Da dies aber im Einzelfall entschieden wird ist so etwas ja eigentlich nur für gut betuchte Menschen entschieden. Was aber machen den die anderen die heute z.B. 450€ für ihre Miete bezahlen sollen (warm/1.Jahr des Neubezugs) aber nur 810€ (nach Abzug von Krankenkasse und Pflegeversicherung) netto zur Verfügung haben????

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  3. S., Helén

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    ich erhielt im Oktober 2017 die Kündigung auf Eigenbedarf mit einer Frist von 6 Monaten zum 30.04.2018.
    In der momentanen, schwierigen und kostenintensiven Wohnraummarktzeit, habe ich jetzt doch eine passende Wohnung gefunden.
    Diese ist aber erst zum 01.06.2018 bezugsbereit.
    Dies würde ich meiner Vermieterin jetzt gern mitteilen und Sie bitten mich einen Monat länger zu dulden.
    Können Sie mir helfen, wie ich das am geschicktesten machen?
    Vielen Dank.
    Mit freundlichen Grüßen

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo S., Helén,
      reden Sie am besten mit Ihrer Vermieterin persönlich und erklären Sie ihr die Situation. Es kann auch helfen das Wohnungsangebot vorzulegen und vorzuschlagen einen für diese Zeit befristeten Vertrag zu schließen. Empfehlenswert wäre hier auch eine Beratung durch einen Mieterverein. Dieser kann Ihnen noch weitere Möglichkeiten aufzeigen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  4. Natalie

    Guten Morgen,
    ich betreue eine Flüchtlingsfamilie mit 3 Kindern: 3, 7 und 9 Jahre alt. Das Zweifamilienhaus, in dem sie wohnen wird verkauft. der neue Besitzer hat Eigenbedarf angekündigt. Die Familie wohnt seit 2 Jahren in der Wohnung. Der Vater macht eine Ausbildung, er ist im nächsten Jahr im Sommer fertig. Die Familie bekommt einen Zuschuss vom Jobcenter, zusätzlich zur Ausbildungsvergütung. Die Mutter ist zu Hause. Eine passende günstige Wohnung in unserer Gegend zu finden, ist nicht einfach. Sollen wir erst mal einen Wiederspruch einlegen oder gleich zum Rechtsanwalt?
    Vielen Dank für die Unterstützung

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Natalie,
      eine rechtliche Beratung dürfen wir nicht anbieten, daher empfehlen wir Ihnen, sich an einen Anwalt zu wenden. Ob ein Widerspruch in diesem Fall erfolgsversprechend ist, können wir nicht beurteilen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  5. Margret T.

    guten Abend,
    ich habe ein riesen Problem. Die jetztige Vermieterin und Eigentümerin verkauft die wohnung in der wir seit 21 Jahren leben. Nun ist heute zum zweiten Mal der Makler mit einem Klienten dagewesen, der unbedingt nur diese Wohnung haben will. Er sagte mir, dass er jetzt in einer Mietwohnung wohnt und zum 31.12.2018 Kündigung wegen Eigenbedarf bekommen hat.
    Die Wohnung kostet € 385.000,00 (ca. 70 qm, voll renovierungsbedürftig) und er meinte, ob ich denn bereit wäre zu Ende 2019 auszuziehen. Und er könnte mir evtl. bei der Suche einer neuen Wohnung helfen. Die neue Wohnung würde aber sicherlich 400 – 500 Euro mehr kosten (ich zahle jetzt 800,00 €, da die vorherige Vermieterin sehr sozial war, jetzt kommen die Erben und die wollen die Wohnung schnellstmöglich zum besten Preis verkaufen).
    ich habe daraufhin erwidert, dass das einfach nicht geht. Ich arbeite jetzt nur noch vier Tage, weil ich mich um meine kranke Mutter kümmern kann, habe somit € 500,00 netto weniger Gehalt und soll da bis ende 2019 ausziehen. Ich bin alleinverdienend und kann mir das einfach nicht leisten, das habe ich dem auch gesagt, aber das interessiert den natürlich nicht.
    dann hat er mir noch angeboten, ich soll ihm einen Betrag X nennen, den er mir zahlt, damit ich zu Ende 2019 ausziehen werde.
    Wie ist da die Rechtslage?

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Margret T.,
      bei einem Kauf bleibt der Mietvertrag bestehen und geht auf den neuen Eigentümer über. Dieser muss dann Eigenbedarf anmelden und diesen auf nachvollziehbar begründen. Gegen eine solche Kündigung ist es in der Regel möglich, Widerspruch einzulegen. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten dürfen, empfehlen wir Ihnen sich bei einem Mieterverein oder einem Anwalt beraten zu lassen. Dort können Ihnen die bestehenden Möglichkeiten erläutert werden.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  6. Gerhard

    Hallo,
    unser Vermieter haben uns nach § 573 a Abs.1 gekündigt. Sie kündigen nur weil sie sich an unserem 2 Jährigem Kind stören, dass Ihnen zu laut ist. Es ist ein altes Gebäude und die Mieter sind permanent im Haus. Wenn das Kind mal durch ein Zimmer rennt, wird direkt sturm geklingelt.
    Ich möchte jetzt nach § 574 der Kündigung widersprechen, da wir seit dem Eintreffen der Kündigung eine Wohnung suchen, aber einfach bisher keine Zusage erhalten haben. Weiterhin ist unser Kind seit einigen Monaten in der Kita und müssten sie jetzt da rausreißen. Wir möchten ja selber auch ausziehen, aber wir haben einfach bisher keine Wohnung erhalten bzw. gefunden. (30 Wohnungsanfragen, 11 Besichtigungen..)
    Weiterhin frage ich mich an wenn ich den Widerspruch richten soll. Das Kündigungsschreiben kam von einem Rechtsanwalt. Muss der Widerspruch bei dem Rechtanswalt oder dem Vermieter erfolgen?

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Gerhard,
      ist der Anwalt der bevollmächtigte Vertreter des Vermieters, kann der Widerspruch an diesen gerichtet werden. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, empfehlen wir Ihnen, sich an einen Mieterverein zu wenden. Dieser kann Sie bezüglich des Widerspruchs ausführlich beraten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  7. hartmut Z.

    Bin 81 und wohne seit 10 Jahren in einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus, das nun verkauft wurde. Der neue Besitzer wird Eigenbedarf geltend machen. Leide unter diversen Alterskrankheiten wie Gleichgewichtsproblemen un d damit verbundenen Stürzen. Auch kann ich mir eine Wohnung teurer als die jetzige nicht leisten. Habe ich Chancen mit der Sozialklausel ??

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo hartmut Z.,
      dass können wir leider rechtlich nicht beurteilen. Lassen Sie sich am besten ausführlich bei einem Mieterverein beraten. Dort erhalten Sie auch Hinweise welche Möglichkeiten Sie in Bezug auf eine Eigenbedarfskündigung haben.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  8. Faten

    Hallo zusammen,
    ich habe heute die Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten, inkl. Begründung des Vermieters.
    Bei den Härtefall-Gründen ist ein bevorstehendes Examen oder Prüfung genannt. Ich studiere – bis 02/2021 und habe alle vier Monate einen Schwung Klausuren zu schreiben, sowie pro Semester eine Hausarbeit und zum Abschluss eine Bachelor-Thesis. Könnte das als Härtefall gelten?
    Des weiteren würde ich hier in Berlin keine vergleichbare Wohnung für den Preis bekommen.
    Könnt ihr abschätzen, welcher Zeitraum unter “bevorstehende” Prüfungen zu verstehen ist? Bzw. wenn keine vergleichbare Wohnung zu bekommen ist?
    Danke vorab und beste Grüße
    Faten

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Faten,
      hier kann Ihnen eine Mieterverin sicherlich besser weiterhelfen, da dieser in der Regel eine rechtliche Beratung anbietet und definieren kann was unter “bevorstehen” zu verstehen ist. Wir können und dürfen eine solche Beratung nicht bieten und dies daher nicht beurteilen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  9. Joe M.

    Sehr geehrtes Redaktionsteam,
    ich habe von meinen Vermieter wegen Uneinigkeit, Messiverdacht, was weis ich, eine Eigenbedarfskündigung erhalten. Sie ist sowieso vermutlich nur vorgetäuscht, da Sie eine Woche später eintraf nachdem ich ihm schriftlich auf rechtliche Ungereimtheiten aufmerksam machte! Aber egal, meine Frage ist: Was ist wenn ich mich nun entschieden habe zwar angemessenen Ersatzraum zu suchen, aber nicht zu mieten sondern zu kaufen……um nicht wiederholt Spielball von Vermieterlaunen zu werden? Kann ich mich da beim Widerspruch genauso auf den Härtefall berufen, daß angemessener Ersatzwohnraum nicht so einfach zu beschaffen ist, beziehungsweise wegen anstehenden Kauf ein Zwischenumzug verhindert werden soll! Oder kann Vermieter/Gericht mich verpflichten “Irgendetwas” schnell zu kaufen oder trotzdem noch in Miete zu beziehen? Schließlich ist dieser Markt von Kaufimmobilien genauso leergefegt, wenn nicht noch leerer, wie der Wohnungsmarkt!!! Danke schonmal für Ihre Antwort!

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Joe M.,
      wir können nicht beurteilen, ob in Ihrem Fall die Härtefallregelung greifen würde. Hierbei handelt es sich immer um Einzelfallentscheidungen. Klären Sie das am besten mit einem Anwalt oder bei einer Beratung durch einen Mieterverein ab. Eine solche Beratung bieten wir nicht an.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  10. Herr B.

    Hallo und guten Tag,

    ich wohne seit 2017 in einem Einfamilienhaus. Jetzt möchte die Vermieterin das Haus verkaufen.
    Ich bin als Schwerbehindert anerkannt, weil ich einen Unfall hatte, arbeite aber noch ganz normal in meinem Beruf. Ich hatte eine OP( jetzt Rollator) kann erst wieder in den nächsten Monaten an Krücken ( wie vorher ) gehen.

    Falle ich unter den sozialen Härtefall und kann ich die Eigenbedarfskündigung des neuen Besitzers aushebeln oder sogar ganz niederschlagen oder den Hausverkauf damit erschweren?

    Vielen Dank für Ihre Antwort

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