Regelungen im Mietrecht via Urteil: Grundsatzentscheidungen und Kurioses

Allgemeine und BGH-Urteile im Mietrecht

Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern sind nicht selten. Gehen die Streitigkeiten dann vor Gericht, kann das durchaus wichtige Urteile im Mietrecht nach sich ziehen. Allerdings gibt es auch kuriose Sachverhalte, mit denen sich Gerichte befassen.

Viele Entscheidungen betreffen die Kündigung des Mietverhältnisses. Es gibt aber beispielsweise auch recht viele Urteile zur Nutzung der Mietsache. Im Mietrecht kann ein Urteil, egal ob über ein Amts- oder Landesgericht oder den Bundesgerichtshof ergangen, Auswirkungen auf Mietverhältnisse im Allgemeinen haben.

So gibt es zum Beispiel Urteile zur Gartenpflege durch Mieter, die allgemein auf einen ähnlichen Sachverhalt angewendet werden können. Es gibt aber auch BGH-Urteile, die Mieter grundsätzlich vor bestimmten Vorgehensweisen oder Situationen schützen. Auf der anderen Seite können sich auch Vermieter auf Grundsatzentscheidungen des BGH berufen. Nachfolgend haben wir wichtige Urteile im Mietrecht zusammengefasst.

Urteile zur Kündigung von Mietverhältnissen

Verzug bei der Kaution als fristloser Kündigungsgrund? BGH sagt Nein

In diesem recht aktuellen Fall ging es um die Frage, ob eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist, wenn der Mieter mit der Zahlung der vereinbarten Kaution in Verzug gerät. Der Bundesgerichtshof verneint dies in seinem Urteil vom 14.05.2025.

In der Begründung des Urteils heißt es, dass eine Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB in diesem Fall nicht zulässig ist, da die Mietsicherheit über eine Bankbürgschaft nicht „in den Anwendungsbereich dieses Kündigungstatbestands fällt.“ Gesetzlich ist dies wie folgt definiert:

(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. 

Das bedeutet, dass der Verzug keinen unmittelbaren Einfluss auf das Mietverhältnis hat und keinen wichtigen Grund im Sinne des Gesetzes darstellt. Im Mietrecht hat das Urteil sowohl für Mieter als auch für Vermieter Bedeutung.

Quelle: BGH, 14.05.2025, Az.: VIII ZR 256/23

Zahlungen in der Schonfrist beeinflussen nur die fristlose Kündigung

Ein weiteres neueres BGH-Urteil zum Mietrecht betrifft ebenfalls die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses. Und zwar hatte ein Mieter in der Schonfrist alle Mietrückstände beglichen und verlangte die Rücknahme sowohl der fristlosen als auch der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung. 

Als rechtliche Grundlage nahm der Mieter § 569 Abs. 3 BGB an. Dieser definiert, dass wenn Mieter in Zahlungsrückstände geraten, sie die Möglichkeit haben, mit einer Zahlung die Kündigung des Mietverhältnisses rückgängig zu machen.

Aber: Das betrifft nur die fristlose Kündigung, nicht jedoch die ordentliche. So hat es das BGH in einem Urteil vom 23.10.2024 auch nochmals bestätigt. In der Urteilsbegründung ist Folgendes festgehalten:

„Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands beziehungsweise eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung.“

Wurde also nur eine fristlose Kündigung ausgesprochen, kann diese durch das Zahlen der Rückstände innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten abgewendet werden. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Räumungsklage. Wichtig ist, gemäß dem Urteil auch, dass die Zahlung vollständig erfolgt und nicht als Teilzahlung. Alle Außenstände müssen beglichen sein. 

Im Mietrecht bedeutet dieses Urteil aber auch, dass eine ordentliche Kündigung bestehen bleibt. In der Regel sprechen Vermieter eine fristlose Kündigung mit der Option einer ordentlichen Kündigung aus. 

Quelle: BGH, 23.10.2024, Az. VIII ZR 106/23

AG Hannover: Rassistische Beleidigungen können fristlose Kündigung begründen

In einer sehr aktuellen Entscheidung bestätigte das Amtsgericht Hannover, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist, wenn Mieter den Vermieter rassistisch beleidigen. Hintergrund des Urteil ist ein Vermieter, der einer Mieterin fristlos gekündigt hatte, nachdem diese ihn rassistisch beschimpft hatte.

Der Vermieter hatte die Mieterin an der Mietsache aufgesucht. Diese habe ihn mit Aussagen wie „Ihr Kanacken!“, „Bald kommt die AfD. Euer Leben wird genauso enden wie bei den Juden!“ und „Scheiß Ausländer!“ bedacht. Was als Beleidigung gewertet wird. Die daraufhin ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung sowie die Aufforderung zur Räumung ignorierte die Mieterin. Der Vermieter wandte sich an das Gericht, welches die Kündigung bestätigte. 

In der Urteilsbegründung heißt es: 

„Eine außerordentliche, fristlose Kündigung sei gerechtfertigt, wenn dem kündigenden Vertragspartner die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten sei. Das sei hier der Fall. Denn die Beklagte habe den Kläger in rassistischer und menschenverachtender Weise beleidigt.“

In ähnlich gelagerten Fällen im Mietrecht kann das Urteil zukünftig durchaus Bedeutung haben. Beleidigen Mieter Vermieter in diesem Maße, ist eine Fortsetzung des Mietverhältnisses möglicherweise auch in anderen Fällen nicht mehr zumutbar.

Quelle: AG Hannover, 10.09.2025, Az.: 465 C 781/25

Per BGH: Eigenbedarf bleibt auf bestimmten Personenkreis beschränkt

Eigenbedarfskündigungen sind immer wieder Gegenstand rechtlicher Auseinandersetzungen. Im verhandelten Fall wollte der Vermieter die Mietsache seiner Cousine zur Verfügung stellen und sprach eine Eigenbedarfskündigung aus. Der Mieter widersprach der Kündigung. 

Im aktuellsten Beschluss des BGHs dazu wird daher nochmals klargestellt, dass ein Eigenbedarf nur für engste Familienangehörige angemeldet werden kann. Die Cousine zählt nicht zu diesem Personenkreis. 

Der BGH begründet dieses für das Mietrecht wichtige Urteil wie folgt:

„Als Familienangehörige im Sinne des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB (Ausnahme von der Kündigungsbeschränkung bei einem Wohnungserwerb) sind – ebenso wie im Falle der Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB – ausschließlich diejenigen Personen anzusehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gemäß § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht. Ein entfernterer Verwandter, der – wie ein Cousin – hiernach nicht zur Zeugnisverweigerung berechtigt ist, gehört deshalb selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit nicht zu dem von den vorbezeichneten Bestimmungen privilegierten Personenkreis […]“

Für sich selbst Eigenbedarf anmelden, weil das Schnarchen einen gesunden Schlaf des Partners verhindert, ist hingegen möglich. So bereits 1998 in einem Urteil des AG Sinzig festgehalten. Der Vermieter beanspruchte eine Wohnung im selben Haus wie seine eigene, da er diese zum Schlafen benötigte. Das Gericht sah die Kündigung als gerechtfertigt an. 

Weitere wichtige Entscheidungen zur Eigenbedarfskündigung haben wir in unserem Ratgeber zu Urteilen zum Eigenbedarf zusammengefasst.

Quellen: BGH, 10. Juli 2024, Az.: VIII ZR 276/23

AG Sinzig, 06.05.1998, Az.: 4 C 1096/97

Urteile zu Mietminderungen

Fahrrad im Flur: Im Mietrecht schafft ein Urteil Klarheit

Neben Kündigungen sind Entscheidungen zur Nutzung der Mietsache immer wieder Thema in der Rechtsprechung. So gibt es beispielsweise verschiedene Urteile im Mietrecht, die das Fahrrad zum Inhalt haben. Denn das Abstellen des Gefährts sorgt nicht selten für Streitigkeiten. Ist beispielsweise die Nutzung von Fahrradstellplätzen bzw. eines Fahrradkellers vertraglich vereinbart, müssen Vermieter die Nutzung ermöglichen.

Ist das nicht der Fall, kann das eine Mietminderung begründen. So wie in dem vor dem AG Menden verhandelten Fall aus dem Jahr 2007. Dem Mieter war im Mietvertrag die Mitnutzung eines Fahrradkellers zugesichert worden.

Der Vermieter hatte die Nutzung entzogen und der Fahrradkeller war für den Mieter dauerhaft nicht zugänglich. Das AG Menden sah eine Mietminderung von 2,5 % als berechtigt an.

Zum Thema Fahrrad unterstellen im Fahrradkeller wird im Mietrecht oft ein Urteil des Landgerichts Hannover herangezogen. Allerdings bedeutet die Entscheidung nicht, dass Räder grundsätzlich im Hausflur abgestellt werden dürfen, wenn kein Fahrradkeller vorhanden ist. Im Urteil wird jedoch nur klargestellt, dass ein generelles Verbot von Fahrrädern, Kinderwagen oder Rollatoren im Hausflur nicht zulässig ist. Das gilt „sofern keine anderen zumutbaren Abstellmöglichkeiten für Fahrräder des Mieters bestehen.“ Zumutbar kann beispielsweise auch der private Keller oder der Hinterhof sein. 

Quellen: AG Menden, 07.03.2007, Az.: 4 C 407/06

LG Hannover, 17.10.2005, Az.: 20 S 39/05

Hitze als Mietminderungsgrund? AG Hamburg sagt „vielleicht“

Ebenfalls eine Mietminderung hatte ein Fall aus Hamburg zum Gegenstand. In dem entsprechenden Fall, der 2006 vor dem AG Hamburg verhandelt wurde, ging es um einen Mieter, der aufgrund übermäßiger Hitze in der Wohnung eine Mietminderung veranlasst hatte. Das Gericht befasste sich mit der Frage, ob die Hitze einen Mangel durch unzureichenden Wärmeschutz darstellt.

Im fürs Mietrecht wichtigen Urteil, entschied das Gericht, dass die gültigen Wärmeschutzbestimmungen zum Zeitpunkt des Baus entscheidend sei. In diesem Fall erreichte die Wohnung Temperaturen, die gesundheitsschädlich sein können. Daher stellt dies einen Mangel dar und rechtfertigt eine Mietminderung. 

Es kommt also immer auf den jeweiligen Einzelfall und die geltenden Bestimmungen an. Nicht in jedem Fall kann eine Mietminderung wegen Hitze durchgesetzt werden. 

Quellen: AG Hamburg, 10.05.2006, Az.: 46 C 108/04

Urteile zur Nutzung der Mietsache

Schönheitsreparaturen: Mieter muss Renovierungszustand bei Übergabe beweisen 

Welche Regelungen und Urteile gibt es im Mietrecht zur Renovierung bei Auszug? Schönheitsreparaturen und Renovierungen stellen sowohl Mieter als auch Vermieter immer wieder vor Herausforderungen.

Oftmals ist nicht klar, was eigentlich erlaubt ist und welche Pflichten bestehen. Da ist es nicht verwunderlich, dass auch der BGH mehrere Urteile im Mietrecht bezüglich der Renovierung beim Auszug vorgelegt hat. Eines der aktuellsten stammt aus dem Jahr 2024.

In diesem Fall sollte die Mieterin alle Renovierungskosten und Ausgaben für die Schönheitsreparaturen tragen, da dies so im Mietvertrag vereinbart wurde. Allerdings erfolgte die Übergabe der Mietsache im unrenovierten Zustand und die Mieter erhielten keinen angemessenen Ausgleich für die Renovierung, sodass eine entsprechende Klausel nicht wirksam ist. 

Aber: Der BGH stellte klar, dass Mieter in der Beweispflicht sind. Mieter müssen den Übergabezustand nachweisen. Das konnte die Mieterin in diesem Fall nicht, daher war die Klausel wirksam und sie musste die Kosten tragen. 

Quellen: BGH, 30.01.2024, Az.: VIII ZB 43/23

Quellen und weiterführende Links

• BGH, 14.05.2025, Az.: VIII ZR 256/23
• BGH, 23.10.2024, Az. VIII ZR 106/23
• AG Hannover, 10.09.2025, Az.: 465 C 781/25
• BGH, 10. Juli 2024, Az.: VIII ZR 276/23
• AG Sinzig, 06.05.1998, Az.: 4 C 1096/97
• AG Menden, 07.03.2007, Az.: 4 C 407/06
• LG Hannover, 17.10.2005, Az.: 20 S 39/05
• AG Hamburg, 10.05.2006, Az.: 46 C 108/04
• BGH, 30.01.2024, Az.: VIII ZB 43/23

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