Karlsruhe. Fordern Vermieter nach einer Wohnungsmodernisierung eine Mieterhöhung, müssen sie alle etwaigen Drittmittel, die sie für die Sanierungsmaßnahmen erhalten haben, fortan in der dazugehörigen Erhöhungserklärung aufführen. Zu diesem Urteil gelangte der Bundesgerichtshof (BGH) am 19. Juli 2023 und gab einem Kläger aus Berlin recht. Dieser hatte nach einer Erhöhung der Miete Klage wegen fehlender Angaben über eine mögliche Drittmittel-Verwendung eingereicht.
Die Erklärung zur Mieterhöhung muss verwendete Drittmittel nachvollziehbar darstellen
Der BGH stärkt mit einem neuen Entscheid die Rechte von Mietern (Urteil vom 19.07.2023, Az.: VIII ZR 416/21): Setzen Vermieter den Mietpreis einer Wohnung nach einer Sanierung herauf, müssen sie ihren Mietern in der Erklärung transparent darlegen, von welchen Drittmitteln sie hierbei profitiert haben.
Eine solche Offenlegung soll es Mietern laut Urteilsverkündung ermöglichen, eine Mieterhöhung auf deren Berechtigung zu prüfen und in diesem Zusammenhang entscheiden zu können, ob sie juristischen oder bautechnischen Rat durch Sachkundige in Anspruch nehmen wollen. Finanziert ein Vermieter eine Wohnungsmodernisierung nämliche mithilfe zugeflossener Finanzmittel, würde die Mieterhöhung durch die Drittmittel entsprechend herabgesenkt.
Durch diese Entscheidung wolle der Gesetzgeber weiterhin sicherstellen, dass ein Vermieter, der Zuschüsse in Anspruch nimmt, anderen Vermietern gegenüber, die Sanierungen aus eigenen Mitteln finanzieren, keine Vorteile habe.
Als Drittmittel nannten die vorsitzenden Richter etwa
- eine staatliche Förderung für energetische Sanierungen,
- Mittel der Finanzierungsinstitute von Bund und Ländern,
- zinsverbilligte oder zinslose Darlehen,
- Mietvorauszahlungen des Mieters oder
- Leistungen einer dritten Person für den Mieter.
Die Vermieterin machte keine Angaben zu anrechenbaren Drittmitteln
Im konkreten Fall eines Mieters aus Berlin, listete die Erklärung zur geforderten Mieterhöhung keine Drittmittel auf, die seine eventuell Vermieterin erhalten und die in die Sanierung eingeflossen waren. Dabei hatte diese dem Mieter in einem Annkündigungsschreiben zur Sanierung im Vorfeld dargelegt, dass sie Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (Kfw) für die Sanierung beantragen werde.
Der Mieter beanstandete die Mieterhöhungserklärung daraufhin wegen formeller Gründe als unwirksam, da nicht erkenntlich werde, ob Drittmittel für die Sanierung verwendet worden waren oder nicht. Er reichte erfolgreich Klage beim Amtsgericht Berlin-Wedding ein.
Nachdem die Vermieterin hierauf mit einem Berufungs-Versuch am Landgericht Berlin gescheitert war, wies der BGH, der sich des Falls in dritter Instanz annahm, die Revision des Urteils ebenfalls zurück.
Auch aus der Sicht der vorsitzenden Richter gehe aus den Angaben der Erhöhungserklärung nicht hervor, ob die Vermieterin die finanzielle Förderung bekommen, aber im Schreiben nicht angegeben und Kürzungsbeiträge nicht angerechnet habe. Zudem bleibe diesbezüglich ebenso offen, ob der Antrag möglicherweise abgelehnt worden war oder die gewährten Zuschüsse nicht auf die Kosten der Sanierungsmaßnahmen anzurechnen waren.
In der Urteilsverkündung des BGH heißt es diesbezüglich:
Angesichts dieser unklaren Angaben ist für den Kläger als Empfänger der
Urteil des BGH vom 19.07.2023, Az.: VIII ZR 416/21
Erhöhungserklärung nicht erkennbar geworden, welche Erklärung zur Inanspruchnahme von […] anrechenbaren Drittmitteln die Beklagte
letztlich hat abgeben wollen. In Betracht kommen dabei die Information über eine
ursprünglich beabsichtigte, tatsächlich aber nicht erfolgte Beantragung oder die
Erklärung, Drittmittel zwar beantragt, jedoch nicht erhalten zu haben, oder gewährte Drittmittel seien nicht auf die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen anzurechnen oder bereits vorweg abgezogen und nicht gesondert ausgewiesen.
Denkbar ist es auch, dass die Beklagte eine Erklärung zu den Drittmitteln schlicht
vergessen hat.
Dementsprechend urteilte das Gericht, dass die Erklärung zur Mieterhöhung wegen fehlender Drittmittel-Verweise ungeeignet sei, um dem Mieter all diejenigen Informationen zur Verfügung zu stellen, die dieser benötige, um die geforderte Mieterhöhung auf ihre Plausibilität zu prüfen.
Quellen und weiterführende Links
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