Die Mieterhöhung: Wie oft und wie viel darf die Miete erhöht werden?

Muss der Mieter einer Mieterhöhung zustimmen?

Deutschland ist Mieterland. In keinem anderen europäischen Staat leben laut dem Statistischen Bundesamt so viele Personen (knapp 53 %) zur Miete wie hier.

Dabei ist der Wohnraum knapp und die Mieten vor allen Dingen in deutschen Großstädten hoch. Eine Mieterhöhung kann dort, aber auch in anderen Gebieten die Menschen hart treffen. Deswegen gibt es gesetzliche Bestimmungen, die regeln sollen, ob Vermieter die Miete erhöhen dürfen und wie oft das zulässig ist.

Die rechtlichen Bestimmungen zur Mieterhöhung und dazu, wie oft sie erlaubt ist, finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 557 ff.

Grundsätzlich gilt, dass der Mieter laut § 557 Abs. 1 BGB dem Anstieg der Zahlungen zustimmen muss. Der Mietvertrag ist für beide Parteien rechtlich bindend und kann nicht einseitig geändert werden.

Deswegen benötigen die meisten Anpassungen inklusive der Mieterhöhung wie so oft eine schriftliche Form, die belegt, dass der Mieter die Erhöhung bewilligt.

Das bedeutet allerdings nicht, dass der Mieter einfach ablehnen kann. Unter bestimmten Umständen kann der Vermieter die Zustimmung einfordern.

Das betrifft vor allen Dingen die Anhebung der Miete auf die Vergleichsmiete.

Anders verhält es sich bei der Staffelmiete. Dort wird im Mietvertrag bereits festgeschrieben, wann und in welchen Schritten die Miete steigt. Eine separate Mieterhöhung, die über das bereits vereinbarte hinausgeht, ist nicht zulässig. Allerdings müssen auch solche Verträge die aktuell geltende Mietpreisbremse beachten.

Mieterhöhung: Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Es darf nicht zu jeder beliebigen Zeit eine Mieterhöhung geben. Wie oft und in welchen Intervallen die Preise rechtmäßig angezogen werden dürfen, regelt § 558 Abs. 1 BGB:

„Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.“

Das bedeutet, dass der Vermieter frühestens nach einem Jahr darüber informieren kann, die Miete zu erhöhen. Daraufhin muss er allerdings 3 Monate warten, bis er seine Ankündigung umsetzt. Dadurch ist die Miete für mindestens 15 Monate fixiert.

Wie hoch darf die Mieterhöhung ausfallen?

Für Betroffene sind im Bezug auf die Mieterhöhung wichtige Informationen, wie oft sie stattfindet und um wie viel Prozent die Miete erhöht werden darf.

Laut Gesetz darf die Miete alle 15 Monate steigen, sofern nicht Modernisierungen am Gebäude durchgeführt werden, die Betriebskosten teurer werden oder andere Ausnahmen greifen.

Die Höhe ist ebenfalls geregelt. Sie darf innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % steigen. Dabei muss der Vermieter sich an der Vergleichsmiete orientieren. Diese kann er durch eine der folgenden vier Instrumente herausfinden:

1. Mietspiegel
2. Auskunft aus einer Mietdatenbank
3. Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
4. Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen

Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung verlangt, muss er einen der 4 Punkte in seiner Begründung benennen. Wenn es einen Mietspiegel gibt, ist er darüber hinaus verpflichtet, ihn in seine Begründung mit aufzunehmen.

Das bedeutet: Im Zweifel muss der Vermieter sich – wie oft er eine Mieterhöhung auch vornimmt – nach dem Mietspiegel richten.

In Regionen mit besonders knappem Wohnraum kann eine Kappungsgrenze von 15 % bestimmt werden. Die Entscheidung darüber obliegt der jeweiligen Landesregierung. Ihre Einschätzung gilt für höchstens 5 Jahre.

Die Mieterhöhung nach der Modernisierung: Wie oft ist sie erlaubt?

Finden Modernisierungen am Gebäude statt, kann es auch innerhalb der rechtlich vorgeschriebenen 15 Monate eine Mieterhöhung geben. Wie oft und unter welchen Umständen sie durch den Vermieter verlangt werden kann, regelt § 599 BGB.

In der Regel kann der Vermieter 8 % der Modernisierungskosten auf die Miete aufschlagen. Werden mehrere Wohnungen renoviert bzw. modernisiert, müssen die Kosten angemessen verteilt werden.

Beim Einbau einer Heizung können in den meisten Fällen bis zu 10 % des Preises auf die Mieter umgelegt werden.

Die Modernisierung muss dem Mieter fristgerecht angekündigt werden. Anschließend kann der Vermieter die Mieterhöhung schriftlich erklären. Sie gilt 3 Monate nach der Ankündigung.

Instandsetzungskosten kann der Vermieter nicht auf den Mieter abwälzen. Dafür ist er selbst verantwortlich.

So oft sind Mieterhöhungen bei der Indexmiete erlaubt

Die Indexmiete zeichnet sich dadurch aus, dass die Miete parallel zum Verbraucherindex steigt. Der Verbraucherindex gibt an, wie hoch die Lebenshaltungskosten in Deutschland durchschnittlich sind.

Er wird durch das Statistische Bundesamt errechnet und monatlich aktualisiert. Die Miete passt sich dann jeweils zum übernächsten Monat an.

Hier gelten dementsprechend nicht die sonst gesetzlich vorgeschriebenen 15 Monate für eine Mietsteigerung.

Stattdessen orientiert sich die Miete am regelmäßig aktualisierten Index. Eine Mieterhöhung kann deswegen wie beschrieben sehr häufig geschehen.

Bildnachweise