Maklergebühr: Wann fällt die Maklercourtage an und wie hoch ist sie?

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 20. Januar 2023

Alles Wichtige zur Maklergebühr

Was ist eine Maklercourtage?

Bei der Maklergebühr handelt sich um eine gesetzlich festgelegt Entlohnung für Immobilienmakler, die dann fällig wird, wenn es zu einer erfolgreichen Immobilienvermittlung kommt. Was die Maklercourtage von der Provision unterscheidet, lesen Sie hier.

Wie hoch sind Maklergebühren in Deutschland?

Je nachdem, ob eine Maklergebühr beim Verkauf oder bei einer Vermietung erhoben wird, unterscheidet sich die Höhe dieser. Darüber hinaus kann es unter bestimmten Umständen auch zu regionalen Unterschieden kommen. Wann das der Fall ist und wann Sie wie viel bezahlen müssen, haben wir hier zusammengefasst.

Wer zahlt die Maklergebühr?

Auch hier spielt es eine Rolle, ob es sich um eine Vermietung oder einen Verkauf handelt. Bei einer Vermietung gilt bei der Maklergebühr das Bestellerprinzip. Das bedeutet, der Auftraggeber zahlt die Courtage. Wie das bei einem Verkauf geregelt ist, erfahren Sie hier.

Was ist der Unterschied zwischen Maklercourtage und Maklerprovision?

Die Maklergebühr ist eine gesetzlich geregelte Entlohnung für Maklertätigkeiten.
Die Maklergebühr ist eine gesetzlich geregelte Entlohnung für Maklertätigkeiten.

Wer einen Immobilienmakler beauftragt, will natürlich wissen, mit welchen Kosten in diesem Zusammenhang zu rechnen ist. Das ist manchmal gar nicht so einfach zu bestimmten, da die Begrifflichkeiten oft unklar sind oder synonym verwendet werde. Es ist nicht selten, dass von einer Maklergebühr, einer Maklercourtage oder einer Maklerprovision gesprochen wird. Allerdings gibt es Unterschiede zwischen Gebühr und Provision.

Der größte ist, dass die Maklergebühr in Deutschland (auch Courtage genannt) gesetzlich festgelegt ist und eine Provision frei verhandelt werden kann. Grundsätzlich ist die Maklergebühr (ob bei Vermietung oder Verkauf) eine geregelte Vergütung, die der Makler erhält, wenn er seine vertraglichen Pflichten erfüllt. Eine Provision ist ebenfalls eine erfolgsabhängige Entlohnung, die jedoch anderen Regelungen unterliegt. In der Praxis ist es üblich, dass bei einer Vermietung nur die gesetzliche definierte Courtage vereinbart ist. Wohingegen die Maklergebühr bei Hauskauf, Hausverkauf oder für den Kauf bzw. Verkauf anderer Immobilien durch eine verhandelte Provision ergänzt bzw. ersetzt werden kann und meistens auch wird.

Doch wann wird eine Courtage für einen Makler überhaupt fällig? Die Maklergebühr kann nur dann verlangt werden, wenn der Makler seinen im Maklervertrag definierten Aufgaben erfüllt und diese erfolgreich erledigt. Kommt es zu keinem Abschluss einer Vermittlung, ist eine Courtage in der Regel in nicht zu zahlen.

Ein Anspruch besteht also, wenn:

  • ein Maklervertrag abgeschlossen wurde,
  • ein Nachweis über die Maklertätigkeiten vorliegt,
  • ein erfolgreicher Abschluss der Vermittlungsarbeit zustande kommt

Nicht verlangt werden darf eine Maklergebühr für Tätigkeiten wie Wohnungsbesichtigungen oder für Fahrkosten, sofern es keine anderslautende Vereinbarung gibt. Ist dies allerdings im Maklervertrag vereinbart, zählen diese Positionen ebenfalls zu den gebührenpflichtigen.

Maklergebühr: Wer zahlt diese?

Maklergebühr: Wer diese zahlt, ist unterschiedlich geregelt.
Maklergebühr: Wer diese zahlt, ist unterschiedlich geregelt.

Seit 2015 sind die gesetzlichen Vorgaben bezüglich der Zahlung der Maklergebühr bei einer Mietwohnung recht eindeutig geregelt. Denn anders als bei Immobilienkäufen oder -verkäufen besteht bei einer Vermietung das Bestellerprinzip.

Das bedeutet, dass derjenige, der den Makler beauftragt, die Gebühr für diesen voll tragen muss. Lassen also Vermieter die Suche nach Mietern über einen Makler laufen, müssen sie die Maklercourtage für die Vermietung übernehmen. Gleiches gilt dann ebenfalls, wenn Mieter einen Makler beauftragen, um eine neue Wohnung zu finden.

Bei einem Kauf oder Verkauf ist das etwas seit einer weiteren Gesetzesänderung 2020 anders geregelt. Hier kommen die Vorschriften aus § 656d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zum Tragen:

Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.

Eine Vereinbarung über das Teilen des Maklerlohns muss vertraglich festgehalten sein und darf nur maximal die 50-prozentige Teilung bzw. einen mehrheitlichen Anteil für den Auftraggeber betragen.

Maklercourtage: Die Höhe ist gesetzlich bestimmt

Maklergebühr: Wie hoch diese ist, hängt von der Art der Vermittlung ab.
Maklergebühr: Wie hoch diese ist, hängt von der Art der Vermittlung ab.

Bei einer Vermietung ist die Höhe der Maklercourtage per Gesetz festgelegt. Sie beträgt bundeseinheitlich 2,38 Monatskaltmieten. Diese setzen sich aus zwei Monatskaltmieten und den 19 Prozent Mehrwertsteuer zusammen. Die Maklercourtage zu berechnen, ist in diesem Fall also relativ einfach.

Gilt eine Maklergebühr beim Hauskauf bzw. – verkauf, sind auch hier gesetzliche Vorgaben zu beachten. Anders als bei der Vermietung gibt es jedoch keine einheitlichen Grenzen in Deutschland. Jedes Bundesland hat in der Theorie eigene Regelungen zur Höhe der Vermittlungsgebühr. Die Höhe an sich bestimmt der Immobilienmarkt, denn die Maklercourtage ist vom Kaufpreis abhängig. Zudem kommen ebenfalls 19 Prozent Mehrwertsteuer hinzu.

Wie hoch ist die Maklercourtage in den Bundesländern beim Verkauf?

Bei einem Verkauf erhält der Makler eine Gebühr abhängig vom Kaufpreis.
Bei einem Verkauf erhält der Makler eine Gebühr abhängig vom Kaufpreis.

Bei der für den Wohnungs- oder Hauskauf vereinbarten Maklergebühr können je nach Bundesland bestimmte Prozentsätze Anwendung finden. Die Maklercourtage beträgt dann diesen bestimmten Satz vom Kaufpreis und ist derzeit in den Ländern allerdings gleich gestaltet.

Nach der Gesetzänderung gilt hier nun ebenfalls, dass die vertraglich vereinbarte Maklergebühr beim Wohnungskauf oder Hauskauf nur noch maximal hälftig auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden darf. Zuvor war es durchaus möglich, dass die Maklergebühr durch den Verkäufer komplett auf den Käufer übertragen werden konnte.

Nachfolgend finden Sie eine Übersicht zu den derzeit geltenden Prozentsätzen (mit Mehrwertsteuer):

BundeslandMaklergebühr
Baden-Württemberg7,14 %
Bayern7,14 %
Berlin7,14 %
Brandenburg7,14 %
Bremen7,14 %
Hamburg7,14 %
Hessen7,14 %
Mecklenburg­-Vorpommern7,14 %
Niedersachsen7,14 %
Nordrhein­-Westfalen7,14 %
Rheinland­-Pfalz7,14 %
Saarland7,14 %
Sachsen7,14 %
Sachsen­-Anhalt7,14 %
Schleswig­-Holstein7,14 %
Thüringen7,14 %

Maklergebühr: Steuerlich absetzbar oder nicht?

Die Courtage für den Makler kann unter Umständen steuerlich absetzbar sein.
Die Courtage für den Makler kann unter Umständen steuerlich absetzbar sein.

Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie die Ausgaben der Maklergebühr steuerlich absetzen. Das ist beispielsweise möglich, wenn Sie als Mieter einen Makler für die Wohnungssuche beauftragen, da Sie berufsbedingt umziehen müssen. Das gilt auch, wenn es sich bei der neuen Wohnung um eine Zweitwohnung handelt und es zu einer doppelten Haushaltsführung kommt. Hier können Sie die Maklercourtage als Werbungskosten gelten machen.

Handelt es sich allerdings um einen privaten Umzug, ist die Courtage nicht absetzbar. Auch bei einem berufsbedingten Umzug in ein Eigenheim sind die Gebühren für den Makler nicht von der Steuer absetzbar, da die Maklergebühr zu den Anschaffungskosten zählt. Dies können grundsätzlich nicht abgesetzt werden.

Für Vermieter ist wichtig zu wissen, dass die Maklergebühr gelten machen können, wenn Sie eine Immobilie zum Zweck der Vermietung kaufen. Diese Anschaffungsnebenkosten können dann abgeschrieben werden.

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Quellen und weiterführende Links

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