Zweckentfremdungsverbot in Deutschland – Geltende Reglungen

Was ist das Zweckentfremdungsverbot?

Grundsätzlich soll ein Zweckentfremdungsverbot dafür sorgen, dass Wohnraum nicht leer steht, abgerissen wird oder in Gewerberaum oder Ferienwohnung umgewandelt wird. Denn damit würde der Zweck der Wohnung gefährdet werden. Immer mehr Mieterhöhungen ständen an. Die Wohnungen sollen als dauerhafter Wohnraum für die Bevölkerung dienen.

Die Zweckentfremdung trägt entscheidend zum Wohnraummangel in urbanen Gebieten bei. Durch die Umwandlung des Zwecks der Wohnungen steigen die Mieten und die Wohnungsnot verstärkt sich. Doch welche Beispiele gibt es eigentlich für die Zweckentfremdung von Wohnraum? Folgende Situationen können eine Zweckentfremdung darstellen:

• Leerstand der Immobilie
• Umbauarbeiten, die das Bewohnen für einen gewissen Zeitraum unmöglich machen
• Vermietung als Ferienwohnung an Touristen für lediglich kurze Zeiträume
• Nutzung als Bürogebäude, Lagerraum oder zu weiteren gewerblichen Zwecken

Wo gilt das Zweckentfremdungsverbot?

Bundesland	Regelungen zum Zweckentfremdungsverbot
Zweckentfremdungsverbot in NRW (Nordrhein-Westfalen)	Aachen, Köln. Bonn, Münster, Dortmund und Düsseldorf haben das Zweckentfremdungsverbot. Sie benötigen hier eine verpflichtende Wohnraum-ID seit Juli 2022.
Zweckentfremdungsverbot in BW (Baden-Württemberg)	In Freiburg, Stuttgart, Heidelberg und Konstanz gilt ein Zweckentfremdungsverbot. Seit Februar 2021 gilt ein verschärftes Zweckentfremdungsgesetz.
Zweckentfremdungsverbot in Hessen	In Frankfurt und Darmstadt gilt das Zweckentfremdungsverbot.
Zweckentfremdungsverbot in Berlin	Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum trat in Berlin am 1. Mai 2014 in Kraft. 2018 wurde es noch einmal verschärft.
Zweckentfremdungsverbot in Schleswig-Holstein	Ein Gesetzesentwurf liegt vor.
Zweckentfremdungsverbot in Niedersachsen	In Hannover gibt es das Zweckentfremdungsverbot.
Zweckentfremdungsverbot in Bayern	In München, Nürnberg, Regensburg, Bamberg, Erlangen und Puchheim gilt ein Zweckentfremdungsverbot. Ein Zweckentfremdungsgesetz wird diskutiert.
Zweckentfremdungsverbot in Hamburg	Es gilt ein flächendeckendes Zweckentfremdungsverbot. Eine Satzungsermächtigung liegt seit Mai 2021 vor.
Zweckentfremdungsverbot in Sachsen	Ein Zweckentfremdungsverbot wurde am 01.02.2024 beschlossen, Satzungen in Leipzig und Dresden.
Zweckentfremdungsverbot in Rheinland-Pfalz	In Mainz, Trier und Speyer gilt ein Zweckentfremdungsverbot.
Zweckentfremdungsverbot in Brandenburg	Das Zweckentfremdungsverbot gilt in Potsdam seit Dezember 2023.
Zweckentfremdungsverbot in Bremen	In Bremen gilt das Zweckentfremdungsverbot in einzelnen Stadtteilen. Das Gesetz dazu wurde 2018 zuletzt aktualisiert.
Zweckentfremdungsverbot in Thüringen	Ein Zweckentfremdungsverbot wurde diskutiert.
Zweckentfremdungsverbot in Saarland	Das vorliegende Zweckentfremdungsverbot ist flächendeckend.
Zweckentfremdungsverbot in Mecklenburg-Vorpommern	Hier ist das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung am 29. Mai 2021 in Kraft getreten.
Zweckentfremdungsverbot in Sachsen-Anhalt	Hier gibt es noch kein Zweckentfremdungsverbot.

Zweckentfremdungsverbot: Was das Gesetz dazu sagt

In Deutschland gibt es kein einheitliches Gesetz zum Zweckentfremdungsverbot. Vielmehr sind die Landesregierungen durch Artikel 6 § 1 Mietrechtverbesserungsgesetz dazu berechtigt, eigene Regelungen dazu zu treffen.

Danach können die Bundesländer das Zweckentfremdungsverbot als Verordnung regeln. Dabei ist unwesentlich, ob diese dann flächendeckend oder nur ortsgebunden gilt. Diese Regelung können die Länder treffen, sie sind allerdings nicht dazu verpflichtet. Daher agieren Städte ohne Zweckentfremdungsverbot nicht rechtswidrig.

Gut zu wissen: Ob das Zweckentfremdungsverbot verfassungswidrig ist, bleibt weiterhin ungeklärt. Das OVG Berlin Brandenburg legte dem Bundesverfassungsgericht die Frage vor, ob das Berliner Gesetz gegen die ungenehmigten Ferienwohnungen verfassungskonform ist. Das BVerfG wies dies jedoch als unzulässig ab, weil das OVG nicht hinreichend dargelegt habe, inwiefern die klagenden Parteien in dem Verfahren in ihren Grundrechten verletzt worden seien (BVerfG, Beschl. v. 29.04.2022, Az. 1 BvL 2/17).

Um das Zweckentfremdungsverbot zu umgehen, lassen sich Vermieter immer neue Tricks einfallen. So vermieten Sie zum Beispiel Ferienwohnungen zum vorübergehenden Gebrauch mit einer im Mietvertrag vereinbarten Bruttowarmmiete anstatt mit einem Preis pro Nacht. Wohnungsämter gehen gegen diese Umgehungen vor. Allerdings gelingt ein Nachweis der Urlaubsnutzung und damit des Zweckentfremdungsverbotes nicht immer.

Gilt das Zweckentfremdungsverbot für Airbnb?

Vor allem in großen Städten ist es immer üblicher, eine Wohnung für eine kurze Zeit an Feriengäste zu vermieten. Doch erfasst das Zweckentfremdungsverbot nicht die Ferienwohnung? Ja, eigentlich schon. Eine Vermietung über Airbnb ist allerdings an sich nicht verboten. An einigen Orten, an denen die Wohnungslage angespannter ist, regeln Zweckentfremdungssatzungen eine zeitliche Höchstgrenze und eine Genehmigungspflicht für die Vermietung an Touristen. Oft erfasst das Zweckentfremdungsverbot eben diese Vermietung von Wohnraum für einen kurzen Zeitraum über Plattformen wie Airbnb. Meistens müssen Vermieter eine Genehmigung einholen, bevor sie dort vermieten.

Bei einem Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot müssen Sie in Berlin und Bayern beispielsweise mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro rechnen. In Stuttgart erwartet Sie dann eine Strafe bis zu 50.000 Euro.

Für die Kontrolle der Einhaltung vom Zweckentfremdungsverbot ist der Datenschutz zu beachten, wenn Sie beispielsweise Ihre Wohnung an Touristen untervermieten. Allerdings ist beispielsweise Airbnb verpflichtet, die Daten der Unterkunftsanbieter der zuständigen Behörde zu übermitteln, wenn ein Anfangsverdacht auf einen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot besteht, jedenfalls, wenn die Unterkunft im Land Berlin liegt. Das entschied das Verwaltungsgericht Berlin am 23. Juni 2021 (Urteil vom 23.06.2021, Az. 6 K 90/20).

Weitere Einzelheiten zum Zweckentfremdungsverbot

Und was sieht das Zweckentfremdungsverbot für eine Garage vor? Bei diesem Verbot handelt es sich um eins, welches sich von dem für Wohnungen unterscheidet. Die Garage darf in Deutschland ausschließlich für Kfz, nicht für andere Fahrzeuge genutzt werden. Verstoßen Sie dagegen, müssen Sie ebenfalls mit einem Bußgeld rechnen. Nutzen Sie die Garage beispielsweise als Hobbyraum, müssen Sie schon einmal 500 Euro zahlen.

Wird die Wohnung nicht ausschließlich zu gewerblichen oder zu touristischen Zwecken vermietet, gilt das Zweckentfremdungsverbot nicht. Die Zweitwohnung ist also grundsätzlich davon ausgenommen.

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