Ortsübliche Vergleichsmiete: Werte der Nachbarstadt dürfen laut BGH nicht immer herangezogen werden

News veröffentlicht am 9. Oktober 2019

Karlsruhe. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Revisionsverfahren entschieden, dass für eine ortsübliche Vergleichsmiete die Nachbarstadt nicht pauschal zur Berechnung herangezogen werden kann. Vermieter dürfen eine Mieterhöhung daher nicht in jedem Fall mit Werten aus Nachbarorten begründen.

Nachbarorte sind nicht in jedem Fall vergleichbar

In dem Urteil vom 21.08.2019 (Az.: VIII ZR 255/18), welches erst am Montag veröffentlicht wurde, legt der Bundesgerichtshof fest, dass bei einem fehlenden Mietspiegel nicht automatisch jener der Nachbargemeinde herangezogen werden kann. Für eine ortsübliche Vergleichsmiete ist die Nachbarstadt nur dann als Grundlage zulässig, wenn sich die Gemeinden in bestimmten Kriterien gleichen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete der  Nachbarstadt ist nur unter bestimmten Voraussetzungen relevant.
Die ortsübliche Vergleichsmiete der Nachbarstadt ist nur unter bestimmten Voraussetzungen relevant.

Dem Revisionsverfahren vorausgegangen war die Klage einer Vermieterin, welche einen ortsfremden Mietspiegel zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen hatte. Die Mieterin hatte der Mieterhöhung widersprochen, was zu Verhandlungen vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth führte. Bereits das Landgericht hatte im Sinne der Mieterin geurteilt und festgehalten, dass in diesem Fall ein Vergleich zwischen dem Wohnort und der Nachbargemeinde unzulässig ist.

Der BGH bejaht diese Feststellung des Landgerichts, da sich die beiden betreffenden Gemeinden in entscheidenden Punkten deutlich voneinander unterscheiden. Um eine ortsübliche Vergleichsmiete in der Nachbarstadt heranziehen und die Erhöhung damit begründen zu können, dürfen gemäß dem Urteil, die Unterschiede bei der „Einwohnerzahl sowie in der wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Infrastruktur“ nur minimal ausfallen.

Im vorliegenden Fall weist die Nachbargemeinde allerdings eine deutlich bessere Infrastruktur und eine wesentliche höhere Einwohnerzahl auf. Darüber hinaus wird die ortsübliche Vergleichsmiete der betreffenden Nachbarstadt auch durch eine Anbindung an die nächstliegende Großstadt beeinflusst, welche im Wohnort der Mieterin nicht vorhanden ist.

Ortsübliche Vergleichsmiete: Wann die Nachbarstadt als Grundlage dienen kann

Vermieter können sich laut den Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 558 a) auf einen Mietspiegel beziehen, wenn sie Mieterhöhungen begründen wollen. Allerdings sind Gemeinden und Kommunen nicht verpflichtet, einen solchen Mietspiegel zu erstellen. Daher haben Vermieter weitere Möglichkeiten, die Erhöhung des Mietzins zu begründen:

Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,

4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

Steht keine der genannten Optionen zur Verfügung, ist eventuell ein ortsfremder Mietspiegel eine weitere Möglichkeit. Wann die ortsübliche Vergleichsmiete der Nachbarstadt jedoch herangezogen werden kann, wird immer je nach Einzelfall entschieden. Denn ob die Nachbargemeinden in den entsprechenden Kriterien miteinander vergleichbar sind, können Vermieter in der Regel nicht pauschal festlegen.

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