Ortsübliche Miete: Ein amtlicher Mietspiegel bietet einen Überblick
Um zu entscheiden ob bei einer neuen Wohnung der Mietpreis angemessen ist oder der Vermieter ein berechtigtes Mieterhöhungsbegehren anbringt, bedarf es eines Vergleiches der Mietpreise am Wohnort. Eine Möglichkeit die örtliche Vergleichsmiete zu ermitteln, ist ein Mietspiegel. Dieser ist online bzw. bei den zuständigen Behörden der Gemeinde einsehbar und verfügt meist über eine Mietspiegeltabelle, welche verschiedene Gruppierungen und Klassifizierungen beinhaltet.
Für was der Mietspiegel herangezogen werden kann und wie dieser berechnet wird, erläutern wir in nachfolgendem Ratgeber. Darüber hinaus gehen wir auf die gesetzlichen Grundlagen und klären den Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel.
Alles Wichtige zum Mietspiegel
Der Mietspiegel ist eine mit Hilfe gesetzlicher Vorgaben erstellte Übersicht zur ortsüblichen Vergleichsmiete und bildet die Grundlage für neue Mietpreise sowie für Mieterhöhungen. Er trifft immer nur auf den Ort zu, für den er erstellt wurde. Es wird zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel unterschieden.
Die ortsübliche Vergleichsmiete stellt die üblichen Mieten dar, welche für Wohnungen mit vergleichbarer Größe, Ausstattung und Lage bezahlt werden. An diesem Durchschnitt orientieren sich die neuen Mietpreise bzw. die Mieterhöhungen. So gibt es zum Beispiel einen Berliner Mietspiegel.
Hier kommt es darauf an, um welche Art des Mietspiegels es sich handelt. Ein qualifizierter Mietspiegel ist in der Regel als verbindlich anzusehen. Mehr dazu erfahren Sie hier.
Inhalt
Mietspiegel: Offizielle Grundlage für Mietpreise
Ein Mietspiegel stellt grundsätzlich eine Übersicht zu den üblichen Mietpreisen einer Gemeinde oder einer Stadt dar. Er dient der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und als Grundlage für Mieterhöhungen im Wohnraummietrecht. Einen einheitlichen Mietspiegel für Gewerbe gibt es nicht, da hier die Verträge und somit auch die Mietpreise in der Regel wesentlich freier verhandelbar sind.
Gemeinden bzw. Städte sind jedoch nicht verpflichtet, offizielle Mietspiegel zu erstellen.
Daher kann es durchaus sein, dass Mieter und Vermieter selbst Mieten und Angebote vergleichen müssen, um die ortsübliche Miete zu ermitteln.
Die gesetzlichen Vorschriften zum Mietspiegel sind im Bürgerlichen Gesetzbuch in § 558c definiert. Wer den Mietspiegel erstellt und für welche Gebiete diese gültig ist, wird in Absatz 1 bestimmt:
1. Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
2. Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.
Darüber hinaus ist festgelegt, dass ein Mietspiegel alle zwei Jahre „der Marktentwicklung“ anzupassen ist. Das bedeutet auch, wenn eine Mieterhöhung nach einem Mietspiegel erfolgen soll oder muss, dürfen Vermieter den Mietspiegel nicht beliebig wählen, sondern müssen den aktuellsten zur Berechnung heranziehen.
Der BGH entschied dazu wie folgt:
Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist mangels eines Informationsgehaltes für den Mieter zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens ungeeignet. Ein auf diese Weise begründetes Mieterhöhungsverlangen ist deshalb aus formellen Gründen unwirksam.
BGH, 16.10.2019, Az.: VIII ZR 340/18
In Bezug auf den Inhalt eines Mietspiegels, hat der Gesetzgeber zudem bestimmt, dass die Bundesregierung ermächtigt ist, Vorschriften für „den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen“. Von diesem Recht hat die Bundesregierung gerade wieder Gebrauch gemacht und eine Reform des Mietspiegels beschlossen. Zukünftig sind Gemeinden und Kommunen mit einer Einwohnzahl ab 50.000 dazu verpflichtet, einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen.
Ortsübliche Vergleichsmiete: Gesetzliche Bestimmungen für deren Berechnung
Erstellen Gemeinden einen Mietspiegel, berechnen sie die Inhalte anhand verschiedener Faktoren und gesetzlicher Vorgaben. Hier sind insbesondere die Vorschriften aus § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) von Bedeutung. So dürfen nur örtlich übliche Mietpreise Berücksichtigung finden, deren Höhe in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurde.
Doch wer legt die ortsübliche Vergleichsmiete fest? Im Prinzip bestimmen Angebot und Nachfrage sowie gesetzliche Regelungen (z. B. Mietpreisbremse, Vorgaben für Mieterhöhungen) die Mietpreise. Darüber hinaus sind die Ausstattungsmerkmale einer Wohnung im Mietspiegel ebenfalls wichtig.
Wie in § 558 BGB bestimmt, müssen für eine vergleichbare Miete die „Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage“ der Wohnungen betrachtet werden. Aus dieser Betrachtung können sich dann verschiedene Kategorien für die Aufnahme in den Mietspiegel ergeben.
So ist es nicht unüblich, dass zum Beispiel folgende Punkte in die Kategorisierung einfließen:
- Vorhandensein und Ausstattung Bad/WC
- Vorhanden sein und Ausstattung Küche
- Größe, Art, Ausstattung der Wohnung
- Art, Größe, Alter, Zustand des Gebäudes
- Wohnumfeld
Diese Punkte spielen dann als wohnwerterhöhende oder mindernde Merkmale eine Rolle bei der Einstufung der betreffenden Wohnung. Wie die einzelnen Merkmale einer Wohnung bewertet werden, schreibt der jeweilige Mietspiegel der Gemeinde vor. Je nach Eigenschaften und Kategorisierung weist ein Mietspiegel dann eine durchschnittliche Miete für die jeweilige Wohnung aus, die als Grundlage für neue Mietpreise bzw. für Mieterhöhungen herangezogen wird.
Anhand dieser Klassifizierung und der ausgewiesenen Durchschnittsmiete, lässt sich im Prinzip beurteilen, ob der verlangte Mietpreis ortsüblich ist. Vermieter können mit Hilfe dieser Informationen auch abschätzen, zu welchem Preis sich Wohnungen vermieten lassen oder ob eine Mieterhöhung angemessen ist. Kommt es zu Auseinandersetzungen in Bezug ein eine Erhöhung, gelten die Angaben im Mietpreisspiegel meist auch vor Gericht als Grundlage für eine Entscheidung.
Ist ein offizieller Mietspiegel nicht vorhanden bzw. handelt es nicht um einen qualifizierten, können Vermieter eine Mieterhöhung auch ohne Mietspiegel begründen. Sie müssen in diesem Fall drei vergleichbare Wohnung anführen und deren Mieten als Grundlage verwenden. Darüber hinaus, haben Vermieter die Möglichkeit, ein Sachverständigengutachten zu Vergleichsmieten erstellen zu lassen.
Mietspiegel: Kalt oder warm?
Der für den Mietspiegel herangezogene Mietpreis basiert in der Regel auf der Nettokaltmiete. Werden andere Mietpreise verwendet, sollte dies im Mietspiegel immer ausgewiesen sein. Bereits vor Erstellung sollte feststehen, wie der Begriff „Miete“ definiert ist.
Liegen andere Mieten als die Nettokaltmiete zugrunde, müssen bei der Nutzung des Mietspiegels bzw. bei der Verwendung als Beweis vor Gericht eventuelle Bereinigungen hinsichtlich der Betriebskosten sowie der Schönheitsreparaturen erfolgen. Damit eine einheitliche Grundlage vorhanden ist, verwenden die meisten Gemeinen daher beim Mietspiegel die Kaltmiete.
Mietspiegel: Spanneneinordnung als weitere Basis für Mietpreise
Neben der ortsüblichen Vergleichsmiete spielt im Mietspiegel auch die Spanneneinordnung eine Rolle. Die betreffende Wohnung wird, wie erwähnt, anhand von bestimmten Kriterien bewertet. Dabei geht es dann auch darum, ob die Wohnung schlechter oder besser ist, als der im Mietspiegel verwendete Mittelwert für die Klassifizierung.
Je nachdem wie viel positive und negative Merkmale auf eine Wohnung zutreffen, kann sie oberhalb oder unterhalb des Mittelwertes liegen. Ordnen Vermieter ihre Wohnung im oberen oder höchsten Spannenbereich ein, müssen sie dies auch nachvollziehbar und ausführlich begründen können. Denn in der Regel ist dies nur gerechtfertigt, wenn ausschließlich positive Merkmale auf die Wohnung zutreffen. Setzen Vermieter zu hoch an, kann das die Mieterhöhung unwirksam machen.
Einfacher oder qualifizierter Mietspiegel: Wo liegt der Unterschied?
Wollen Mieter oder Vermieter einen Mietspiegel erfragen, kann es sein, dass ein einen einfachen oder einen qualifizierten erhalten. Ein einfacher Mietspiegel ist lediglich eine Übersicht zu den üblichen Mieten vor Ort bzw. eines vergleichbaren Ortes. Diese wird in der Regel von der Gemeinde und den Interessenvertretern von Mietern und Vermietern erstellt. Der Mietspiegel muss zudem von allen Vertretern gemäß § 558c BGB anerkannt sein.
Im Unterschied dazu basiert der qualifizierte Mietspiegel auf wissenschaftlichen Grundsätzen und wird alle zwei Jahre neu erarbeitet. In Ausnahmen darf der Spiegel nach zwei Jahren auch anhand des Lebenshaltungskostenindex in Deutschland angepasst werden.
Nach vier Jahren ist die Neuerstellung allerdings verpflichtend vorgeschrieben. Auch bei einem qualifizierten Mietspiegel wird der Inhalt durch die Gemeinde und Interessenvertreter von Mietern und Vermietern erarbeitet und anerkannt.
Die gesetzliche Grundlage für die Miete über einen qualifizierten Mietspiegel bildet § 558d BGB. Gemäß Absatz 3 gilt:
Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Verbindlichkeit: Ist der örtliche Mietspiegel immer anzuwenden?
In der Frage zur Verbindlichkeit bestehender Mietspiegel kommt der Unterschied zwischen einfachen und qualifizierten zum Tragen. Vermieter müssen einen einfachen Mietspiegel für einen Vergleich oder eine Mieterhöhung nicht heranziehen, sofern sie andere anerkannte Optionen nutzen (z. B. Mietendatenbank, Gutachten, Vergleichsobjekte).
Handelt es sich allerdings um einen qualifizierten Mietspiegel, sind die Angaben in diesem aufgrund der gesetzlichen Annahme aus § 558d verbindlich anzuwenden. Vermieter haben hier keine Möglichkeit, den Mietenspiegel zu umgehen. Wichtig ist allerdings, dass ein solcher Mietspiegel auch wirksam ist und die Grundlagen nachvollziehbar sind. Ob das der Fall ist, muss im Zweifel je nach Einzelfall per Gericht entschieden werden.
Quellen und weiterführende Links
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