BGH: Vermieter sollen aktuelle Mietspiegel heranziehen

News veröffentlicht am 12. November 2019

Karlsruhe. In einem jetzt veröffentlichten Urteil vom Oktober hat der Bundesgerichtshof (BGH) bestimmt, dass Vermieter nur aktuelle Mietspiegel für eine Mieterhöhung heranziehen dürfen (BGH, 16.10.2019, Az.: VIII ZR 340/18). Ist der verwendete Mietspiegel stark veraltet, dürfen Mieter ihre Zustimmung zur Erhöhung verweigern.

Ein 20 Jahre alter Mietspiegel begründet keine Mieterhöhung

Vermieter: Aktuelle Mietspiegel zu nutzen, ist Voraussetzung für eine Mieterhöhung.
Vermieter: Aktuelle Mietspiegel zu nutzen, ist Voraussetzung für eine Mieterhöhung.

Vermieter müssen eine Mieterhöhung in der Regel begründen und den Mietern die entsprechenden Informationen zu Verfügung stellen. Die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete kann eine solche Begründung bieten. Oft wird diese anhand eines Mietspiegels der Gemeinde oder Stadt ermittelt. Vermieter sollten allerdings darauf achten, dass die dort enthaltenen Daten aktuell bzw. nicht zu alt sind. Vermieter, denen aktuelle Mietspiegel nicht vorliegen, können nicht ohne weiteres ältere Versionen verwenden.

Im zu entscheidenden Fall wurde vom Vermieter für eine Mieterhöhung im Jahr 2017 ein Mietspiegel von 1998 herangezogen. Dies sei zu alt, urteilte der BGH und wies die Revision ab. Mieter könnten aus den veralteten Daten keine geeigneten Informationen entnehmen und somit auch nicht einschätzen, ob die Erhöhung berechtigt sei oder nicht.

Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist mangels eines Informationsgehaltes für den Mieter zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens ungeeignet. Ein auf diese Weise begründetes Mieterhöhungsverlangen ist deshalb aus formellen Gründen unwirksam.

[…]

In formeller Hinsicht müsse das Erhöhungsverlangen Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleite […]

BGH, Urteil vom 16. Oktober 2019 – VIII ZR 340/18 – LG Magdeburg

Gemeinden sind nicht verpflichtet, Mietspiegel aktuell zu halten

Grundsätzlich müssen Vermieter also aktuelle Mietspiegel verwenden, wenn sie eine Mieterhöhung durchsetzen möchten. Die Entwicklung der Wohnwertmerkmale kann laut den Richtern des BGH in veralteten Mietspiegel nicht berücksichtigt werden, daher stellen diese keine ausreichende Grundlage für eine Mieterhöhung dar.

Stehen einem Vermieter aktuelle Mietspiegel nicht zur Verfügung, kann er drei vergleichbare Wohnungen in der Umgebung heranziehen.
Stehen einem Vermieter aktuelle Mietspiegel nicht zur Verfügung, kann er drei vergleichbare Wohnungen in der Umgebung heranziehen.

Allerdings hat der BGH die Nutzung von alten Daten nicht vollkommen untersagt. Gemeinden sind nicht verpflichtet, Mietspiegel anzulegen oder vorhandene zu aktualisieren, sollten dies jedoch alle zwei Jahre tun. Vermieter dürfen dann einen veralteten Mietspiegel heranziehen, wenn dieser in den letzten zwei Jahren nicht an die Marktentwicklung angepasst wurde. Aber auch in diesem Fall ist ein 20 Jahre alter Mietspiegel keine passende Grundlage für eine Mieterhöhung.

Sind für Vermieter aktuelle Mietspiegel nicht verfügbar, besteht zudem die Möglichkeit, Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen in der Umgebung für die Begründung der Erhöhung zu nutzen.

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