Grundlegende Veränderung der Mietsache ist keine Modernisierung

News veröffentlicht am 10. April 2018, von Mietrecht.com

Karlsruhe. Baumaßnahmen, die der Verbesserung des Wohnobjekts dienen, müssen vom Mieter per Gesetz geduldet werden. Wird eine Mietsache jedoch von Grund auf verändert, kann nicht mehr von einer Modernisierung gesprochen werden. Mieter müssen derartige Bauarbeiten nicht schweigend hinnehmen. So urteilte der Bundesgerichtshof (BGH).

Keine Modernisierung: Amtsgericht, Landgericht und BGH sind sich einig

Wann gilt eine Veränderung an der Mietsache noch als Modernisierung?

Wann gilt eine Veränderung an der Mietsache noch als Modernisierung?

Im Juli 2016 versuchte eine Berliner Vermieterin gegenüber den Mietern eines Reihenhauses umfangreiche Baumaßnahmen durchzusetzen, die nach ihrer Aussage dem Zweck der Modernisierung dienen. Damit verbunden war eine Mieterhöhung. Derartige Sanierungen müssen gemäß § 555d BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) hingenommen werden:

Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.

Das Amtsgericht Berlin-Wedding wies die Klage auf Duldung jedoch ab, da die beabsichtigten baulichen Maßnahmen derart umfangreich wären, dass sie nicht mehr dem entsprächen, was das Gesetz unter einer Verbesserung verstünde. Die geplante Veränderung der Mietsache wäre keine Modernisierung, sondern vielmehr die Schaffung eines völlig neuen Mietobjekts, argumentierte das Amtsgericht.

Die Klägerin wandte sich daraufhin an das Landgericht Berlin, das mit seinem Urteil im Dezember 2016 zur gleichen Einschätzung gelangte. Da ihre Revision nicht zugelassen wurde, reichte die Vermieterin Beschwerde beim Bundesgerichtshof ein. Dieser bestätigte in einem Beschluss vom 21. November 2017 die Entscheidung der Vorinstanz und wies die Klage auf Duldung endgültig ab.

Eine Modernisierungsmaßnahme zeichne sich zwar dadurch aus, dass sie über die bloße Instandhaltung des Mietobjekts hinausgeht, wird dieses aber so sehr verändert, dass etwas Neues entsteht, könne nicht mehr von einer einfachen Verbesserung gesprochen werden, entschied der BGH.

Geplante Veränderung der Mietsache war keine Modernisierung gemäß § 555b BGB

Das Bürgerliche Gesetzbuch legt im § 555b fest, welche Sanierungsarbeiten als Modernisierungsmaßnahmen gelten, die der Mieter dulden muss. Dies betrifft Arbeiten, die nachhaltig

  • der Einsparung von Energie oder dem Klimaschutz dienen,
  • den Wasserverbrauch verringern,
  • zur Senkung der Betriebskosten führen,
  • den Gebrauchswert der Mietsache steigern,
  • die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern oder
  • neuen Wohnraum schaffen.

Wird der Grundriss neu gestaltet, ist die Veränderung einer Mietsache keine bloße Modernisierung mehr.

Wird der Grundriss neu gestaltet, ist die Veränderung einer Mietsache keine bloße Modernisierung mehr.

Außerdem fallen darunter auch Baumaßnahmen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden müssen, die nicht der Vermieter zu vertreten hat, sofern es sich dabei nicht um reine Instandhaltungsarbeiten handelt.

Was die Berliner Vermieterin allerdings für ihr Reihenhaus plante, war keine Verbesserung mehr, sondern eine grundlegende Veränderung der Mietsache. Von einer Modernisierung konnte hier nicht mehr die Rede sein.

Die Arbeiten umfassten u. a. die Anbringung einer Wärmedämmung, den Austausch der Fenster und Türen, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bades, eine neue Verfliesung des Bodens und die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche. Für die Mieter hätte sich damit die monatliche Miete fast verfünffacht. Der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB) meinte diesbezüglich:

Das ursprünglich angemietete Reihenhaus hätte nach der geplanten Baumaßnahme nichts mehr mit dem umgebauten Reihenhaus zu tun gehabt. Das müssen sich Mieter nicht gefallen lassen.

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