München/Karlsruhe. Im ersten Verfahren dieser Art hat der Bundesgerichtshof (BGH) bezüglich einer Musterklage gegen eine Mieterhöhung entschieden, dass das Vorgehen eines Münchner Vermieters nicht rechtsmissbräuchlich war (BGH 18.03.2021, Az. VIII ZR 305/19). Laut Urteil kann bereits die Ankündigung einer Modernisierung ausreichen, um eine Mieterhöhung zu begründen. Die Entscheidung könnte Folgen für viele Mieter in Deutschland haben.
Keine zeitliche Obergrenze zwischen Ankündigung und Modernisierungsbeginn
Im Rahmen der ersten Musterfeststellungsklage in Deutschland hat der Bundesgerichtshof eine Entscheidung gefällt, die bundesweit Auswirkungen auf Mieter haben könnte: Die Richter in Karlsruhe sehen kein rechtsmissbräuchliches Handeln darin, wenn Vermieter eine Modernisierung und damit einhergehende Mieterhöhungen ankündigen, die Umsetzung aber erst wesentlich später stattfindet.
Dem Urteil des BGH zur Musterklage wegen einer Mieterhöhung geht ein Beschluss des Oberlandesgerichts München (OLG München, 15.10.2019, Az. MK 1/19) voraus, welcher zunächst dem klagenden Mieterverein Recht gab.
Auslöser für die Klage des Münchner Mietervereins war das Vorgehen einer Immobilienfirma, welche ihren Mietern im Dezember 2018 eine Ankündigung für Modernisierungen zugesandt hatte – kurz vor Inkrafttreten einer mieterfreundlichen Gesetzesänderung. Als problematisch sah der Mieterverein die Tatsache an, dass der Beginn der Modernisierung mit Dezember 2019 angegeben wurde.
Da die Ankündigung noch im Rahmen der alten gesetzlichen Bestimmungen erfolgte, bedeutete dies für die betroffenen Mieter eine Mieterhöhung von etwa 729 Euro. Mit den neuen Regelungen wären es höchstens 230 Euro (Quelle: sueddeutsche.de) gewesen. Der Mieterverein strengte ein Musterfeststellungsklage an, welche in der Vorinstanz durch das OLG München wie folgt entschieden wurde:
Eine Modernisierungsankündigung etwa ein Jahr vor Beginn der geplanten Maßnahmen führt dazu, dass diese nicht ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 S.2 EGBGB erfolgt ist.
OLG München, 15.10.2019, Az. MK 1/19
Auf die Revision des Vermieters folgte nun das Urteil des BGH zur Musterklage wegen der Mieterhöhung.
Ankündigung für Modernisierungen: Es gibt dennoch Regeln
Gemäß § 555c des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) müssen Modernisierungen spätestens drei Monate vor Beginn dem Mieter mitgeteilt werden. Das Gesetz legt jedoch nicht fest, dass auch eine Frist zwischen Ankündigung und Baubeginn einzuhalten ist.
Dies nahm der BGH als Grundlage und kam zu einem anderen Ergebnis als das OLG München. Er bestimmte, dass es „eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Arbeiten“ nicht bedarf.
Wichtig bei der Ankündigung einer Modernisierung ist, dass die Planungen fortgeschritten sind und laut § 555c BGB folgende Informationen vorliegen:
- Art der Maßnahme
- Umfang der Bauarbeiten
- Beginn und Dauer der Arbeiten
- Zu erwartende Mieterhöhung
Die Entscheidung des BGH zu dieser Musterklage wegen einer Mieterhöhung könnte auch Mieter in anderen Städten betreffen, wenn diese vor dem Stichtag 31. Dezember 2018 eine Modernisierungsankündigung erhalten haben. Es bedeutet, dass Vermieter, auch wenn der Baubeginn wesentlich später erfolgte, die Kosten noch nach den alten gesetzlichen Regelungen umsetzen können. Zukünftig könnte das Urteil dazu führen, dass Vermieter Modernisierungen vorsorglich bereits lange Zeit vor dem Beginn ankündigen. Ob weitere rechtliche Schritte durch den Mieterverein folgen, ist derzeit noch offen.
Quellen und weiterführende Links
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