Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung: Schutz vor zu hohen Mieten?

Was ist die Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung?

Mietpreise sind seit Jahren eines der am häufigsten diskutierten Themen in Deutschland. Mietpreisbremse, sozialer Wohnungsbau – all das sind Ansätze, um Mietkosten auf einem Level zu halten, das dafür sorgt, dass jeder ohne Not eine Wohnung finden und finanzieren kann.

Doch nicht nur bestehende Mietpreise bei der Wohnungssuche können zum Problem werden. Was passiert zum Beispiel, wenn Ihr Vermieter eine Mieterhöhung Ihrer bisher gut finanzierbaren Wohnung forciert? Für einen solchen Fall gibt es gemäß § 558 BGB die Kappungsgrenze, die eine Mieterhöhung einschränkt.

Aber was genau ist die Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung? Dadurch wird festgelegt, dass Ihr Vermieter die Mieterhöhung für Ihre Wohnung nicht einfach willkürlich durchführen darf. Das gilt sowohl für die Höhe als auch für die Intervalle. Bei der Höhe muss er sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren, § 558 Abs. 1 BGB gibt darüber hinaus Regeln zur Regelmäßigkeit einer Mieterhöhung vor:

„Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.“

Wie hoch ist die Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung? Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf eine Mieterhöhung die Kappungsgrenze von 20 Prozent im Vergleich zum örtlichen Mietspiegel nicht überschreiten. Leben Sie in einer Gemeinde, in der der Bedarf an Mietwohnungen nicht ausreichend gedeckt ist, gilt für eine Mieterhöhung eine Kappungsgrenze von 15 Prozent.

Kappungsgrenze für die Mieterhöhung selbst berechnen: Wie geht das?

Sie können mithilfe der Kappungsgrenze die maximale Mieterhöhung auch selbst berechnen. Hierfür benötigen Sie Informationen über die örtliche Vergleichsmiete bzw. den Mietspiegel in Ihrer Region.

Des Weiteren ist es von Bedeutung, ob der Bedarf an Mietwohnungen in Ihrer Gemeinde ausreichend gedeckt ist, da sich dies auf die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB auswirken kann. Haben Sie alle Informationen zur Hand, können Sie anschließend die maximale Mieterhöhung für Ihre Wohnung ausrechnen.

Wir geben Ihnen für die Berechnung der Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung zunächst folgendes Beispiel:

• Ihre Miete beträgt 720 Euro / Monat (Bruttokaltmiete)
• Sie leben in einer Gemeinde mit ausreichender Bereitstellung = Kappungsgrenze von 20 Prozent
• Die örtliche Vergleichsmiete beträgt 860 Euro / Monat (Bruttokaltmiete)

In diesem Fall müssten Sie also 20 Prozent von 860 Euro rechnen:

860 Euro x 0,2 = 172 Euro

Anschließend addieren Sie das Ergebnis auf die örtliche Vergleichsmiete:

860 Euro + 172 Euro = 1.032 Euro

Ihr Vermieter dürfte also maximal 1.032 Euro Miete nach der Erhöhung von Ihnen verlangen. Gemessen an unserem Beispiel, dass Sie zuvor nur 720 Euro Miete gezahlt haben, wäre das dennoch ein starker Anstieg von 312 Euro.

Wichtig: Will Ihr Vermieter die Wohnung an die örtliche Vergleichsmiete anpassen, muss er Ihnen mindestens drei vergleichbare Wohnungen oder den Mietspiegel als Beleg vorweisen können.

Wie sähe dieses Beispiel aber aus, wenn die Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung nur bei 15 Prozent liegt? Wir gehen erneut von den zuvor genannten Zahlen aus.

Jetzt rechnen Sie 15 Prozent von der örtlichen Vergleichsmiete, also 860 Euro, berechnen:

860 Euro x 0,15 = 129 Euro

Nun addieren Sie das Ergebnis erneut auf den örtlichen Mietspiegel:

860 Euro + 129 Euro = 989 Euro

Mieterhöhung über der Kappungsgrenze? Ausnahmen & Konsequenzen

Generell gilt für Ihren Vermieter, dass dieser eine Begründung und ggf., wie z. B. im Falle der Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete, Belege anführen muss, wenn er eine Mieterhöhung forcieren will.

Aber ist z. B. eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung an die Kappungsgrenze gebunden? Oder wird eine Mieterhöhung für eine energetische Sanierung von der Kappungsgrenze ausgeschlossen?

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen wird seit 2019 ebenfalls durch eine Kappungsgrenze eingegrenzt. Entsprechende Regelungen dazu finden sich in § 559 BGB. Folgende Vorgaben gelten also für Ihren Vermieter, die er zur Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung beachten muss:

• Maximal 8 Prozent der Modernisierungskosten dürfen auf den Mieter übertragen werden.
• Innerhalb von 6 Jahren darf sich die Monatsmiete nur um 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen.
• Liegt die Miete bei weniger als 7 Euro pro Quadratmeter, gilt eine Kappungsgrenze von 2 Euro pro Quadratmeter.

Hält Ihr Vermieter bei der Mieterhöhung die Kappungsgrenze nicht ein, haben Sie als Mieter das Recht, die neue Miete abzulehnen. Sie sollten allerdings beachten: Die Mieterhöhung wird dadurch nicht vollständig unwirksam. Das bedeutet: Sie dürfen die Erhöhung auf den zulässigen Maximalwert der Kappungsgrenze reduzieren, eine Fortzahlung der alten Miete würde Sie jedoch in Verzug bringen.

Es gibt allerdings auch Ausnahmen, in deren Fällen eine Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung nicht gilt. Gleich vorab: Auch für eine einvernehmliche Mieterhöhung gilt die Kappungsgrenze, sie gehört also nicht zu den folgenden Ausnahmen:

• Neu abgeschlossene Mietverträge
• Öffentlich geförderter Wohnraum
• Die Mieterhöhung erfolgt aufgrund von Veränderungen bei den Betriebskosten
• Bei Vergrößerungen des Wohnraums (z. B. zusätzliche Räume oder Garage anmieten)
• Zuschläge für Untervermietung
• Zusätzliche Gebühren für gewerbliche Nutzung

Quellen und weiterführende Links

• § 558 BGB
• § 559 BGB

Bildnachweise