Urteile müssen nach Einzelfall getroffen werden mit Gutachten
Der BGH traf seine Entscheidung auf Grundlage zweier Fälle von Eigenbedarfskündigung, die ihm vorgelegt wurden. Bei beiden machten die Mieter jeweils einen Härtefall geltend – mit unterschiedlichem Ausgang.
Im ersten Fall wurde der Härtefall anerkannt, da es sich um eine 80-jährige demenzkranke Mieterin handelte, die seit 45 Jahren in der Wohnung lebt. Die Frau wohnt dort zusammen mit ihren beiden Söhnen (beide älter als 50). Die Anerkennung des Härtefalls verhinderte, dass der Eigentümer die Wohnung für seine vierköpfige Familie mit zwei Kleinkindern beanspruchen konnte.
Im zweiten Fall wiederum wurde der Härtefall nicht anerkannt. Die beiden betroffenen Mieter litten zwar an schweren Krankheiten, nach Ansicht des zuständigen Landgerichts wären diese jedoch nicht so gravierend, dass den Mietern kein Umzug zugemutet werden könnte.
Der BGH urteilte nun, dass in beiden Verfahren vorschnell entschieden wurde. Nur weil jemand einer bestimmten Gruppe angehört, wäre er nicht automatisch vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt – beispielsweise Rentner. Ebenso könnte ein Härtefall nicht automatisch ausgeschlossen werden, nur weil eine bestimmte Krankheit im Regelfall nicht als derart gravierend eingestuft wird, dass ein Umzug unzumutbar wäre.
Die Gerichte dürften sich nicht allein auf ärztliche Atteste oder allgemeine Umstände stützen, sondern müssten für jeden Einzelfall ein Sachverständigengutachten einholen, so der BGH.
Benachteiligt das Urteil die Mieter oder die Vermieter?
Was bedeutet nun die Entscheidung des BGH zur Eigenbedarfskündigung? Rentner oder langjähriger Mieter zu sein, gilt nicht mehr pauschal als Härtefall. Stattdessen sind die Gerichte angewiesen, jeden Einzelfall von einem Sachverständigen begutachten zu lassen, und die Interessen von Mietern und Vermietern sorgfältig gegeneinander abzuwägen:
- Welche gesundheitlichen Probleme bringt ein Umzug für den Mieter mit sich?
- Lassen sich die Risiken für den Mieter durch Behandlungen oder Therapien oder durch andere Formen der Unterstützung verringern? Nimmt der Mieter diese wahr?
- Wie wichtig ist das Interesse des Vermieters am Eigenbedarf der Wohnung?
Der Direktor des Deutschen Mieterbundes befürchtet, dass Vermieter es nun einfacher hätten, eine Eigenbedarfskündigung durchzusetzen, weil ein ärztliches Attest allein eben nicht mehr ausreiche. Andere Expertenmeinungen argumentieren hingegen, dass es im Interesse aller Beteiligten – und damit auch der Mieter – wäre, wenn die jeweiligen Sachverhalte ausführlich geprüft würden. Ob das Urteil des BGH tatsächlich zu mehr oder zu weniger erfolgreichen Eigenbedarfskündigungen führen wird, muss die Zukunft zeigen.
Fest steht, dass die Härtefallverfahren langwieriger und kostspieliger werden. Die Kosten für das Sachverständigengutachten muss der jeweilige Verlierer des Prozesses tragen.
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Meine Wohnung wird verkauft! Ich bin 77 Jahre, wohne 11 Jahre in dieser Wohnung. Ich bin im betreuten Wohnen, das noch im Bau ist und nächstes Jahr im Spätherbst fertig sein soll, vorgemerkt. Kann mir so ohne weiteres gekündigt werden? Herzlichen Dank wenn sie mir antworten würden. Danke!
Mit freundlichen Grüßen
Hilde R