Bei Eigentümerwechsel gilt eine Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung

News veröffentlicht am 6. April 2018, von Mietrecht.com

Düsseldorf. Ein frisch gebackener Wohnungseigentümer wollte den aktuellen Mieter wegen Eigenbedarfs aus der Wohnung klagen. Doch der Bundesgerichtshof wies ihn ab. Die Begründung: Die bei Eigentümerwechsel geltende Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung wurde nicht eingehalten.

Sperrfrist gilt auch für Personengesellschaften als Wohnungseigentümer

Eigentümerwechsel: Die Sperrfrist ist bei Eigenbedarfskündigung auch ohne Wohnungsumwandlung zulässig.
Eigentümerwechsel: Die Sperrfrist ist bei Eigenbedarfskündigung auch ohne Wohnungsumwandlung zulässig.

Erfolgt für eine Mietwohnung ein Eigentümerwechsel, muss eine Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung eingehalten werden. Erst wenn drei Jahre seit dem Verkauf der Wohnräume verstrichen sind, kann Eigenbedarf angemeldet werden. Dies legt § 577a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) fest und wurde in einem Urteil vom 21.03.2018 des BGH bestätigt.

In dem zugrunde liegenden Fall ging es um eine 160 Quadratmeter große Wohnung. Diese wird seit 1981 von einem heute 70-jährigen Mieter zusammen mit seiner Frau und seiner Tochter bewohnt.

Die Wohnung wurde im Januar 2015 an einen neuen Eigentümer verkauft: eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Einer der Gesellschafter meldete Eigenbedarf an und kündigte im Mai 2015 das Mietverhältnis. Da er sich gerade von seiner Ehefrau getrennt hatte, benötigte er neue Wohnräume. Der Mieter widersprach der Eigenbedarfskündigung und machte Härtegründe für sich und seine Familie geltend.

Das Gericht entschied jedoch, dass die Kündigung generell unzulässig sei, da bei Eigentümerwechsel eine dreijährige Sperrfrist für eine Eigenbedarfskündigung eingehalten werden muss. Dies gilt auch, wenn der neue Vermieter eine GbR ist, wie § 577a Abs. 1a ganz deutlich festhält:

Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter

  1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist […].

Eigentümerwechsel: Sperrfrist bei Eigenbedarfskündigung wird oft versucht zu umgehen

Wohnungsumwandlung: Manche Vermieter versuchen, beim Eigentümerwechsel die gesetzliche Sperrfrist mit einer Eigenbedarfskündigung zu umgehen.
Wohnungsumwandlung: Manche Vermieter versuchen, beim Eigentümerwechsel die gesetzliche Sperrfrist mit einer Eigenbedarfskündigung zu umgehen.

Der § 577a trägt eigentlich den Titel „Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung“.

Tatsächlich aber gilt die darin enthaltene Regelung einer Sperrfrist bei Wohnungserwerb durch eine Personengesellschaft auch dann, wenn die Mietwohnung nicht zur Eigentumswohnung umgewandelt werden soll.

Denn es gibt Vermieter, die diese gesetzliche Sperrfrist versuchen zu umgehen, indem sie eine Mietwohnung erwerben, den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs kündigen und die Wohnung später in Wohneigentum umwandeln, um sie verkaufen zu können.

Mit seinem Urteil hat der BGH dieser Umgehungstaktik nun einen Riegel vorgeschoben: Bei Eigentümerwechsel gilt die Sperrfrist für eine Eigenbedarfskündigung auch ohne Absicht einer Wohnungsumwandlung – zumindest wenn der neue Mieter eine Personengesellschaft ist.
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Bei Eigentümerwechsel gilt eine Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung
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7 thoughts on “Bei Eigentümerwechsel gilt eine Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung

  1. Elke B.

    Nun versuchen Juristen die Umgehung der Sperrfrist hiermit zu begründen :
    Die neue Eigentümerin ist eine Einzelperson und als Immobilienhändlerin tätig…..
    insofern steht ihr die Eigenbedarfskündigung für Wohnungsumwandlung in Immobilienbüro zu….
    Stimmt das ?

    1. mietrecht.com

      Hallo Elke B.,

      in der Regel gilt eine Sperrfrist, sofern eine solche in der Region durch die Behörden bestimmt wurde, nach der Umwandlung in Wohneigentum für alle neuen Eigentümer. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, sollten Sie sich an einen Mieterverein oder einen fachkundigen Anwalt wenden.

      Ihr Team von mietrecht.com

  2. Siglinde

    Guten Tag,

    ich wohne seit dem01,04,2011 zur Miete in einer Eigentumswohnung, Jetzt wird die Wohnung verkauft und es kommen Leute um die Wohnung zu besichtigen. Meine Frage bin ich als Mieter verpflichtet diese Leute zur Besichtigung immer reinzulassen oder gibt es eine Möglichkeit das zu unterbinden, ich bin ja kein Museum.
    Meine andere Frage, bei einer Eigenbedarfskündigung gilt da auch eine Sperrfrist von 3 Jahren oder nur die normale Kündigungszeit?

    Danke

    1. mietrecht.com

      Hallo Siglinde,

      in gewissen Maße müssen Besichtigungen von Mietern geduldet und zugelassen werden (vgl. BGH, 04.06.2014 –VIII ZR 289/13 und AG Hamburg, 23. 02. 2006 –49 C 513/05). Ein Verkauf stellt in der Regel einen Grund für eine Besichtigung dar, diese müssen jedoch rechtzeitig schriftlich angekündigt sein und sich in den üblichen Besichtigungszeiten an Werktagen befinden.

      Zu Ihrer zweiten Frage: Eine Sperrfrist tritt bei einer Eigenbedarfskündigung nur dann ein, wenn eine Mietwohnung in einem Miethaus während der Mietzeit des Mieters zu einer eigenständigen Eigentumswohnung umgewandelt und dann an Dritte verkauft wird. War die Wohnung bei Anmietung bereits eine eigenständige Eigentumswohnung, gelten nur die Kündigungsfristen jedoch keine Sperrfrist. Zudem kann regional eine Sperrfrist von bis zu zehn Jahren bestehen.

      Da wir keine rechtliche Beratung an bieten, empfehlen wir Ihnen, sich an einen Mieterverein zu wenden und mit diesem gemeinsam den Sachverhalt zu klären.

      Ihr Team von mietrecht.com

  3. Andrea N

    Guten Tag,
    Eine Frage.ich bewohne eine Wohnung in einem Haus,das verkauft wird.
    Also es findet ein Eigentümerwechsel statt.

    Das Haus ist sehr gross und eine gesamt Wohnfläche von ca.470Quadratmeter.
    Die anderen beiden Wohnungen in diesem Haus stehen leer.

    Wenn der neue Eigentümer mit nur max.4 Personen in das Haus einzieht, kann er für meine Wohnung Eigenbedarf anmelden.?

    Oder muss er bei der Größe des Hauses und der Wohnfläche den Eigenbedarf begründen?

    Lg und danke für die Antwort

  4. Arne h

    Hallo ich wohne zur Zeit in einem Haus zur Miete…welches verkauft wird..ich lebe da seit neun 9 jahren mit meinem Sohn.. und der wohnungsmarkt hier im Dorf ist sehr schlecht(man findet keine Wohnung)..meine frage ist wenn die neuen Eigentümer eine Eigenbedarf Kündigung mir schicken..und das werden sie,sie haben schon angemerkt das sie das haus für sich nutzen wollen..(2 Erwachsene 1 kind)..wie lange ist meine Kündigungsfrist..und was ist wenn ich einfach keine wohnung hier im Dorf finde…arbeite hier, mein sohn geht auf eine Schule im Landkreis.
    Mfg Arne h

  5. Tatyana B

    Hallo,

    besteht den gleiche Frist für Eigenbedarf Kündigung nach Eigentümerwechseln auch wenn ein Eigentümer an seine Töchter ein Haus geschenkt hat, und jetzt will die Töchter die Eigenbedarf Kündigung an Mietern einrichten?
    Danke im Voraus für die Klärung

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