Streit um Mieterhöhung – Balkon im Mittelpunkt
In der Regel gehört nur ein Viertel vom Balkon zur Wohnungsgröße.
Bereits 2012 forderte eine Vermieterin den Mieter auf, einer Mieterhöhung für dessen 94,48 m² große Wohnung zuzustimmen. Der Mieter hielt die Höhe nicht für zulässig, was eine Klage der Vermieterin zur Folge hatte. Entscheidender Streitpunkt der Mietparteien, wie viel Wohnfläche tatsächlich zur Verfügung steht – und wie viel der Balkon zur Wohnungsgröße beiträgt.
Mit jeder Instanz wird die Wohnung kleiner
Das zuständige Amtsgericht holte zunächst ein Sachverständigengutachten ein, um die tatsächliche Größe der Wohnung zu ermitteln. Der Gutachter zählte nur ein Viertel des straßenseitigen Balkons zur Wohnfläche und kam auf 84,01 m². Das Amtsgericht widersprach dem Sachverständigen bei dieser Berechnung, zog 50 Prozent zur Wohnfläche heran und kam damit auf 85,67 m².
Der Unterschied von nur wenigen Quadratmeter war in diesem zusammenhang äußerst wichtig. Da die Wohnung mit der Quadratmeteranzahl nun nicht mehr zehn Prozent kleiner war, als im Mietvertrag angegeben, entstand kein Anrecht auf Minderung bei der Mieterhöhung.
Landgericht: Weit verbreitete Praxis bei der Berechnung ist fehlerhaft
Das Landgericht widersprach dem Amtsgericht: Die Hälfte vom Balkon wird nicht zur Wohnungsgröße gezählt, nur weil das Ortssitte sei
Normalerweise wird ein Balkon mit einem Viertel zur Wohnungsgröße hinzugezählt, es sei denn, die Wohnflächenveordnung (WFV) gibt etwas Abweichendes her.
Dies war bei dem Fall aus Berlin nicht der Fall, das Amtsgericht rechnete den Balkon dennoch zur Hälfte der Wohnungsgröße zu, da dieses Vorgehen ortsüblich sei. Dem widersprach das Landgericht Berlin nun bei der Revision. Im Urteil heißt es:
[…] Die dennoch weit verbreitete Praxis,
die Grundflächen von Balkonen und Terrassen grundsätzlich zur Hälfte zu berücksichtigten, stellt
sich als fehlerhafte Anwendung des zur Wohnflächenermittlung herangezogenen Regelwerks dar […]
Die vom Gutachter festgestellte Wohnungsgröße sei damit bindend. Der Balkon müsse zur Wohnungsgröße anteilig zu einem Viertel herangezogen werden.
Da der Balkon falsch zur Wohnungsgröße gerechnet wurde, bekommt der Mieter nun anteilig die Miete zurück.
Die Mieterhöhung ist in dieser Höhe nicht zulässig. Zudem muss die bereits gezahlte Miete anteilig durch die Vermieterin zurückgezahlt werden.
Das Urteil des Landgerichts Berlin ist nicht rechtskräftig, da die Kammer die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen hat. Die Revision wurde von der Vermieterin bereits eingelegt.
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