Wie viel Mieterhöhung ist zulässig? Das Wichtigste zur Mietpreisbremse

Wie viel Mieterhöhung ist erlaubt? Das gilt für 2025

Eine Mieterhöhung ist immer eine unangenehme Nachricht für Mieter. Insbesondere in Zeiten verstärkter Inflation führt die Erhöhung der monatlichen Miete für viele Familien zu erschwerten finanziellen Bedingungen.

Durch die Mietpreisbremse soll in Deutschland verhindert werden, dass Vermieter die Preise für Ihre Wohnungen einfach willkürlich und in unangemessener Höhe verändern. Es gibt Regeln, die zu beachten sind. Wann also ist eine Mieterhöhung erlaubt? Und um wie viel Prozent ist eine Mieterhöhung zulässig?

Derzeit gilt bezgl. Mieterhöhungen folgendes:

• Gemäß § 558 Abs. 2 BGB darf die Miete nur bis zum ortsüblichen Vergleichswert erhöht werden. Damit ist der Mietspiegel in der Region gemeint, der innerhalb der letzten sechs Jahre durchschnittlich für eine vergleichbare Wohnung bezahlt wurde.
• Die Mieterhöhung ist nur zulässig, wenn Sie zuvor in schriftlicher Form angekündigt und entsprechend begründet wurde.
• Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 % erhöht werden, ggf. kann die Kappungsgrenze auch schon bei 15 % liegen.
• Mieter haben das Recht, die Mieterhöhung abzulehnen. Die Begründung „zu teuer“ gilt hier allerdings nicht, Sie müssen nachvollziehbare Gründe (z. B. Zustand der Wohnung) aufweisen können.
• Bei Modernisierung der Wohnung dürfen maximal 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete und maximal 3 Euro pro Quadratmeter mehr vom Vermieter verlangt werden.

Falls bereits im Mietvertrag regelmäßige Mieterhöhungen festgelegt wurden, sind außervertragliche Erhöhungen der Mietpreise irregulär. In diesem Fall spricht man vom sogenannten Staffelmietvertrag. Diese sind zulässig, unterliegen aber ebenfalls den Regeln der Mietpreisbremse. Das bedeutet: Eine gestaffelte Mieterhöhung über dem gesetzlichen Mietspiegel ist nicht zulässig.

Wichtig: Die aktuelle Mietpreisbremse legt fest, dass sich Ihre Miete um maximal 5 % erhöhen darf. Dieser Wert gilt für die Jahre 2025 und 2026. Für das Jahr 2027 wird die Mietpreisbremse anhand der durchschnittlichen Inflation der vergangenen 3 Jahre neu berechnet.

Intervalle bei der Mieterhöhung: Wie oft ist sie erlaubt?

Nicht nur die Höhe ist bei der Anpassung der Mietpreise für Vermieter gesetzlich beschränkt. Auch die Antwort auf die Frage „Wie oft ist eine Mieterhöhung zulässig?“ ist klar definiert.

Für Vermieter gilt: Wer eine Mieterhöhung zulässig erwirken will, muss dies vorher schriftlich und begründet ankündigen. Gründe dafür können gemäß § 558a Abs. 2 BGB Modernisierungen, Veränderungen im örtlichen Mietspiegel oder ein mit Gründen versehendes Gutachten zählen. Eine Mieterhöhung ohne Begründung ist niemals wirksam.

Sofern der Vermieter sich an diese Regel hält und auch die maximale Erhöhung der Miete im Blick hat, muss er jedoch ebenfalls beachten: Es ist nur eine jährliche Mieterhöhung zulässig. Als Mieter dürfen Sie also innerhalb von 12 Monaten maximal einmal die Ankündigung zur Erhöhung Ihrer Miete im Briefkasten haben.

Wann wird eine Mieterhöhung wirksam? Auch das sollten Vermieter im Blick behalten. Denn eine Mieterhöhung ist erst zulässig, wenn mindestens 3 Monate nach Zustellung der Ankündigung an den Mieter vergangen sind. Und: Erst ab der tatsächlich vollzogenen Mieterhöhung gilt der jährliche Rhythmus, in dem Sie die Miete erhöhen dürfen. Sie dürfen also erst 12 Monate nach der letzten Erhöhung und somit frühestens 15 Monate nach der letzten Ankündigung wieder eine Ankündigung zur Mieterhöhung an Ihre(n) Mieter schicken.

Welche Mieterhöhung ist im Gewerbe zulässig?

Anders als bei der Wohnraummiete gibt es bei Mieterhöhung für Gewerbeflächen kaum gesetzliche Grenzen. Lediglich das Verbot des sittenwidrigen Rechtsgeschäftes bzw. Wuchers gemäß § 138 BGB schützt Gewerbetreibende.

Ansonsten regelt Ihr Gewerbemietvertrag, welche Mieterhöhung zulässig ist und welche nicht. Der Vertrag bietet die wesentliche Grundlage Ihres Mietverhältnisses, denn gesetzliche Grundlagen gibt es nicht.

Dadurch haben Vermieter deutlich mehr Freiheit, was die Höhe der Miete und regelmäßige Erhöhungen der Preise anbelangt. Um Planungssicherheit zu gewährleisten und ggf. Schwierigkeiten zu vermeiden, werden in einem Gewerbemietvertrag oft entsprechende Klauseln verankert:

• Wertsicherungsklausel → Die Miete soll sich an der Entwicklung des Preisniveaus orientieren, ohne dabei Mieter oder Vermieter zu bevorzugen. Allerdings ist die Wertsicherungsklausel nur unter strengen Bedingungen nach § 1 Preisklauselgesetz (PrKG) überhaupt zulässig.
• Spannungsklausel → Diese Klausel ist gemäß § 1 Abs. 2 PrKG immer zulässig und funktioniert nach einem ähnlichen Prinzip wie die Wertsicherungsklausel. Hierbei werden vergleichbare Mietobjekte als Referenz herangezogen.
• Leistungsvorbehalt → Hierbei wird keine Mieterhöhung vereinbart, sondern eine Mietänderung nach einer bestimmten Zeit oder durch einen bestimmten Leistungsbezug.
• Staffelmiete → Den Staffelmietvertrag haben wir Ihnen bereits erläutert. Hierbei werden regelmäßige Mieterhöhungen schriftlich festgehalten.
• Umsatzmiete → In diesem Fall wird keine feste Miete vereinbart. Diese orientiert sich stattdessen am Umsatz des Mieters. Dem Vermieter steht hiervon ein vereinbarter Prozentsatz zu. Um Risiken und Schwankungen zu vermeiden, wird i. d. R. eine Mindest- und Höchstmiete vereinbart.

Quellen und weiterführende Links

• § 1 PrKG
• § 138 BGB
• § 558 BGB
• § 558a BGB

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