BGH-Urteil: Gewerbliche Mietzahlungen im Lockdown dürfen gemindert werden, aber nicht pauschal

News veröffentlicht am 12. Januar 2022, von Mietrecht.com

Karlsruhe. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit der heutigen Verkündung des Urteils einer Verhandlung vom 01.12.2021 festgehalten, dass gewerbliche Mieter bei einem Lockdown grundsätzlich Anspruch auf eine Mietminderung haben (Az. XII ZR 8/2). Allerdings hat der BGH bezüglich der Mietzahlungen im Lockdown auch bestimmt, dass eine Minderung immer im Einzelfall zu prüfen ist und nicht pauschal veranlasst werden darf.

Mietminderung bei Lockdown möglich: Pauschale Senkungen sind aber unzulässig

BGH: Mietzahlungen können im Lockdown gemindert werden - jedoch nicht pauschal.
BGH: Mietzahlungen können im Lockdown gemindert werden – jedoch nicht pauschal.

Gewerbemieter, die durch staatlich angeordnete Maßnahmen wie Betriebsschließungen oder Lockdown die Geschäftsräume nicht vertragsgerecht nutzen können, haben gemäß § 313 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) grundsätzlich den Anspruch auf eine Vertragsänderung. Mietminderungen können eine solche Anpassung darstellen, so der BGH in dem nun veröffentlichten Urteil. 

Somit wird die Möglichkeit für Mietminderungen zwar bestätigt, der BGH setzt bei Mietzahlungen in einem Lockdown allerdings voraus, dass die jeweiligen Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Die Richter verneinen also eine pauschale Anpassung der Zahlungen.

In der Presseerklärung des BGH heißt es dazu wie folgt:

„Dies bedeutet aber nicht, dass der Mieter stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen kann. Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf auch in diesem Fall einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind (§ 313 Abs. 1 BGB).“

BGH, 12.01.2022

Einzelfallprüfung laut BGH immer notwendig

Laut BGH bedürfen geminderte Mietzahlungen im Lockdown einer Einzelfallprüfung.
Laut BGH bedürfen geminderte Mietzahlungen im Lockdown einer Einzelfallprüfung.

Gemäß dem Urteil des BGH können gesenkte Mietzahlungen im Lockdown also zulässig sein, wenn die Umstände des Einzelfalls eine Anpassung begründen. Der Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB allein berechtigt jedoch nicht zur pauschalen Minderung der Zahlungen.

Hier sei beispielsweise zu prüfen, wie sich die Umsatzeinbußen darstellen, ob staatliche Hilfen in Anspruch genommen wurden und inwiefern die geltenden Corona-Maßnahmen einen mietrechtlichen Mangel darstellen bzw. eine vertragsgerechte Nutzung verhindern.

Im vorliegenden Fall hatte der Textil-Discounter Kik die Miete für aufgrund der Corona-Maßnahmen im Frühjahr 2020 geschlossenen Filialen im Raum Chemnitz gemindert. Der Vermieter klagte daraufhin die Zahlung des vollen Mietbetrags ein.  Das Landgericht Chemnitz gab dem Vermieter zunächst recht (LG Chemnitz, 26. 08. 2020, Az.: 4 O 639/20). Der Mieter ging in Berufung.

Das Oberlandesgericht Dresden nahm die neuen Gesetzesregelungen zur Grundlage und entschied im Februar 2021, dass nur die Hälfte der Miete zu zahlen ist (OLG Dresden, 24.02.2021, Az.: 5 U 1782/20). Allerdings ließ das Gericht die Umstände des Einzelfalls außer Acht, sodass der BGH dieses Urteil mit seiner Entscheidung aufhob und den Fall an das OLG zurückverwies. Dieses muss nun prüfen, ob die Umstände des Mieters eine Mietminderung begründen und wie hoch diese ausfallen darf. 

Wichtige Informationen zum Mietrecht während der Corona-Pandemie erhalten Sie in den folgenden Ratgebern:

→ § 313 BGB→ Geschäftsschließung bei Corona → Gewerbemiete bei Corona → Mietminderung wegen Corona → Pandemie-Klausel im Mietvertrag → Stundung der Miete

Quellen und weiterführende Links

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